成本法在房地產(chǎn)評估中的具體應(yīng)用

文/馬永紅 四川蜀江房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限責(zé)任公司 四川江油 621700

1、成本法在房地產(chǎn)評估中存在的問題

1.1 忽略效用價(jià)值

使用成本法對房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，是從會(huì)計(jì)的角度，以生產(chǎn)費(fèi)用論為理論基礎(chǔ)，價(jià)格是由生產(chǎn)過程中必要支出決定的。實(shí)際評估中，很容易忽略房地產(chǎn)效用產(chǎn)生的價(jià)值，只考慮成本。因此，評估時(shí)還應(yīng)注意房地產(chǎn)的效用。以上海虹橋購物樂園為例，其號稱亞洲最大的購物中心，規(guī)模是兩個(gè)正大廣場，處于外環(huán)區(qū)域。成本的投入遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了實(shí)際的效用，超出了當(dāng)?shù)厥袌龅男枨蠛彤?dāng)?shù)叵M(fèi)者消費(fèi)能力，導(dǎo)致現(xiàn)在仍然處于爛尾狀態(tài)，沒有發(fā)揮出價(jià)值就面臨著荒廢，這就是忽略效用的后果。所以，使用成本法估價(jià)時(shí)單從房地產(chǎn)生產(chǎn)必需的費(fèi)用來評定房地產(chǎn)的價(jià)值過于片面。應(yīng)在評估時(shí)，先考慮房地產(chǎn)的效用能否被市場所需要，再建立在生產(chǎn)所必要的費(fèi)用上，加上效用給房地產(chǎn)帶來的價(jià)值。

1.2 不能準(zhǔn)確表達(dá)折舊金額

直線法計(jì)算折舊是假定房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等為前提使用的一種提取折舊的方法。運(yùn)用直線法計(jì)算房屋的折舊，是不準(zhǔn)確的。實(shí)際上房屋的折舊通常是逐年增加，呈上升趨勢的。剛投入使用的房地產(chǎn)的實(shí)際折舊非常小，隨著使用時(shí)間的增長，房地產(chǎn)后期的修理費(fèi)和折舊費(fèi)因房地產(chǎn)老化也逐年增加。運(yùn)用年限法計(jì)算的折舊，期初房屋是嶄新的，實(shí)際折舊額低于理論的折舊額，實(shí)際的折舊被高估，后期房屋老化會(huì)越來越嚴(yán)重，折舊額又被低估，沒有體現(xiàn)出折舊是逐年增加的現(xiàn)象，違背了配比原則。運(yùn)用成新折扣法計(jì)算房地產(chǎn)的現(xiàn)值是房地產(chǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格乘以房地產(chǎn)的成新率。房地產(chǎn)的成新率是由估價(jià)人員依據(jù)房屋的建筑年代、損壞狀況等估測出來的比率。估測的數(shù)值會(huì)受到估價(jià)人員實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的影響，這對房地產(chǎn)估價(jià)師理論知識(shí)的掌握、評估經(jīng)驗(yàn)有著較高的要求。但對剛成為估價(jià)師或經(jīng)驗(yàn)不足的估價(jià)師不易于運(yùn)用得當(dāng)，可能會(huì)影響評估結(jié)果。

2、成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用

2.1 成本法的范圍

成本法的應(yīng)用范圍相對于收益法來說，范圍比較大，對那些沒有進(jìn)行經(jīng)交易和不是用來進(jìn)行經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)項(xiàng)目也可以進(jìn)行成本價(jià)格的計(jì)算；與當(dāng)?shù)禺a(chǎn)評估中的市場法也是有所差異的，可以直接對房地產(chǎn)進(jìn)行成本的估算，不用與其他項(xiàng)目進(jìn)行比較。市面上的許多房地產(chǎn)項(xiàng)目都可以也能夠成本法來進(jìn)行評估。常見的項(xiàng)目有：新開發(fā)或待開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、新建工程，公用房地產(chǎn)項(xiàng)目等等。

2.2 成本法應(yīng)用的注意事項(xiàng)

