經濟高質量發(fā)展下的房地產估價需求探討

文/魯厚榮 上海上資房地產估價有限公司 上海 200443

1、經濟高質量發(fā)展及其對房地產估價的影響

經濟高質量發(fā)展是黨的十九大提出的新形勢下我國經濟由高速增長向高質量發(fā)展的重大戰(zhàn)略轉型，并明確在今后一個時期內作為我國確定發(fā)展思路、制定經濟政策、實施宏觀調控等重大決策的根本遵循，這一戰(zhàn)略舉措將著力于經濟發(fā)展的內在品質和高技術含量，進一步增加經濟活力、增強市場競爭力和創(chuàng)造力，實現(xiàn)民族復興中國夢的偉大目標，對我國經濟社會方方面面產生廣泛而深遠影響。

經濟高質量發(fā)展將改變以前粗放式的發(fā)展模式，以科技創(chuàng)新、品質提升、環(huán)境友好為引領的新的發(fā)展模式。對房地產估價來講，必將改變或淘汰傳統(tǒng)估價中不適的業(yè)務類型和經營模式，隨之催生一批新型估價需求、創(chuàng)新發(fā)展模式，在給房地產估價帶來重大發(fā)展機遇的同時，也提出了前所未有的挑戰(zhàn)，對房地產估價將產生深刻的影響。必然引起每個估價機構和估價從業(yè)人員的關注和思考。

2、針對房地產估價發(fā)展問題，需重視需求側著力

房地產估價行業(yè)經歷20年的砥礪前行，為我國經濟社會的發(fā)展做出了貢獻，特別是在促進房地產市場公平交易、維護司法公正、保障金融資產安全、維護社會穩(wěn)定、保護公共及當事人權益等方面發(fā)揮了重要作用。房地產估價作為市場經濟體系中不可或缺的現(xiàn)代服務業(yè)，目前基本構建與我國經濟發(fā)展相適應的估價制度、規(guī)范和標準體系。估價業(yè)務需求涵蓋了房地產抵押、房屋征收、稅收征收、司法評估、房屋租賃、保險等領域。但不容否認房地產估價還存在不少發(fā)展中問題：主要有：（1）尚依賴估價資質的稀缺和行政許可所形成的政策性估價業(yè)務；（2）低端業(yè)務同質化嚴重，存在惡性競爭。以高估低評、降低收費等不正當競爭手段迎合委托方，獲取估價業(yè)務的問題時有發(fā)生；（3）進取心普遍不足，容易滿足于程序性估價需求，高端估價咨詢業(yè)務人才缺乏。長期下去對估價行業(yè)發(fā)展不利，甚至有損行業(yè)聲譽和公信力。

近年來，不少估價有識之士已認識到問題的存在，并嘗試在創(chuàng)新業(yè)務模式、延伸業(yè)務鏈范圍、加強新技術應用等方面，通過改善估價供給側，來擴展業(yè)務品種，提高經營能力，雖取得一點成效，但顯然還不夠。恰逢我國經濟實現(xiàn)高質量發(fā)展轉型的重要機遇期，不應忽視其所孕育的機遇和巨大市場潛力。需要更新發(fā)展觀念，適應我國經濟高質量發(fā)展的大勢，從估價服務的需求端著力，探討高質量發(fā)展下的新型估價業(yè)務需求及與之相關聯(lián)的高端咨詢服務，提升我們專業(yè)服務能力，實現(xiàn)真正面向市場“場景”下，滿足市場對高品質估價服務的需求，切實解決房地產估價的發(fā)展問題。

