建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用淺析

文/李龍 山東碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東濟(jì)南 250000

建筑工程管理在城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目中的應(yīng)用勢(shì)在必行,要采取有效舉措將其落實(shí)到位，保證項(xiàng)目建設(shè)整體質(zhì)量和效率，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

1、房地產(chǎn)建設(shè)工程管理的重要性

房地產(chǎn)建設(shè)中的工程管理工作不僅可以保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)科學(xué)化的管理，還能有效的控制項(xiàng)目的造價(jià)成本，讓房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)最高的經(jīng)濟(jì)效益。通過工程管理工作的高效開展可以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目提升建設(shè)效率，保證施工進(jìn)度，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的平穩(wěn)發(fā)展。此外，房地產(chǎn)項(xiàng)目作為地區(qū)GDP提升的重要途徑，強(qiáng)化對(duì)項(xiàng)目的施工管理，促進(jìn)建筑項(xiàng)目的高質(zhì)量建設(shè)，對(duì)于地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)具有重要意義。

房地產(chǎn)工程管理工作可以分為施工進(jìn)度管理、質(zhì)量和安全管理、成本管理、合同管理等多個(gè)環(huán)節(jié)，不同環(huán)節(jié)的高效管理都能對(duì)房地產(chǎn)管理工作效率的提升奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。通過加強(qiáng)進(jìn)度管理力度，可以有效保證房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)度，給予不同工項(xiàng)充足的建設(shè)時(shí)間，保證建設(shè)質(zhì)量，同樣質(zhì)量和安全管理的有效保證對(duì)工程進(jìn)度的提升有極大的幫助。通過造價(jià)成本管理工作，可以有效降低資金投入，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。最后的收尾工作是檢驗(yàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)鍵階段，所以要對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)格的管理。

因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，工程管理意義重大，必須要提起高度重視。

2、建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中存在的問題

2.1 工程造價(jià)不合理

部分企業(yè)為了獲得房地產(chǎn)開發(fā)施工的資格，在進(jìn)行投資時(shí)具有盲目性，嚴(yán)重影響房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量造成安全隱患。一些施工方在進(jìn)行投資時(shí)缺乏科學(xué)合理的工程報(bào)價(jià)，使施工后期出現(xiàn)資金短缺的情況，導(dǎo)致施工進(jìn)展受到影響；還有一些施工方在財(cái)務(wù)管理工作中缺乏專業(yè)管理人才，成本管理意識(shí)缺失或者薄弱，導(dǎo)致施工成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出預(yù)算，出現(xiàn)虧損。

2.2 缺乏有效的進(jìn)度管理

影響施工進(jìn)度的因素有很多。一方面，城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)工期往往較短，很多施工企業(yè)盲目地加快施工進(jìn)度。由于缺乏前期調(diào)研和準(zhǔn)備，施工材料準(zhǔn)備不齊、施工人員短缺，這些問題會(huì)隨著施工的進(jìn)行逐漸暴露出來,甚至?xí)?dǎo)致更大的安全隱患，最終拖延整體施工進(jìn)程。另一方面，一些施工方處理施工問題的方式不科學(xué)、不合理，并未完全將問題從根源上解決掉，在項(xiàng)目的后續(xù)建設(shè)中仍會(huì)再次發(fā)生，影響項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度。

2.3 質(zhì)量管理不到位

管理工作關(guān)鍵是控制施工質(zhì)量，在施工質(zhì)量、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘察等方面存在主要聯(lián)系，有效結(jié)合這部分工作至關(guān)重要。但是，房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)部門缺乏明確的分工，單獨(dú)運(yùn)行，不注意交流溝通，時(shí)常發(fā)生職責(zé)模糊，彼此推卸責(zé)任的問題，不能合理銜接各項(xiàng)工作，降低了解決問題的效率。一方面，過度看中經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，任意降低施工要求，甚至出現(xiàn)偷工減料的現(xiàn)象；另一方面，不能嚴(yán)格監(jiān)督施工現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)付處理驗(yàn)收工作，不能結(jié)合合理標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)驗(yàn)收工作。

3、建筑工程管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的運(yùn)用

3.1 強(qiáng)化項(xiàng)目造價(jià)管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理工作體系內(nèi)，造價(jià)管控工作中要對(duì)造價(jià)管理結(jié)構(gòu)和細(xì)節(jié)予以監(jiān)管，相關(guān)部門要聘請(qǐng)專業(yè)的工程造價(jià)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行造價(jià)評(píng)估，從而建立完整的資源配置機(jī)制，合理性分配資金，避免資源出現(xiàn)浪費(fèi)。另外，要結(jié)合項(xiàng)目的整體情況踐行完整的工程造價(jià)管理體系，保證工程項(xiàng)目造價(jià)管理工作的順利開展，為房地產(chǎn)項(xiàng)目資金動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理提供保障，減少資金流失造成的問題。值得一提的是，在項(xiàng)目造價(jià)管理工作開展的過程中，要整合項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督、人員管理、進(jìn)度管控等多元化因素，提升整體造價(jià)控制工作的實(shí)效性。

