房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)存的常見(jiàn)問(wèn)題分析

文/李軍 青島海信房地產(chǎn)股份有限公司 山東青島 266000

目前，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制不斷完善，房地產(chǎn)行業(yè)得到了更多的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)，出現(xiàn)了許多房地產(chǎn)企業(yè)，導(dǎo)致大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目興起。但就實(shí)際情況進(jìn)行分析，由于市場(chǎng)環(huán)境的變化速度較快，許多企業(yè)忽視了項(xiàng)目管理問(wèn)題，導(dǎo)致質(zhì)量無(wú)法得到保障。因此，在開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過(guò)程中，相關(guān)的工作人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)進(jìn)度管理與質(zhì)量管控，并采取多元化的管理方式，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的正常進(jìn)行，逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展目標(biāo)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)有利地位。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)存的常見(jiàn)問(wèn)題

1.1 對(duì)項(xiàng)目管理認(rèn)識(shí)不到位

在項(xiàng)目管理的實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中，有些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)管理的意義存在一定的誤區(qū)，認(rèn)為加強(qiáng)項(xiàng)目管理就是現(xiàn)場(chǎng)管理與施工管理，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查與分析不夠重視，進(jìn)而在一定程度上導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)不斷降低。由于對(duì)項(xiàng)目管理的目標(biāo)不夠了解，導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)建設(shè)缺乏實(shí)效性，可能會(huì)導(dǎo)致不必要的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題發(fā)生。最后，項(xiàng)目經(jīng)理的專業(yè)素質(zhì)不高，缺乏復(fù)合型人才，不利于項(xiàng)目管理工作的順利開(kāi)展。

1.2 控制職能發(fā)揮不到位

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過(guò)程中，往往追求資金回籠的速度，導(dǎo)致不良后果發(fā)生。由于對(duì)項(xiàng)目全過(guò)程的質(zhì)量管理監(jiān)督力度不足，可能會(huì)導(dǎo)致建筑存在安全隱患。另外，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度的控制力度不足，可能影響施工的工期，不利于后續(xù)銷(xiāo)售活動(dòng)的順利開(kāi)展[1]。建設(shè)項(xiàng)目在開(kāi)工之前沒(méi)有進(jìn)行成本預(yù)算與投資估算工作沒(méi)導(dǎo)致投資額不斷增加，產(chǎn)生不必要的經(jīng)濟(jì)損失。最后，在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過(guò)程中，風(fēng)險(xiǎn)管理理念較為薄弱，受到內(nèi)部因素與外部風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，管理體制沒(méi)有落實(shí)到實(shí)處，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的綜合性發(fā)展。

2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的有效措施

2.1 強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目控制內(nèi)容，制定明確管理目標(biāo)

2.1.1 加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度管理工作

首先，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展項(xiàng)目活動(dòng)之前，就應(yīng)當(dāng)做好充分的調(diào)研獲得，從當(dāng)?shù)氐氖┕ば袠I(yè)水平、技術(shù)設(shè)備引進(jìn)情況及當(dāng)?shù)氐脑牧瞎?yīng)情況進(jìn)行分析。通過(guò)分析內(nèi)部因素與外部因素的方式，編制房地產(chǎn)項(xiàng)目的總進(jìn)度管理目標(biāo)。不僅要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的管控工作，還應(yīng)當(dāng)做好階段管理工作，加強(qiáng)對(duì)原材料采購(gòu)的管理力度。最后根據(jù)制定的目標(biāo)實(shí)施階段性管控計(jì)劃，并根據(jù)各個(gè)階段的目標(biāo)落實(shí)實(shí)際工作。如果在開(kāi)展各項(xiàng)工作的過(guò)程中，出現(xiàn)實(shí)際情況與預(yù)想偏差較大的問(wèn)題，就應(yīng)當(dāng)采取動(dòng)態(tài)化的控制方式，找到其中的動(dòng)因，分析實(shí)際的進(jìn)度是提前了還是落后了。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期調(diào)研工作對(duì)加強(qiáng)進(jìn)度管理十分重要，但是大多數(shù)企業(yè)會(huì)忽視這一問(wèn)題，因此，通過(guò)前期的進(jìn)度管理與市場(chǎng)調(diào)研，能夠有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

2.1.2 加強(qiáng)質(zhì)量管控工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)更新管理理念，不僅僅從施工過(guò)程與材料的選擇入手，而是要制定健全的質(zhì)量管理體系，明確量化標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)施工單位的資格進(jìn)行嚴(yán)格的審查，還要在設(shè)計(jì)方與施工方都在此的情況下，簽訂具有法律效應(yīng)的合同，對(duì)合同條款進(jìn)行審查，務(wù)必要明確施工單位的基本職責(zé)[2]。最后，對(duì)施工人員進(jìn)行崗前培訓(xùn)，不斷提高其安全意識(shí)，促進(jìn)建設(shè)項(xiàng)目工作的順利開(kāi)展。

2.1.3 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控力度

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目管理的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)建立健全的風(fēng)險(xiǎn)管控機(jī)制，對(duì)各個(gè)階段的工作進(jìn)行合理的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，建立完善的信息化體系，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)能夠有效識(shí)別與防范。通過(guò)動(dòng)態(tài)化的監(jiān)督方式，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行管控，盡可能降低其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)造成的負(fù)面影響。最后，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目資金的風(fēng)險(xiǎn)管控力度，避免超前支付的情況發(fā)生，將資金的使用效益發(fā)揮到最大化，為完善項(xiàng)目管理制度做好鋪墊。

2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用管理，合理開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)工作

在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用管理的過(guò)程中，費(fèi)用控制具有重要的意義，務(wù)必要保證全員都能夠參與進(jìn)來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷完善費(fèi)用控制的程序性文件，了解各個(gè)項(xiàng)目的投資重點(diǎn)內(nèi)容，制定明確的費(fèi)用管控防范。在項(xiàng)目前期做好投資估算編制工作，并結(jié)合估算修整概預(yù)算，施工圖預(yù)算等。相關(guān)的工作人員務(wù)必要遵循費(fèi)用控制文件，規(guī)范化管理各個(gè)環(huán)節(jié)的工作[3]。與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立健全的獎(jiǎng)懲制度，將員工的實(shí)際利益與成本管理工作直接掛鉤，進(jìn)而激發(fā)員工參與積極性，減少?zèng)Q策者對(duì)項(xiàng)目費(fèi)用控制的壓力。

另外，在充分考慮市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的溝通，引入完善的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，逐步優(yōu)化設(shè)計(jì)防范。房地產(chǎn)企業(yè)可以采取限額控制的方式，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的審核工作，還包括專業(yè)會(huì)審與綜合會(huì)審的方式。在了解項(xiàng)目工程重難點(diǎn)問(wèn)題的基礎(chǔ)上，落實(shí)全過(guò)程管理工作。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理水平與項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本與管理力度有直接的關(guān)系。不僅決定了房地產(chǎn)企業(yè)的形象。基于此，相關(guān)的工作人員應(yīng)當(dāng)立足于實(shí)際情況，落實(shí)規(guī)制度，還應(yīng)當(dāng)從質(zhì)量管控、進(jìn)度管控、費(fèi)用管控等方面入手，提出有效的解決措施，為項(xiàng)目的順利進(jìn)行奠定穩(wěn)固基礎(chǔ)，創(chuàng)造出更高的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。采用科學(xué)化的管理方式，規(guī)范化項(xiàng)目管理流程，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展。