在進(jìn)行房地產(chǎn)評估時(shí)，主要是對兩個(gè)部分進(jìn)行評估，一個(gè)是房屋部分，一個(gè)是土地部分。兩個(gè)部分的評估方式是不同，需要具有專業(yè)技術(shù)水平的評估師來分別進(jìn)行評估。在對土地進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評估的過程中，其中的建設(shè)成本是不算在內(nèi)的，因?yàn)橥恋卦谑褂脮r(shí)是不用需要花費(fèi)本來進(jìn)行建設(shè)的，通常在對房屋建筑進(jìn)行估算時(shí)，才會(huì)把建設(shè)成本算在其中。另外，土地的價(jià)值成本與房屋價(jià)值是分開的，土地取得成本不會(huì)算在其中，道理與建設(shè)成本是相同的。

2.3 成本法的房地產(chǎn)評估程序

在應(yīng)用成本法對房地產(chǎn)進(jìn)行評估的過程中，具有科學(xué)的評估流程。首先要對需要評估的房地產(chǎn)進(jìn)行全面的了解，掌握該評估對象的基本組成結(jié)構(gòu)和各項(xiàng)信息，對房屋的使用情況。使用年限，購買時(shí)的價(jià)格、所交的稅費(fèi)等等，都需要了解和掌握；其次，是對評估對象的重建成本進(jìn)行預(yù)測和估算，在初期只是對房屋建筑進(jìn)行預(yù)估，會(huì)把其他建設(shè)完成具有相同作用效果的房屋作為參考對象，來進(jìn)行價(jià)值的估算，評估對象的重建成本需要將所有需要重新建設(shè)的區(qū)域、使用的材料成本都需要算在其中；再次是對導(dǎo)致建筑材料折舊的原因進(jìn)行分析，并對其中折舊的價(jià)值成本進(jìn)行預(yù)算，得出最終折舊金額；最后把得出的各項(xiàng)評估價(jià)格按照公式計(jì)算出來，得出最終的成本價(jià)格。

3、成本法改進(jìn)建議

3.1 增加效用評定的環(huán)節(jié)

通過上面效用所產(chǎn)生的影響，上海虹橋購物樂園會(huì)影響整幢房屋的價(jià)值，使之實(shí)際價(jià)值降低。效用價(jià)值會(huì)使房屋價(jià)值降低，同時(shí)也可以使其增高。將折舊改為調(diào)整，也就是說功能折舊改為功能調(diào)整，外部折舊改為外部調(diào)整。房屋效用的增減可以通過功能調(diào)整修正價(jià)格。例如，河北張家口在2015年7月31日被投票選為2022年冬奧會(huì)舉辦城市，舉辦冬奧會(huì)場地附近商品房的房價(jià)比以往價(jià)格有明顯的提高。房屋受到冬奧會(huì)的影響，促進(jìn)了場地附近的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房屋的效用提高，使得房屋價(jià)值增高，我們就可以通過功能調(diào)整對房屋價(jià)值調(diào)高。

3.2 增加成本法折舊鑒定的環(huán)節(jié)

在利用成本法對已投入使用的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)值評估時(shí)，在建筑物的折舊問題上，常常會(huì)忽略貨幣時(shí)間價(jià)值和轉(zhuǎn)移規(guī)律。針對這個(gè)問題，可以加強(qiáng)對專業(yè)評估人員的技能培訓(xùn)，在實(shí)地評估過程中，對房屋的維護(hù)程度、建筑材料的損毀程度做出經(jīng)驗(yàn)上的鑒定，將理論上的折舊和實(shí)地考察得出的折舊進(jìn)行結(jié)合，得出綜合結(jié)果。

3.3 增加成本法對外部環(huán)境的修正環(huán)節(jié)

外部環(huán)境對成本法的應(yīng)用分析具有很大影響，例如小區(qū)環(huán)境、設(shè)施、交通等條件完善對價(jià)值評估帶來的影響。這就要求專業(yè)評估人員在具體的評估過程中，劃分出不同程度的影響因素，根據(jù)影響因素的實(shí)際情況進(jìn)行系數(shù)修正，在對無形影響因素進(jìn)行判斷時(shí)，可以結(jié)合市場法對評估值進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

結(jié)語：

成本法有著使用范圍廣、計(jì)算相對簡單等優(yōu)勢，但同樣也有忽視效用的影響、折舊不準(zhǔn)確、忽略外部環(huán)境因素、評估人員經(jīng)驗(yàn)要求高等缺點(diǎn)。想要解決這些問題，只有從實(shí)踐中多獲取經(jīng)驗(yàn)，才能防止評估值偏離實(shí)際值。