房地產(chǎn)成本控制的突出問題及其精細(xì)化管理路徑

文/楊麗 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)合肥蜀山置業(yè)有限公司 安徽合肥 230031

1、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)成本控制的意義

在當(dāng)前的社會背景下，國家需要更妥善地用調(diào)控政策規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，控制房價(jià)、打擊違法行為。而且在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)不斷完善的情況下，企業(yè)融資也面臨著更高的難度，土地資源的利用更顯緊張。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)是多種多樣的，比如融資、投資、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等。而做好成本控制工作，可以更有效地提升企業(yè)內(nèi)部管理質(zhì)量，保證其經(jīng)濟(jì)效益。

2、房地產(chǎn)成本控制中存在的突出問題

2.1 施工過程不規(guī)范, 頻繁發(fā)生成本超預(yù)算現(xiàn)象

施工階段是房地產(chǎn)建設(shè)投資最大、耗時(shí)最久、范圍最廣、人員參與最多的階段。需要進(jìn)行全過程成本控制，才能確保房地產(chǎn)在成本預(yù)算范圍中完成建設(shè)任務(wù)。但此階段也是成本控制最難的階段，一些項(xiàng)目的成本很難進(jìn)行有效控制，經(jīng)常發(fā)生工程變更，容易造成項(xiàng)目返工，不但影響施工進(jìn)度，而且會增加施工成本。房地產(chǎn)成本控制管理具有很強(qiáng)綜合性和系統(tǒng)性，需要結(jié)合合同等會計(jì)信息進(jìn)行現(xiàn)場管理。但一些企業(yè)過于重視施工進(jìn)度，使得合同臺賬無法及時(shí)反饋施工成本，部門項(xiàng)目施工現(xiàn)場管理比較粗放，施工質(zhì)量沒有保障導(dǎo)致返工問題頻繁發(fā)生，施工物資管理不夠精細(xì)化，浪費(fèi)現(xiàn)象比較嚴(yán)重等，都造成施工超預(yù)算的重要原因。

2.2 成本控制方式滯后, 缺乏完善的成本控制體系

在企業(yè)發(fā)展過程中，經(jīng)常出現(xiàn)預(yù)算過高的情況，不利于成本控制水平的提高。如果項(xiàng)目事前成本預(yù)算和事中成本控制不到位，僅僅憑借財(cái)務(wù)決算，很難有效開展成本控制。房地產(chǎn)屬于一項(xiàng)長期開展開發(fā)的周期性項(xiàng)目，成本控制對各項(xiàng)工作的順利開展有重要意義。然而，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較強(qiáng)的成本控制意識，沒有形成有效發(fā)展、快速流通的觀念，使得成本控制缺乏足夠的動(dòng)力。成本控制體系雖然已經(jīng)建立，但在實(shí)踐中尚未實(shí)施，難以以虛構(gòu)的形式發(fā)揮應(yīng)有的作用和價(jià)值。

2.3 房地產(chǎn)施工現(xiàn)場管理混亂, 無效成本控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目作為一個(gè)耗時(shí)較長、涉及部門和人員較多的產(chǎn)業(yè)，在企業(yè)管理上就有很大的難度，尤其是在建筑項(xiàng)目施工過程中。房地產(chǎn)企業(yè)一般對建筑項(xiàng)目成本管理工作采取動(dòng)態(tài)管理方式，也就是說在預(yù)期目標(biāo)成本范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)質(zhì)量與經(jīng)濟(jì)效益雙豐收。但是也由于在工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)期的失誤導(dǎo)致實(shí)際建設(shè)時(shí)會產(chǎn)生臨時(shí)更改建筑方案的狀況出現(xiàn)，又因?yàn)槭┕挝坏默F(xiàn)場管理水平較低，現(xiàn)場混亂不堪、施工組織規(guī)劃質(zhì)量較差、與設(shè)計(jì)規(guī)劃部門的配合較差等，最終導(dǎo)致工程項(xiàng)目偏離預(yù)期目標(biāo)以及工程成本大量超出成本預(yù)算。房地產(chǎn)企業(yè)所采取的動(dòng)態(tài)管理方式也由于長時(shí)間動(dòng)態(tài)跟蹤不及時(shí)，不能及時(shí)更新施工現(xiàn)場成本管理與合同臺賬進(jìn)行會計(jì)信息的處理工作，無法及時(shí)反映成本動(dòng)態(tài)情況，造成成本控制風(fēng)險(xiǎn)之后等一系列成本管理問題。

