弘揚浙商精神 決勝新時期轉(zhuǎn)型

文／胡安東

（本文作者系中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)副會長）

每一段歷史時空，都需要精神導(dǎo)航。

浙商作為我國最有影響力的商幫之一，在我國商業(yè)社會乃至經(jīng)濟(jì)發(fā)展中曾發(fā)揮了“先行者”的作用。浙系房地產(chǎn)商在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程中有著舉足輕重的地位，并涌現(xiàn)出一批優(yōu)秀的品牌開發(fā)企業(yè)，成為行業(yè)的中堅力量。面對新時期新要求，新浙商精神在房地產(chǎn)界亦熠熠生輝，在創(chuàng)新、擔(dān)當(dāng)和果敢轉(zhuǎn)型中，闖出了自己的道路，承擔(dān)起新的歷史使命。

從企業(yè)案例看浙商精神

以中梁、綠城和開元三家代表性房企為例，我想用一匹黑馬、一匹駿馬、一匹白馬“三匹馬”分別比喻，對浙系房企加以解讀。

第一匹是“黑馬”——中梁。發(fā)軔于溫州的中梁地產(chǎn)有明顯的溫州地緣性特征，凸顯出改革開放的精神思路。尤其讓人印象深刻的是放權(quán)共享資源，“一盤一策”的營銷思路很新穎。厚積薄發(fā)，近幾年來一躍而成為行業(yè)黑馬，并于今年成功上市，成為全行業(yè)矚目的焦點之一。從強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭不難預(yù)判，中梁以后也會從黑馬變成“千里馬”。

第二匹是“駿馬”——綠城。綠城是業(yè)內(nèi)一個標(biāo)桿性企業(yè)，在房地產(chǎn)開發(fā)模式探索中，綠城的經(jīng)營理念十分領(lǐng)先，概念新穎。跳出行業(yè)本身，綠城致力于構(gòu)建理想生活，把自身定位于“理想生活綜合服務(wù)商”，以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù)引領(lǐng)行業(yè)。締造美麗建筑，筑造美好生活，在這條道路上一路領(lǐng)先，收獲無數(shù)口碑，是業(yè)界名副其實的一匹“駿馬”。

第三匹是“白馬”——開元。房地產(chǎn)發(fā)展至今，不管走什么路線，終歸需要回歸到平衡點。產(chǎn)業(yè)要保持資源的平衡、投資的平衡和利潤的平衡。開元從一家房地產(chǎn)企業(yè)，轉(zhuǎn)型做酒店和旅游地產(chǎn)，創(chuàng)造出卓然的業(yè)績。利潤、現(xiàn)金流十分穩(wěn)健，充分發(fā)揮了高鐵“一小時生活圈”效應(yīng)，在假日經(jīng)濟(jì)紅利中分得一杯羹。從城市人群年輕化、需求年輕化的經(jīng)濟(jì)學(xué)角度考慮產(chǎn)業(yè)布局，這家公司的模式同樣值得關(guān)注?，F(xiàn)在回過頭來以更開闊的思路思考房地產(chǎn)企業(yè)的創(chuàng)新，這條路讓其得以保持“白馬”的姿態(tài)。

三家企業(yè)各有特色，發(fā)展道路各有千秋，均有值得業(yè)界學(xué)習(xí)研究的地方。

向浙商精神學(xué)什么？

浙商精神有很多標(biāo)簽，諸如慣常觀念普遍認(rèn)可的善學(xué)習(xí)、勇創(chuàng)新、守誠信、重?fù)?dān)當(dāng)?shù)取Ｔ谛聲r期，浙商精神尤其是浙系房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的精神，也被賦予了新的內(nèi)涵。

首先，浙商精神一貫給人敢于冒險的印象，但實際上也蘊含著非常小心求證的特征，這在變幻的市場形勢中十分重要。大膽探索、小心求證，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)十分寶貴的一種品質(zhì)。在大膽設(shè)想的同時，可有效防控風(fēng)險，保持謹(jǐn)慎小心的行事作風(fēng)，對目前的房地產(chǎn)行業(yè)尤其重要。冒險需要把握好“度”，需要有效防控風(fēng)險保持穩(wěn)健，這種精神值得弘揚。

第二，浙商的低調(diào)值得學(xué)習(xí)。項目要先干起來，而不是先“吹”出來。很多人提出對成功的項目進(jìn)行復(fù)制，我不是很認(rèn)同該觀點：復(fù)制是簡單重復(fù)，對于現(xiàn)代企業(yè)來說遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。企業(yè)要根據(jù)不同的生態(tài)環(huán)境、不同的城市風(fēng)貌做項目開發(fā)。比如同樣做親子活動項目，但每個項目的稟賦和資源都不一樣。浙商精神摒棄簡單模仿，重視自己的原創(chuàng)和亮點。實事求是，因地制宜，是企業(yè)生存和發(fā)展不可忽視的重要基因。

