房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)估研究

文/唐大智 四川蜀江房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所有限責(zé)任公司 四川江油 621700

近年來(lái)，我國(guó)雖然加強(qiáng)了對(duì)房?jī)r(jià)的宏觀調(diào)控，以及相關(guān)政策的引導(dǎo)，但隨著城市規(guī)模擴(kuò)大，居民人數(shù)增加，房地產(chǎn)行業(yè)一直較為活躍。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在投資、生產(chǎn)與消費(fèi)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與自身生產(chǎn)力的結(jié)合。說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，其自身的波動(dòng)必然會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生影響。

1、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀

1.1 我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)城市建設(shè)也非常迅速，為解決新增的大量城市人口的住宿問(wèn)題，我國(guó)政府在房地產(chǎn)方面投入了大量的人力與資金。 國(guó)家和政府的支持是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，反過(guò)來(lái)房地產(chǎn)的發(fā)展促進(jìn)了國(guó)家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?？傮w來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)規(guī)模依舊處于擴(kuò)張階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也處于穩(wěn)定發(fā)展的上升階段。

1.2 改善中國(guó)廣大居民的生活環(huán)境

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具體情況不僅取決于我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平，還來(lái)自居民對(duì)提高生活質(zhì)量水平的新要求。然而，在當(dāng)前的房?jī)r(jià)水平下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然得到了快速發(fā)展，但也為購(gòu)房者帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)壓力與生活壓力，這是目前亟須解決的重要問(wèn)題，對(duì)人們的生活質(zhì)量有著重要影響。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，售房的壓力會(huì)逐漸減輕，這時(shí)房地產(chǎn)商的工作重心將由市場(chǎng)銷售轉(zhuǎn)移到提高住房質(zhì)量與改善住房環(huán)境等方面，從而改善中國(guó)廣大居民的生活環(huán)境。

1.3 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體制不完善

我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)雖然有著良好的發(fā)展，但過(guò)高的房?jī)r(jià)也對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)造成了一定壓力，同時(shí)也加劇了普通購(gòu)房族的購(gòu)房壓力。這種非正常的高房?jī)r(jià)同樣也意味著當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展體制存在漏洞，讓投機(jī)者有可乘之機(jī)，這樣便加劇了房地產(chǎn)行業(yè)的非正常發(fā)展，并通過(guò)連鎖反應(yīng)，增加了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的經(jīng)濟(jì)泡沫，不利于國(guó)家經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展。

1.4 帶動(dòng)我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

由于我國(guó)人口眾多，人均資源較少，雖然我國(guó)總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好，但人均生活水平仍然存在著較大的提升空間。當(dāng)前我國(guó)正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展能夠較大地帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，提高第三產(chǎn)業(yè)在我國(guó)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的比重。此外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要比重，我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r有著重要聯(lián)系。房地產(chǎn)不只是獨(dú)立的一個(gè)行業(yè)，還密切關(guān)聯(lián)著其他行業(yè)的發(fā)展，比如我國(guó)建筑業(yè)、家電業(yè)、裝修業(yè)等等，因此，當(dāng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有良好的發(fā)展，我國(guó)許多其它相關(guān)行業(yè)也會(huì)繁榮，行業(yè)鏈的密切聯(lián)系關(guān)系著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)具有良好的發(fā)展?fàn)顩r時(shí)，我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)水平也會(huì)有較大的提升。

2、加快促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的建議

2.1 健全與需求掛鉤的差別化調(diào)節(jié)機(jī)制

一是在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)領(lǐng)域，應(yīng)多采用經(jīng)濟(jì)手段適時(shí)增加稅收。政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易和持有環(huán)節(jié)領(lǐng)域加強(qiáng)財(cái)稅調(diào)節(jié)，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。此外，還應(yīng)減少政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，配合財(cái)稅體制改革，完善設(shè)計(jì)房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)稅制，加強(qiáng)收入再分配調(diào)節(jié)能力。二是強(qiáng)化調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融杠桿。為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，支持合理自住購(gòu)房，政府相關(guān)部門(mén)管住貨幣流向，嚴(yán)格限制信貸用于投資性購(gòu)房，在具體操作過(guò)程中采取宏觀審慎和微觀監(jiān)管并行的方法。三是加大對(duì)房屋租售市場(chǎng)的監(jiān)管力度。房屋租售市場(chǎng)出現(xiàn)的問(wèn)題大多源于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，故為了促使其誠(chéng)實(shí)守信、依法經(jīng)營(yíng)，國(guó)家相關(guān)部門(mén)應(yīng)利用大數(shù)據(jù)和云計(jì)算等技術(shù)加強(qiáng)對(duì)兩者的監(jiān)管力度，并在管理的過(guò)程中保持信息真實(shí)公開(kāi);通過(guò)對(duì)住房供給交易的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，各級(jí)政府將視自身情況建立適時(shí)的監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制，從而對(duì)出現(xiàn)的房屋租售亂象進(jìn)行有效預(yù)防和調(diào)節(jié)。

2.2 健全行業(yè)法律體系

建議立法部門(mén)依據(jù)現(xiàn)存的《房地產(chǎn)管理法》進(jìn)一步細(xì)化出臺(tái)《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估管理法》，用法律的手段對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行規(guī)范管理。各個(gè)地區(qū)的政府可以根據(jù)這個(gè)法律的基礎(chǔ)上，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況頒布相應(yīng)的管理辦法。必須要嚴(yán)格按照規(guī)章制度辦事，做到執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究。此外為了防止惡意競(jìng)爭(zhēng)，惡意壓價(jià)的等行為需要建立一套相對(duì)完善的價(jià)格管理機(jī)制。

2.3 加快完善多主體供給的住房建設(shè)市場(chǎng)

一是牢記房子的居住屬性而非投資屬性。引導(dǎo)各地政府以構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系為方向，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用; 為滿足多樣性的住房需求，地方政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)提供多層次的商品性住房。二是加快構(gòu)建統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。政府相關(guān)部門(mén)應(yīng)積極推進(jìn)集體土地不動(dòng)產(chǎn)登記，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全相關(guān)服務(wù)和監(jiān)管體系，提高存量土地節(jié)約集約利用水平;此外，還應(yīng)注重不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市等改革協(xié)同; 通過(guò)市場(chǎng)化改革試點(diǎn)，在試點(diǎn)城市成功運(yùn)營(yíng)一批集體租賃住房項(xiàng)目。

結(jié)語(yǔ)：

自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)城市化發(fā)展迅速，同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)中也占據(jù)著越來(lái)越重要的地位。我國(guó)房地產(chǎn)規(guī)模正在不斷擴(kuò)大，其發(fā)展改善了中國(guó)居民的生活環(huán)境，同時(shí)拉動(dòng)了我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)體制還存在著不足，讓大量投機(jī)分子鉆了空子，威脅到了我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定性。此外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)就業(yè)發(fā)展和大眾消費(fèi)以及投資上都發(fā)揮著重要作用。