3.2 完善質(zhì)量監(jiān)管體系

提高房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)管的有效性，需要建立完善的房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量監(jiān)督管理機(jī)制，創(chuàng)新房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理方法，采用綜合化的方式進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量監(jiān)督管理。首先，應(yīng)當(dāng)成立專門的房地產(chǎn)質(zhì)量監(jiān)督管理部門，加強(qiáng)對(duì)具體工程環(huán)節(jié)的全面監(jiān)管，重點(diǎn)發(fā)揮監(jiān)理部門的質(zhì)量監(jiān)管作用。其次，形成有效的房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理工作制度，形成有效的質(zhì)量控制檢驗(yàn)程序，并且監(jiān)督各部門和施工人員履行具體的質(zhì)量管理責(zé)任。第三，還要采用科學(xué)化監(jiān)督方法，注重完善數(shù)據(jù)分析體系，借助BIM工程管理方法有效的分析建筑工程的數(shù)據(jù)分析，從而對(duì)建筑工程的整體質(zhì)量進(jìn)行預(yù)判，找出有效控制工程質(zhì)量的方法。

3.3 有效控制進(jìn)度管理

提高房屋建筑工程的整體質(zhì)量，還要加強(qiáng)進(jìn)度管理，注重控制房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工要求，合理的控制工期方案，明確施工的重難點(diǎn)任務(wù)，形成科學(xué)的施工工序，有效解決施工中的重難點(diǎn)問題，加強(qiáng)工程的整體管理，從而保證建筑工程的順利有效施工。還要加強(qiáng)工程數(shù)據(jù)分析工作，找出潛在的工程風(fēng)險(xiǎn)隱患因素，從而提高工程管理的協(xié)調(diào)性，保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目有條不紊的順利實(shí)施。

3.4 制定科學(xué)的安全管理系統(tǒng)

第一，保證施工管理制度的健全特點(diǎn)，有利于提升施工管理水平，獲得嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ骷s束制度，并對(duì)施工管理全面控制，通過施工與管理計(jì)劃，貫徹落實(shí)工作崗位；第二，認(rèn)真排查與防護(hù)施工危險(xiǎn)，針對(duì)一部分普遍的安全操作，嚴(yán)格檢查操作人員的資質(zhì)，保證持證上崗。第三，在考核施工人員工作成功引入安全管理體系，不僅高度注意自身安全，還要重視施工人員的未來發(fā)展。對(duì)于施工管理來講，管理制度的有效性至關(guān)重要

3.5 引入BIM技術(shù)

BIM技術(shù)就是在計(jì)算機(jī)的基礎(chǔ)上構(gòu)建虛擬信息模型，這項(xiàng)技術(shù)科學(xué)應(yīng)用在工程管理工作中，憑借虛擬技術(shù)構(gòu)建工程模型，在項(xiàng)目管理中開展事前管理和事中控制，一定程度提升了管理項(xiàng)目水平。在管理三維仿真項(xiàng)目中可以集中系統(tǒng)管理項(xiàng)目，在信息處理統(tǒng)一管理中全面規(guī)劃工作內(nèi)容，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目不同施工進(jìn)度并向BIM模型中反饋，如此對(duì)項(xiàng)目施工狀況整體控制?；贐IM技術(shù)支撐，最大程度彰顯信息技術(shù)優(yōu)勢(shì)，迅速獲取建設(shè)項(xiàng)目的信息，為控制和管理項(xiàng)目工作奠定基礎(chǔ)?；贐IM仿真模式全面管理施工工作，在處理數(shù)據(jù)平臺(tái)中科學(xué)采購(gòu)物料，在施工各個(gè)環(huán)節(jié)及時(shí)反饋信息，達(dá)到統(tǒng)籌管理的目標(biāo)，提高項(xiàng)目管理的安全水平，防止由于信息交流不順暢生施工缺陷。

結(jié)語：

提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量，還要優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的管理方法，建立完善的管理體系，創(chuàng)新房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理標(biāo)準(zhǔn)與模式，在信息化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化的管理體系，全面提高建筑工程整體質(zhì)量。