第三，浙商強(qiáng)調(diào)穩(wěn)健路線。中梁強(qiáng)調(diào)分到家、包到家、機(jī)制送到家。這和歷史上曾經(jīng)出現(xiàn)的“溫州承包”有延續(xù)性，對發(fā)展節(jié)奏有可控制的“韁繩”。中梁在質(zhì)量和效益的問題上有深入的研究，整體實行穩(wěn)健的作風(fēng)。同樣，開元集團(tuán)目前在旅游行業(yè)躋身前20名，成績得來不易。作為服務(wù)型企業(yè)，積累了豐富的產(chǎn)業(yè)資源之后再返回房地產(chǎn)業(yè)，更容易有話語權(quán)。

新時期，新市場

目前，國家對房地產(chǎn)行業(yè)實行因城施策差異化調(diào)控，包括土地政策、投資政策、銷售政策，都存在差異性。很多開發(fā)商對此都有較深刻的感受，也在靈敏應(yīng)變，紛紛尋求適合自身業(yè)務(wù)拓展的城市。從市場層面來看，可以用八個字形容：

速緩。速度緩慢，增幅在下降，從投資、開發(fā)、銷售等數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)開發(fā)速度在明顯下降。

錢緊?，F(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨償債高峰、融資困難等問題，央行也把房地產(chǎn)列入限制放貸的行業(yè)。并且在信托等其他融資渠道，日趨收窄，很多業(yè)界同仁對行業(yè)未來表示擔(dān)憂。在“錢緊”大背景下，對資金依賴程度較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無不開始思考未來走向。

失衡?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場冷熱不均現(xiàn)象明顯，市場呈失衡態(tài)勢，一些中西部地區(qū)資源枯竭型和人口凈流出的城市，房地產(chǎn)市場越來越冷。人口集中、產(chǎn)業(yè)較為發(fā)達(dá)的城市，如杭州、南京、武漢等長三角區(qū)域中心城市，以及一些省會城市，人口一直在增長。從調(diào)查數(shù)據(jù)看，杭州近五年呈現(xiàn)人口正增長態(tài)勢，每年有超80萬的凈流入人口，對房地產(chǎn)市場的需求規(guī)模很大。針對這些高質(zhì)量和年輕化人群，本地開發(fā)企業(yè)亦推出適合的系列產(chǎn)品，市場反饋良好。市場平衡打破之后，從企業(yè)層面，紛紛嘗試跳出房地產(chǎn)，開拓復(fù)合型產(chǎn)業(yè)，比如兼做旅游運營企業(yè)，行業(yè)邊界越來越模糊。再如綠城推出理想小鎮(zhèn)項目，不再單純地做地產(chǎn)開發(fā)，更是在轉(zhuǎn)型做生活方式運營商。從國家層面，失衡也催生了調(diào)整平衡的重大課題。我國在堅定執(zhí)行房住不炒的思路下，采取因城施策調(diào)控，致力于構(gòu)建長效機(jī)制，推動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級、邁向高質(zhì)量發(fā)展的戰(zhàn)略十分堅定。長期來看，將走向均衡協(xié)調(diào)的發(fā)展通道。

轉(zhuǎn)型。我們?nèi)涨白隽艘粋€調(diào)查，數(shù)據(jù)顯示，和去年同期相比，養(yǎng)老地產(chǎn)6月份數(shù)據(jù)上漲了12%，健康住宅的該數(shù)據(jù)是23%，百年住宅則超40%，還有綠色住宅、文旅地產(chǎn)等的發(fā)展，都處在上漲階段。傳統(tǒng)房地產(chǎn)正在被一些新型業(yè)態(tài)替代。從房地產(chǎn)自身來講，住房需求向幾個方面集中：一是向中心城市和省會城市集中；二是向城市群和都市圈、衛(wèi)星城集中；三是住房需求向發(fā)展型和改善型集中。這“三個集中”是非常明顯的特征，開發(fā)企業(yè)也競相展開應(yīng)對。

房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的三點建議

習(xí)近平總書記指出，全面深化改革，就要激發(fā)市場蘊藏的活力。市場活力來自于人，特別是來自于企業(yè)家。黨的十九大報告提出，激發(fā)和保護(hù)企業(yè)家精神，鼓勵更多社會主體投身創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。企業(yè)創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是眼下房地產(chǎn)業(yè)的主旋律，新時期房地產(chǎn)開發(fā)普遍尋求轉(zhuǎn)型，對此有幾點建議。

