中、日房地產(chǎn)泡沫對比淺析

文/譚永亮、張洪玉 寧波工程學院 浙江寧波 315211

1、引言

近幾年，我國房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)住宅投資增長率從2009年開始就高居不下。從2009年到2018年長達九年的時間，房地產(chǎn)住宅投資年平均增長率高至14.67%，其中2010和2011年我國房地產(chǎn)住宅投資增長率連續(xù)兩年高至32.84%與30.25%。在房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)投資迅猛增長的同時，我國房地產(chǎn)注資總量也出現(xiàn)擴大之勢。2018年房地產(chǎn)住宅注資完成額85192億元，占全社會固定資產(chǎn)投資的比重13.19%。

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀：經(jīng)濟急速增長、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展旺盛、對土地需求量異常大、不斷涌現(xiàn)“地價王”、房價的不斷上漲；中國房地產(chǎn)價格上升使得擁有房產(chǎn)的人或企業(yè)更有能力從銀行獲得更多貸款，進而增加房地產(chǎn)方面投資，最終引起房地產(chǎn)價格持續(xù)上升的態(tài)勢。

我國正處在經(jīng)濟發(fā)展的高速階段，房地產(chǎn)行業(yè)一旦形成泡沫并破裂，其危害將不可估計。因此，應(yīng)深入分析房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因，并及早采取有效措施，將其扼殺在搖籃里，避免對國民經(jīng)濟造成災(zāi)難性的沖擊[1]。

2、中、日房地產(chǎn)泡沫的對比分析

2.1 發(fā)展狀況對比分析

在房地產(chǎn)泡沫尚未出現(xiàn)的1985年，日本國內(nèi)地價上漲為僅為2%左右，東京為8.3%。1986年全國住宅地價平均上漲3%，東京漲幅為10.7%，當?shù)刈罡呒壸≌瑓^(qū)上升90%以上。1987年地價上漲在全國蔓延，各用途地價平均上升21.7%；東京住宅地價上升65.6%，商業(yè)用地為61.1%，住宅用地升幅首次超過商業(yè)用地[2]。

在中國， 2003年城鎮(zhèn)平均房價為2381元／每平米，2012年全國城鎮(zhèn)平均房價5791元／每平米，至2018年，全國城鎮(zhèn)平均房價8544元／每平米。由以上數(shù)據(jù)分析可得，2003-2012十年總共上漲143%，年均上漲10.3%；2012-2018年總共上漲47.5%，年均上漲6.8%。2012年全國主要監(jiān)測城市地價（105個監(jiān)測城市）住宅地價平均上漲2.21%，一線城市（北上廣深）漲幅為33.72%，2014年地價上漲在全國蔓延，各用途地價平均上升5.16%；一線城市住宅地價上升42.83%，商業(yè)用地為31.47%。自2016年起，一線城市住宅用地均價首次超越商業(yè)用地均價。

2.2 成因的對比分析

世界各國學者都對日本房地產(chǎn)泡沫進行了大量研究，先后總結(jié)出：房產(chǎn)投資者貪婪[2]、投資者預(yù)期高、經(jīng)濟總量過度集中于東京等少數(shù)中心城市、國內(nèi)資金流動性方面出現(xiàn)了嚴重過剩的現(xiàn)象、政府和銀行長期執(zhí)行寬松的財政和貨幣政策、法律和稅制等方面存在漏洞等因素導致了日本房地產(chǎn)泡沫的形成和破裂。

