房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究

文/楊淑紅 濟(jì)寧盛泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東濟(jì)寧 272100

近年來，受到經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型加快的影響以及國家對于房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域宏觀調(diào)控力度的加大，尤其是土地政策、限購限貸政策以及財(cái)政政策等的密集調(diào)整出臺，房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域經(jīng)營發(fā)展面臨著更加復(fù)雜更加嚴(yán)峻的形勢，出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的概率也更大?；谶@種形勢，對于房地產(chǎn)公司來說，應(yīng)該全面深入的分析房地產(chǎn)公司可能出現(xiàn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，科學(xué)的建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對控制策略，以有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)公司的長遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

1、房地產(chǎn)公司經(jīng)營發(fā)展中面臨的主要財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及其成因分析

第一，政策風(fēng)險(xiǎn)問題。對于房地產(chǎn)公司來說，政策風(fēng)險(xiǎn)主要是國家對于房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域出臺實(shí)施的各項(xiàng)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，這些政策可能對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來的風(fēng)險(xiǎn)問題。特別是在我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革深入推進(jìn)的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)加快去庫存，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)增速得到有效控制，在全國范圍內(nèi)都出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增速、商品房銷售面積以及房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平下降的問題。

第二，籌資風(fēng)險(xiǎn)問題?；I資風(fēng)險(xiǎn)問題主要是房地產(chǎn)公司由于無法及時(shí)籌集公司經(jīng)營活動所需資金，或者是房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)不合理，再或者是房地產(chǎn)公司的到期債務(wù)無法償還本息的等，造成房地產(chǎn)公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。由于房地產(chǎn)公司項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)所需資金規(guī)模非常大，在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中面臨著非常大的資金需求，當(dāng)籌資活動產(chǎn)生的債務(wù)超過一定額度時(shí)，容易造成房地產(chǎn)公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。

第三，投資風(fēng)險(xiǎn)問題。投資風(fēng)險(xiǎn)主要是由于房地產(chǎn)公司把大量的資金用于開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目周期相對較長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，由于各種不確定性因素或者是不可控因素等，造成了房地產(chǎn)公司的投資收益難以達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。具體來說，造成房地產(chǎn)公司出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，有的是因?yàn)榛I集資金不到位或者是資金鏈斷裂造成了投資活動難以按照預(yù)期完成，有的是因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司的籌集資金成本過高降低了投資收益率，有的則是因?yàn)轫?xiàng)目投資沒有進(jìn)行合理規(guī)劃造成了投資結(jié)構(gòu)失衡，還有的是因?yàn)橥顿Y決策失誤造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第四，營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)問題。營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)公司在經(jīng)營活動開展過程中，尤其是房地產(chǎn)公司項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)階段，由于戰(zhàn)略選擇不當(dāng)、經(jīng)營模式不夠優(yōu)化、房地產(chǎn)產(chǎn)品定位不夠準(zhǔn)確等一系列的經(jīng)營決策失誤問題，造成房地產(chǎn)公司出現(xiàn)營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)問題。由于房地產(chǎn)公司是典型的資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)公司的投資規(guī)模相對較大、房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)周期較長、變現(xiàn)能力相對較低、產(chǎn)業(yè)鏈條相對較廣等一系列的因素，因此這也決定了房地產(chǎn)公司面臨更大的營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)問題。

2、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理優(yōu)化策略

優(yōu)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控體系，全面增強(qiáng)房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范能力，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)際特點(diǎn)，在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警以及財(cái)務(wù)管理活動的組織實(shí)施方面探索相應(yīng)措施，重點(diǎn)應(yīng)該在以下幾方面進(jìn)行完善：

（1）建立系統(tǒng)完善的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。為了有效防范房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動的實(shí)際情況，建立完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。為了增強(qiáng)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的準(zhǔn)確性，關(guān)鍵是應(yīng)該合理的選擇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警指標(biāo)。主要是選擇流動比率、速動比率、資產(chǎn)負(fù)債率、長期負(fù)債比率等作為籌資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)；選擇總資產(chǎn)凈利率、凈資產(chǎn)收益率、成本費(fèi)用利潤率等作為投資風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)；選擇存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)。在確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評價(jià)指標(biāo)以后，采取層次分析法或者是功效系數(shù)法等，建立財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析模型對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行整體評價(jià)。

（2）加強(qiáng)對房地產(chǎn)公司籌資活動的有效控制。降低房地產(chǎn)公司的籌資風(fēng)險(xiǎn)，關(guān)鍵應(yīng)該規(guī)范房地產(chǎn)公司的籌資活動。首先，應(yīng)該進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)公司的籌資結(jié)構(gòu)，按照不同地區(qū)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，綜合考慮財(cái)務(wù)杠桿優(yōu)勢，合理控制債務(wù)比率，確保資產(chǎn)負(fù)債率的科學(xué)性，以規(guī)避房地產(chǎn)公司的籌資風(fēng)險(xiǎn)問題。其次，應(yīng)該積極探索多元化籌資的方式，綜合運(yùn)用銀行貸款、發(fā)行債券、信托融資、股權(quán)質(zhì)押融資、項(xiàng)目融資等多種方式，不斷提高房地產(chǎn)公司的融資能力，并進(jìn)一步降低房地產(chǎn)公司的籌資成本，減少房地產(chǎn)公司的籌資風(fēng)險(xiǎn)問題。

（3）完善房地產(chǎn)公司投資活動的科學(xué)管理。在房地產(chǎn)公司投資活動的管理方面，首先應(yīng)該強(qiáng)化對房地產(chǎn)公司投資項(xiàng)目可行性的分析，尤其是準(zhǔn)確的把握房地產(chǎn)公司的市場需求，選擇可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司獲得最大利潤的項(xiàng)目，并綜合考慮降低房地產(chǎn)公司的銷售風(fēng)險(xiǎn)，避免房地產(chǎn)公司由于大量存貨造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題。其次，在房地產(chǎn)公司投資管理方面還應(yīng)該注重做好組合投資，通過多元化的投資策略，積極應(yīng)對房地產(chǎn)公司的投資風(fēng)險(xiǎn)，對財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避。

（4）加大房地產(chǎn)公司營運(yùn)活動的管控力度。有效防范房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生，還應(yīng)該加大對房地產(chǎn)公司營運(yùn)活動的控制管理。首先，應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款管理，盡可能的加快房地產(chǎn)公司的內(nèi)部資金流動，提高房地產(chǎn)公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率，減少壞賬呆賬等造成的財(cái)務(wù)損失，促進(jìn)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)公司營運(yùn)資金的良好循環(huán)。其次，應(yīng)該強(qiáng)化房地產(chǎn)公司的預(yù)算管理，在公司內(nèi)部建立全面預(yù)算管理體系，以預(yù)算管理的模式對房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動進(jìn)行規(guī)劃控制，并強(qiáng)化成本費(fèi)用控制管理，促進(jìn)提高房地產(chǎn)公司的營運(yùn)能力，避免財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生。

結(jié)語：

對于房地產(chǎn)公司來說，應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)公司經(jīng)營發(fā)展的實(shí)際情況，建立完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，重點(diǎn)對房地產(chǎn)公司的籌資活動、投資活動以及營運(yùn)活動強(qiáng)化應(yīng)對控制，以有效防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的發(fā)生，促進(jìn)房地產(chǎn)公司經(jīng)營管理水平的全面提升。