3、經濟高質量發(fā)展政策及其估價需求的機會

隨著我國經濟高質量發(fā)展已經進入實質性實施階段，近期國家出臺的一系列促進經濟高質量發(fā)展的政策措施，梳理分析相關政策措施，有利于發(fā)現(xiàn)與房地產估價需求機會相聯(lián)系的政策要點，有的放矢，主要有這樣幾個方面：(1)繼續(xù)做好深化供給側結構性改革,產業(yè)結構調整方面政策所帶來的評估需求；(2)實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，農村土地經營承包權抵押，農村集體土地建設用地流轉等農村房地產及相關權益的評估需求；（3）實施區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略，產業(yè)重新規(guī)劃布局，區(qū)域聯(lián)動，協(xié)同發(fā)展等帶來的市場需求；（4）中央“要下決心解決好房地產市場問題”，加快建立多主體供應、多渠道保障的租售并舉的住房制度政策所催生的新型評估業(yè)務，包括租金評估需求；（5）隨著國家“一帶一路”戰(zhàn)略推進，沿線國家、地區(qū)及覆蓋和輻射的廣大區(qū)域，其對應著前所未有市場空間和需求規(guī)模，也給我國房地產估價高端海外服務，甚或“中國估價標準”走出去提供極佳的平臺。

另外，從地方各省、市地區(qū)來看，都在積極推進和落實高質量發(fā)展戰(zhàn)略的具體政策措施。以上海為例，上海作為中國經濟發(fā)展最重要的標桿城市，國家賦予上海新的使命和任務，圍繞上海建設全球卓越城市，代表國家參與國際競爭，密集出臺了多項政策措施，推動上海經濟產業(yè)高質量的發(fā)展?！蛾P于促進資源高效率配置推動產業(yè)高質量發(fā)展的若干意見》【滬府發(fā)（2018）41號】、《關于本市全面推進土地資源高質量利用的若干意見》【滬府規(guī)〔2018〕21號】、《關于支持浦東新區(qū)改革開放再出發(fā)實現(xiàn)新時代高質量發(fā)展的若干意見》（2019年6月25日）。深刻領會高質量發(fā)展的政策內涵，結合本地區(qū)發(fā)展實際，能挖掘估價需求的機會所在。

4、高質量發(fā)展下房地產估價的需求探討

在梳理了國家、地區(qū)針對經濟高質量發(fā)展的政策基礎上，從以下幾方面深入探討房地產估價需求：

4.1 立足傳統(tǒng)估價基礎，升級服務需求

立足于估價現(xiàn)實基礎，深入探討房地產估價市場的升級服務需求，高質量發(fā)展不是對傳統(tǒng)估價業(yè)務摒棄。在高質量發(fā)展的要求下，需對傳統(tǒng)業(yè)務的不斷深化，將傳統(tǒng)業(yè)務做專、做精、做得更好。比如對于原抵押估價，不能只滿足于貸前抵押物的價值評估，值得注意的是金融部門對貸中、貸后的風險管理也有強烈的延伸需求，包括：押品重估、動態(tài)風險預警評估等深層次服務需求；傳統(tǒng)的房屋征收估價也可以向整個建設過程的前端、后端延伸。前端包括：征收地塊前期的征收成本測算、風險評估、方案策劃、項目顧問和政策咨詢等服務需求，后端可參與建設項目的全壽命周期的相關服務需求。在傳統(tǒng)業(yè)務的基礎上，不斷深化客戶的相關高端需求，提升房地產估價服務品質。

4.2 注重新技術應用，提升服務效率，滿足不斷增長的快捷服務需求

在估價服務品質提高的同時，注重科技應用于估價技術和評估服務。近年以互聯(lián)網、大數據、人工智能為標志的信息技術在估價領域得到了較好應用，如地理信息系統(tǒng)，自動估價，特別是住宅類標準化程度較高的估價對象，比較適合新技術應用于批量估價。隨著不同客戶對效率要求的提高，快捷服務已提上日程，也改變之前對估價速度慢的詬病。目前政府著力解決中小企業(yè)的融資難、融資貴問題，簡化程序，降低企業(yè)融資成本，可利用計算機輔助估價技術、批量估價、自動作業(yè)系統(tǒng)等提升效率。利用無人機技術應用于大型估價項目勘查取證、實物量清點等，大幅度提高作業(yè)效率，滿足不斷增長的快捷服務需求。

