淺析如何做好工程建設(shè)項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作

文/陳利林 黃岡市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 湖北黃岡 438000

1、時(shí)代背景

2019年3月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面開(kāi)展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2019〕11號(hào)，以下簡(jiǎn)稱實(shí)施意見(jiàn)），該《實(shí)施意見(jiàn)》要求各地各部門(mén)加大轉(zhuǎn)變政府職能和簡(jiǎn)政放權(quán)力度，全面開(kāi)展工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革，統(tǒng)一審批流程，統(tǒng)一信息數(shù)據(jù)平臺(tái)，統(tǒng)一審批管理體系，統(tǒng)一監(jiān)管方式，實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)項(xiàng)目審批“四統(tǒng)一”。

2019年4月17日，自然資源部發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)建設(shè)用地審批和城鄉(xiāng)規(guī)劃許可“多審合一”改革的通知（征求意見(jiàn)稿）》，要求各級(jí)自然資源主管部門(mén)按照“一類事項(xiàng)一個(gè)部門(mén)統(tǒng)籌、一個(gè)階段同類事項(xiàng)整合”的原則，合并審批、優(yōu)化流程、簡(jiǎn)化材料，加快推進(jìn)建設(shè)用地審批和城鄉(xiāng)規(guī)劃許可“多審合一”改革工作。

2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作對(duì)于工程建設(shè)項(xiàng)目的意義

自然資源部門(mén)作為與工程建設(shè)項(xiàng)目息息相關(guān)的關(guān)鍵部門(mén)之一，理應(yīng)更加主動(dòng)擔(dān)當(dāng)，積極作為。審批與不動(dòng)產(chǎn)登記是項(xiàng)目建設(shè)必不可少的兩個(gè)核心環(huán)節(jié)，二者緊密相連，審批是前提條件，不動(dòng)產(chǎn)登記是最終的落腳點(diǎn)。而不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查又是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)。因此，系統(tǒng)做好工程建設(shè)項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作，對(duì)于工程建設(shè)項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)登記工作順利開(kāi)展極為重要。

3、做好工程項(xiàng)目建設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作需要統(tǒng)一謀劃、統(tǒng)一部署、統(tǒng)一推進(jìn)、統(tǒng)一成果

一般來(lái)說(shuō)，工程項(xiàng)目建設(shè)主要由用地審批、土地供應(yīng)、工程建設(shè)審批與施工、商品房預(yù)售、竣工驗(yàn)收等環(huán)節(jié)構(gòu)成。這些環(huán)節(jié)分別涉及到土地勘測(cè)定界、用地測(cè)量（撥地測(cè)量）、規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查等工作，這些工作之間既有區(qū)別，又緊密相連。按照中央有關(guān)規(guī)定，并從節(jié)約各種資源成本、時(shí)間成本的角度看，土地勘測(cè)定界、用地測(cè)量（撥地測(cè)量）、規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查等工作中形成的成果應(yīng)該遵循統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，有序銜接，盡量沿用。但現(xiàn)階段，因?yàn)榉N種原因，上述各項(xiàng)工作的成果經(jīng)常出現(xiàn)互不認(rèn)可、相互矛盾的情況，給不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和登記造成很多困擾和矛盾。為有效解決這一問(wèn)題，將用地審批、土地供應(yīng)、工程建設(shè)審批與施工、商品房預(yù)售、竣工驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)重新梳理，按照不動(dòng)產(chǎn)登記的要求統(tǒng)一謀劃、統(tǒng)一部署、統(tǒng)一推進(jìn)各項(xiàng)工作任務(wù)和流程，形成統(tǒng)一通用的標(biāo)準(zhǔn)化工作成果，是一種行之有效的解決途徑。下面，按順序?qū)Ω鳝h(huán)節(jié)逐一分析。

3.1 用地審批

此環(huán)節(jié)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目立項(xiàng)核準(zhǔn)的項(xiàng)目用地范圍圖，按照國(guó)家規(guī)定，應(yīng)一次性完成土地勘測(cè)定界（用地測(cè)量）工作，主要包括確認(rèn)土地使用范圍、測(cè)定界樁位置、標(biāo)定用地界線、調(diào)查土地權(quán)屬、相鄰宗地權(quán)利人簽章確認(rèn)、調(diào)繪土地利用現(xiàn)狀、撥地放樣測(cè)繪、計(jì)算用地面積、套合土地調(diào)查成果數(shù)據(jù)庫(kù)、比對(duì)地類和土地利用總體規(guī)劃等工作，形成規(guī)劃用地范圍圖、土地勘測(cè)定界圖和土地勘測(cè)定界報(bào)告書(shū)等成果。

3.2 土地供應(yīng)

此環(huán)節(jié)，應(yīng)根據(jù)土地勘測(cè)定界報(bào)告書(shū)，按照國(guó)家規(guī)定，重點(diǎn)對(duì)變化部分進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查和測(cè)繪，精確計(jì)算項(xiàng)目范圍內(nèi)道路用地、綠化用地、市政工程用地等各類用地面積，確定土地供應(yīng)界址范圍，形成能夠用于土地出讓合同或劃撥決定書(shū)簽訂以及國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)首次登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果。

3.3 工程建設(shè)審批與施工

此環(huán)節(jié)，前期形成的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果可直接應(yīng)用到建設(shè)工程規(guī)劃審批、施工審批、工程施工等工作中，不再對(duì)用地界址范圍進(jìn)行調(diào)查測(cè)繪。

3.4 商品房預(yù)售

此環(huán)節(jié)，應(yīng)依據(jù)經(jīng)審查核準(zhǔn)的建筑施工圖，按照國(guó)家規(guī)定，將房屋平面位置圖和土地供應(yīng)環(huán)節(jié)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果進(jìn)行疊加，實(shí)現(xiàn)房屋落幢落宗，編制不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，建立預(yù)測(cè)繪電子樓盤(pán)表，出具房屋預(yù)測(cè)繪報(bào)告，標(biāo)明房屋預(yù)測(cè)繪面積。

3.5 竣工驗(yàn)收

此環(huán)節(jié)，應(yīng)根據(jù)前期形成的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查和房屋預(yù)測(cè)繪等成果，一次性完成規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量和房屋測(cè)繪等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作。

3.6 不動(dòng)產(chǎn)登記

此環(huán)節(jié)，根據(jù)上述各項(xiàng)審批、驗(yàn)收資料，以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果，依法依規(guī)為權(quán)利人辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

結(jié)語(yǔ)：

工程建設(shè)項(xiàng)目的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，需要自然資源、住建等相關(guān)部門(mén)高屋建瓴，站在全局的高度密切配合，統(tǒng)一謀劃、統(tǒng)一部署、統(tǒng)一推進(jìn)，保證各項(xiàng)工作成果有序銜接、互通互用，真正實(shí)現(xiàn)為民、便民、利民。