1985年日本政府簽訂“廣場協(xié)議”后引發(fā)日元持續(xù)升值和刺激國內(nèi)需求；日本政府采取利率下調(diào)政策，1986年將官方貼現(xiàn)率由1983年以來的5%降至4.5%，1987年又降至2.5%的歷史最低點，導致大量社會資金快速流入房地產(chǎn)行業(yè)，直接加速房地產(chǎn)市泡沫膨脹。由于當時實體經(jīng)濟繁榮度明顯上升，導致日本政府在同期房價和地價增速過高的情況下，此時日本政府未能清醒地認識到經(jīng)濟的周期性繁榮中潛藏的泡沫因素，更沒有認識到泡沫經(jīng)濟快速發(fā)展的嚴重性，把房地產(chǎn)泡沫初期表現(xiàn)的爆發(fā)性經(jīng)濟繁榮視為一般性經(jīng)濟周期的上升過程。而其主要調(diào)控措施1989年前后才出臺，造成時機嚴重滯后。

中國房地產(chǎn)在快速發(fā)展地過程中也有日本房地產(chǎn)泡沫形成及其破裂的影子，房產(chǎn)投資者貪婪、房地產(chǎn)土地資源稀缺、土地財政、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，經(jīng)濟總量過度集中于北上廣深等少數(shù)的中心城市等直接導致泡沫的形成。隨著城市化建設(shè)的進程的推進，城市中能夠用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地資源逐漸減少，水漲船高，地方政府不斷以高價出售土地，對土地財政的越來越依賴，不斷地進行賣地、建房，然后給國民經(jīng)濟造成了一種繁榮的假象，然而這種繁榮注定是不能長久的，這樣就不斷促進了房地產(chǎn)泡沫的形成和加劇[3]。

2.3 推行的政策對比分析

1989年前后日本政府已經(jīng)認識到如果再任由房地產(chǎn)泡沫膨脹，可能影響到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，于是先后采取金融緊縮政策調(diào)整、對土地價格實施直接管制抑制地價上漲等舉措，由于力度有限，這些措施雖收到一定成效，但總體上沒有抑制房地產(chǎn)泡沫的發(fā)展和破裂。

近年來我國中央銀行數(shù)次加息上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，直接對房地產(chǎn)開發(fā)商和個人買房貸款施壓。中央聯(lián)合地方政府不斷加大保障房的建設(shè)力度，使得民眾對房價大幅上漲的憂慮得到緩解。2018年中央政府工作報告明確提出住房要“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”；央行表示，要密切關(guān)注個人住房貸款、家庭部門杠桿率增長速度以及個別房企的激進的財務(wù)風險；銀監(jiān)會表示，堅持差別化住房信貸政策，遏制投機炒房；財政部表示，房地產(chǎn)稅立法先行、充分授權(quán)、分步推進，法律草案正起草完善。金融監(jiān)管方面，持續(xù)升級，對房地產(chǎn)融資進行規(guī)范化、去通道、去杠桿的管理模式成為主基調(diào)，市場資金流動性繼續(xù)收緊。我國政府從2005年就開始對房地產(chǎn)市場進行持續(xù)調(diào)控至今。2015年之后，全國各地都出現(xiàn)了“限購限貸，限售限價”，到目前為止，“一城一策”的調(diào)控政策已經(jīng)得到全國各地市的積極響應(yīng)[4]。東莞更是發(fā)布了新的土地報價規(guī)則，“終次報價”成為新的報價規(guī)則，這樣的做法將限制東莞“地王”的誕生。

3、對策建議

根據(jù)研究結(jié)果以及日本房地產(chǎn)泡沫破裂的教訓，并結(jié)合我國房地產(chǎn)的發(fā)展和住宅功能定位，提出當前我國房地產(chǎn)健康持久發(fā)展的3點建議：(1)大力推進廉租房和經(jīng)濟適用房建設(shè)，保障絕大多數(shù)人的住房需求，改善我國的住房供給結(jié)構(gòu)。（2）縮小個人住房貸款的規(guī)模，加大貸款發(fā)放的審查力度，特別是對于二套房、三套房的審查，并相應(yīng)地提高其貸款利率。（3）出臺并落實相應(yīng)的稅收政策，提高炒房投機者的持有成本和交易成本，例如對多套房的房地產(chǎn)稅實行差別征收、按房地產(chǎn)持有期限不同實行不同的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益稅等。