4.3 經濟高質量發(fā)展催生新型估價需求

經濟高質量發(fā)展催生出新的估價需求，房地產估價也始終與經濟發(fā)展緊密相連。

（1）實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，結合土地承包權、經營權、農村集體土地流轉，對于房地產估價是一片尚未開發(fā)的廣闊新天地，需探索農村土地、房屋估價新需求、新模式。

（2）實施區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略，如東部地區(qū)的長三角經濟一體化，粵港澳大灣區(qū)經濟體，中部振興戰(zhàn)略等，結合國家戰(zhàn)略和發(fā)展大勢，在區(qū)域間的產業(yè)調整轉移，區(qū)域融合孕育出的估價需求。

（3）租售并舉的住房制度改革所帶來的租金評估與咨詢等，為解決房地產市場租售發(fā)展的不平衡，保持房地產的持續(xù)均衡發(fā)展，租售并舉是住房制度改革的又一重大轉變。在我國住房租賃市場算剛剛起步，與發(fā)達國家相比有很大提升空間，住房租賃市場也是開拓估價業(yè)務的重要新領地。其業(yè)務需求可以涵蓋住房租賃經營、管理的全過程：一是住房租賃企業(yè)融資中估價需求，包括：自持住房資產的抵押、租賃住房資產證券化（REITS）、租賃收益權質押、租賃企業(yè)資產或股權融資轉讓等估價需求；二是對閑置低效的非居房屋，如廠房、商業(yè)、辦公用房等在政策規(guī)劃允許下，改建變性為租賃住宅所帶來的估價需求；三是租賃運營管理中估價需求，包括對初始租賃房源的租金定價、出租經營時市場租金評估，保障性公租房、廉租房等租金的估價；四是涉及企業(yè)或為政府管理部門提供的租賃市場監(jiān)測、調控和管理中估價需求及相關咨詢，如租金動態(tài)監(jiān)測、市場租金指導價制定、租金價格指數編制等。

4.4 服務國家經濟發(fā)展大勢，探索高端估價需求

服務于國家經濟發(fā)展大勢，在估價服務品質和技術勝任能力上，必須與之相匹配，在高質量發(fā)展中謀求自身的高質量發(fā)展，提供高端服務。所謂的高端估價需求，就是難以標準化，可比性較弱的估價項目，其技術的復雜程度高，更具有獨特性、特殊性和不可替代性特點。如復雜經營業(yè)態(tài)的大型商場綜合體、機場、歷史古建筑等疑難項目；服務于“一帶一路”涉外項目，其適用不同于國內的法律、估價標準、估價流程。這需要跟進國家經濟發(fā)展和對外投資一道走出去，展現(xiàn)中國解決方案和中國標準。

4.5 高質量發(fā)展下資產運作和企業(yè)整合帶來的估價需求

高質量發(fā)展必然帶來經濟結構的調整，市場化資本運作和企業(yè)整合增多，包括：政府、央企、平臺公司、國企混改、收并購等資本運作和企業(yè)整合所帶來的評估需求；以及投融資、資產管理、產業(yè)多元化發(fā)展等所帶來的估價機會。

結語：

以上深入探討了經濟高質量發(fā)展催生出的房地產估價需求機會，但要形成有效需求，還取決于捕捉市場機會及與之相匹配的專業(yè)勝任能力。隨著我國經濟發(fā)展實質性進入高質量發(fā)展階段，基于專業(yè)化的高端服務將是房地產估價行業(yè)發(fā)展的最好選擇。提高專業(yè)服務品質，積極對接市場需求，抓住經濟發(fā)展的重要機遇期，推動自身持續(xù)、健康發(fā)展的同時，助力中國經濟高質量發(fā)展。