3、對房地產(chǎn)進(jìn)行成本精細(xì)化管理的有效路徑

3.1 構(gòu)建完善的全面預(yù)算管理體系

首先, 房地產(chǎn)企業(yè)要想有效的加強(qiáng)成本精細(xì)化管理，就要從系統(tǒng)化的全面預(yù)算管理體系入手，將預(yù)算管理工作逐漸規(guī)范化。在企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營過程中，相關(guān)的工作人員要做到對收入及支出做到基本的了解，對企業(yè)內(nèi)部的各個(gè)因素進(jìn)行全面的分析，對各部門之間的工作差異、時(shí)間等重要因素進(jìn)行把控。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際運(yùn)營過程中，相關(guān)的管理人員要對年度成本的基本目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化管理。例如：每周、每月、每季度在成本管控工作中，不斷構(gòu)建階段化的計(jì)劃，制定明確的工作目標(biāo)，相關(guān)的工作人員要將預(yù)算管理工作落實(shí)到實(shí)處。另外，將房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)細(xì)化到不同的崗位，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立責(zé)任制，保證員工能夠清楚地明確自身的職責(zé)，并安排專門的負(fù)責(zé)人進(jìn)行監(jiān)督，確保工作的完成進(jìn)度，保證將成本管控意識深入到每一名員工的實(shí)際工作中，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

3.2 強(qiáng)化設(shè)計(jì)階段的成本控制

在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)開始前，相關(guān)人員必須做好整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃。根據(jù)整個(gè)工程的實(shí)際情況，從多方面分析了設(shè)計(jì)方案，并對設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了深入的探討。通過科學(xué)分析，進(jìn)一步確定施工方案, 使設(shè)計(jì)方案能夠滿足客戶的實(shí)際需求。。此外，在設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃配套房屋、車庫等區(qū)域尤為重要。設(shè)計(jì)人員應(yīng)與專業(yè)人員進(jìn)行溝通和討論，從根本上保證將資源的利用率發(fā)揮到最大化，通過合理布局使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化。同時(shí)，在整個(gè)設(shè)計(jì)過程中，相關(guān)人員不僅要注意事前的風(fēng)險(xiǎn)評估，還要注意事項(xiàng)的延伸，加強(qiáng)事后的控制，對設(shè)計(jì)過程中面臨的問題進(jìn)行精細(xì)化管理, 為房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 強(qiáng)化施工階段的成本控制

在房地產(chǎn)的實(shí)際運(yùn)營過程中，建設(shè)階段是一個(gè)重要的核心內(nèi)容，相關(guān)人員應(yīng)根據(jù)這一環(huán)節(jié)的特點(diǎn)，科學(xué)地實(shí)施成本控制。管理者必須遵守行業(yè)的基本標(biāo)準(zhǔn)和房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際需要。當(dāng)然，保證施工進(jìn)度的科學(xué)性、合理性也是必不可少的一部分，工作人員應(yīng)當(dāng)針對全局的形勢進(jìn)行考慮，確定施工工作的可行性，對施工圖紙的審查問題要加大一定的重視程度，對施工的實(shí)際狀況進(jìn)行整體控制，及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工過程出現(xiàn)的不合理因素，將實(shí)際應(yīng)用中出現(xiàn)的問題進(jìn)行整合，及時(shí)反饋給領(lǐng)導(dǎo)層，并對各種不同的情況進(jìn)行深入的調(diào)整，進(jìn)而加強(qiáng)對成本控制的精細(xì)化管理，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

3.4 強(qiáng)化投資管理水平與績效考核

房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟，必須加強(qiáng)精細(xì)的成本控制。從供應(yīng)商工作入手，不斷優(yōu)化企業(yè)外部資源，提高整體管理效率。在實(shí)際采購過程中，應(yīng)加強(qiáng)成本控制，不斷創(chuàng)新和改進(jìn)管理方法。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部構(gòu)建單獨(dú)的投資管理小組，樹立評估機(jī)制，定期從外部聘請專業(yè)的講師，將最先進(jìn)有效的精細(xì)化成本管理方式教授給員工，在企業(yè)內(nèi)部舉行有規(guī)模的培訓(xùn)活動(dòng)，并對員工進(jìn)行宣傳教育，將成本精細(xì)化管理加入到員工的日?？冃Э荚u當(dāng)中，使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與員工的實(shí)際利益掛鉤，從根本上激發(fā)員工的工作積極性，有效的通過加強(qiáng)成本精細(xì)化管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)語：

總之，面對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和激烈的市場競爭，針對房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際的運(yùn)營過程中存在的問題進(jìn)行深入分析，才能實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展。在保證項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，要最大限度地提高效益，減少資源浪費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好發(fā)展。