一是從“平方米”之“量”向“立方米”之“質(zhì)”轉(zhuǎn)型。

以前房地產(chǎn)開發(fā)貫穿著“平方米”概念，即一定要大體量、大規(guī)模和高速度。在龐大的住宅開發(fā)中，平方米是最重要的考量維度，卻忽略了“立方米”維度的思考。立方米由長、寬、高等多維度組成。長度——房地產(chǎn)企業(yè)要追求長久可持續(xù)發(fā)展；寬度——眼光和視野要放寬，做產(chǎn)品要重視復(fù)合型特質(zhì)的打造；高度——行業(yè)要追求高品質(zhì)、高質(zhì)量的發(fā)展?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要跳出“平方米”的“泥潭”，跨入“立體式、立方米”的發(fā)展時期。

二是從簡單建造居住空間到打造豐富多元的生活空間轉(zhuǎn)型。

很多大企業(yè)比如萬科、保利等，紛紛提出要做美好生活服務(wù)商、美好居住生產(chǎn)商……從建造簡單的物理空間供居住，以快節(jié)奏為主線，到逐步轉(zhuǎn)型為慢生活服務(wù)，是一個質(zhì)的轉(zhuǎn)變，系產(chǎn)品供給側(cè)的根本性變革。今天的開元為“慢生活”服務(wù)，通過服務(wù)、開發(fā)提供度假產(chǎn)品，為生活節(jié)奏快的焦慮群體締造慢生活方式。服務(wù)于慢生活，也是我國擴(kuò)大內(nèi)需的一個重要方面，最典型的就是“假日經(jīng)濟(jì)”現(xiàn)象。以后的假日時間會越來越長（目前德國休息日為132天），當(dāng)一個國家和社會發(fā)展到較高的文明階段，必然會出現(xiàn)這樣的趨勢，為“慢生活”服務(wù)也將成為主流。這就是從居住空間到生活空間的轉(zhuǎn)變。

三是房地產(chǎn)開發(fā)要從“單色調(diào)”向“多姿多彩”轉(zhuǎn)變。

以前房地產(chǎn)業(yè)是粗放型發(fā)展，黑白灰組成一座建筑，產(chǎn)品粗獷，能耗量大。今后，房地產(chǎn)開發(fā)要考慮植入“多姿多彩”的內(nèi)涵，可以概括提煉為“赤橙黃綠青藍(lán)紫”的彩虹色調(diào)。

赤，核心是體現(xiàn)國家意志，比如目前的保障房、舊城改造等，體現(xiàn)紅色基因，執(zhí)行國家政府主導(dǎo)的思路。浙系開發(fā)商大多都表現(xiàn)出強(qiáng)烈的政治敏感，能根據(jù)政策調(diào)整好策略和方向。橙，代表朝陽產(chǎn)業(yè)，健康住宅、文旅產(chǎn)品、特色小鎮(zhèn)都具有橙色特征，有著美好的前景。黃，代表著產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，在今后，養(yǎng)老地產(chǎn)、智能化地產(chǎn)將穩(wěn)健前行。綠，寓意健康，體現(xiàn)在綠色住宅、低碳建筑等實體中，綠色概念近年來得到了從政府到產(chǎn)業(yè)界充分的重視。青，可以理解為建造更多適合年輕人、大學(xué)生、新移民的青年公寓、長租公寓，這種結(jié)構(gòu)的住宅體系有很大的市場需求。倡導(dǎo)租售并舉，提供適合年輕人生活方式的公寓，是業(yè)界企業(yè)需要重點關(guān)注的一個方向。藍(lán)，主要內(nèi)涵是推廣鋼結(jié)構(gòu)產(chǎn)品，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。當(dāng)然，同時我國也需要一些紫色的神秘色彩，需要高端的產(chǎn)品，滿足特定人群的生活需求，從而推進(jìn)高端住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

從平方米轉(zhuǎn)型到立方米的建設(shè)，從居住空間到生活空間轉(zhuǎn)變，從單色調(diào)房地產(chǎn)開發(fā)到多姿彩的整體運營與服務(wù)，對目前的行業(yè)發(fā)展十分關(guān)鍵。浙系開發(fā)企業(yè)在這條路上做了卓有成效的探索，浙商精神強(qiáng)調(diào)低調(diào)，但有效的經(jīng)驗值得推廣，企業(yè)也要以開放的心態(tài)，為行業(yè)進(jìn)步做出無私貢獻(xiàn)。