試論建筑工程管理在房地產(chǎn)項目建設(shè)中的運用

文/李猛 重慶葛洲壩融創(chuàng)金裕置業(yè)有限公司 重慶 400020

新時期發(fā)展中，房地產(chǎn)領(lǐng)域中的競爭越加激烈，在確保項目質(zhì)量基礎(chǔ)上，需不斷提升企業(yè)的競爭力，為此需要在房地產(chǎn)項目中主動應(yīng)用先進的建筑工程管理措施，促進工程項目能夠順利完成，進一步減少企業(yè)風(fēng)險，控制企業(yè)成本，提升項目整體效益。

1、工程管理對于房地產(chǎn)項目建設(shè)的重要作用

針對房地產(chǎn)項目實施建筑工程管理，能夠有效控制房地產(chǎn)項目成本、工期以及項目質(zhì)量，提升項目整體效益。而建筑工程管理主要是利用調(diào)整、計劃、反饋、決策等措施，通過落實階段性目標(biāo)、定額以及指標(biāo)等措施，全面控制房地產(chǎn)項目的造價成本、資金應(yīng)用、施工工期和工程質(zhì)量，進一步縮減項目開發(fā)成本，提升項目整體效益，增強環(huán)境效益與社會效益[1]。

2、建筑工程管理在房地產(chǎn)項目中的有效應(yīng)用

2.1 健全投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

房地長項目的開發(fā)管理會影響整個項目的建設(shè)過程，為此需要房產(chǎn)企業(yè)在開始建設(shè)前，對市場進行全面調(diào)研，并針對市場發(fā)展進行深入研究。前期調(diào)研工作會對房地產(chǎn)項目的后續(xù)建設(shè)工作產(chǎn)生直接影響。為此需要加強前期準(zhǔn)備階段的管理，不斷完善各項準(zhǔn)備活動，充分進行市場調(diào)研，科學(xué)制定施工流程，加強施工進度管理，做好施工進度監(jiān)督工作。房地產(chǎn)項目的勘查、設(shè)計結(jié)果還會影響工程建設(shè)質(zhì)量，為此需要重視房產(chǎn)項目的開發(fā)設(shè)計工作，加強各部門之間的協(xié)調(diào)配合。

為了避免房地產(chǎn)項目投標(biāo)過程中出現(xiàn)任何安全隱患，應(yīng)該積極采取有效措施，不斷完善投標(biāo)方案，在確定項目建設(shè)的基礎(chǔ)技術(shù)方案后，還需經(jīng)過專業(yè)技術(shù)人員的檢驗核對，結(jié)合相關(guān)合同內(nèi)容，針對參與方的可靠性、合理性以及經(jīng)濟性等內(nèi)容進行深入分析，聯(lián)系房地產(chǎn)項目的建設(shè)特征和實際狀況，形成符合項目建設(shè)特征的科學(xué)建筑工程管理方案。同時還需對房地產(chǎn)建設(shè)項目進行造價預(yù)算，其能夠影響投資方利益，為此需要加強工程預(yù)算管理，促進相關(guān)技術(shù)部門和財務(wù)部門之間形成順暢的交流溝通機制，加強兩個部門之間的聯(lián)系，提高數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性與時效性，使其能夠和現(xiàn)實發(fā)展?fàn)顩r保持一致水準(zhǔn)。財務(wù)部門中的各個工作人員需要積極參與各種造價預(yù)算專業(yè)培訓(xùn)，準(zhǔn)確判斷施工方案中的風(fēng)險問題，利用自身專業(yè)分析進一步彌補合同中的不足，投資方也需要嚴(yán)格篩選施工單位，并嚴(yán)格區(qū)分相應(yīng)的施工方案，從中挑選出最為合理的計劃書。

2.2 加強合同管理

在房地產(chǎn)建設(shè)項目正式開工前，通常參與雙方會簽訂合同條款，而科學(xué)、規(guī)范的合同能夠幫助項目施工中減少許多經(jīng)濟風(fēng)險。在合同簽訂過程中，參與雙方應(yīng)該針對項目成本、工程時間、規(guī)格要求以及材料選取等內(nèi)容進行明確規(guī)定，而相關(guān)部門也應(yīng)該對各種要求和數(shù)據(jù)信息實施針對性核查，避免出現(xiàn)內(nèi)容缺失以及要求不明所導(dǎo)致的經(jīng)濟糾紛問題。除此之外，在實施招標(biāo)工作前，還需做好項目準(zhǔn)備，能夠系統(tǒng)全面了解具體的數(shù)據(jù)新，將采集到的信息進行有效的整理和總結(jié)，以前期信息數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，形成合理的投標(biāo)方案。實際施工中，還需按照合同具體要求實施，除非發(fā)生各種緊急狀況或重大問題，導(dǎo)致不能繼續(xù)按照合同中的規(guī)定流程實施，才可以在進過雙方認(rèn)可條件下，對合同內(nèi)容進行調(diào)整。

2.3 施工過程管理

施工質(zhì)量管理是房地產(chǎn)建設(shè)項目管理中的重要內(nèi)容，為此需要加強各個部門之間的協(xié)調(diào)配合，提高建設(shè)項目的管理質(zhì)量。對房地產(chǎn)項目的整個建設(shè)過程進行合理控制，在過程控制中，還需對房地產(chǎn)施工成本和施工質(zhì)量進行有效控制。發(fā)揮出管理人員的價值作用，提升管理人員技術(shù)素養(yǎng)和綜合實力，提升管理人員的主管能動性，針對施工中的各種建筑設(shè)施和建筑材料實施優(yōu)化管理，嚴(yán)格開展設(shè)備材料的驗收工作。在工程建設(shè)中，還需要對其中各個施工環(huán)節(jié)進行嚴(yán)格的質(zhì)量管理，在檢查合格后，才能繼續(xù)下一項施工步驟。在對建設(shè)成本以及施工質(zhì)量進行嚴(yán)格控制的基礎(chǔ)上，提高建筑項目的驗收、檢查質(zhì)量。對施工成本以及施工質(zhì)量進行控制管理時，需要嚴(yán)格管理各種施工材料，禁止不達標(biāo)材料進入現(xiàn)場。對市場材料狀況進行詳細調(diào)查，選擇高性價比的材料。在管理施工設(shè)備時，需要實時記錄工程建設(shè)狀況，針對不同功能、性質(zhì)的機械設(shè)備，進行針對性保養(yǎng)維修護理[2]。

2.4 引進先進的BIM技術(shù)

BIM技術(shù)主要是利用計算機設(shè)備結(jié)合相應(yīng)的數(shù)據(jù)信息創(chuàng)建虛擬模型，隨著科技的發(fā)展，BIM技術(shù)在建筑工程管理中的應(yīng)用也越加廣泛，利用虛擬工程模型，可以在房地產(chǎn)建設(shè)項目中做好事前控制以及事中控制，提升項目管理效率。

利用三維仿真管理能夠集中管理房地產(chǎn)項目實施，并利用信息處理系統(tǒng)，對項目施工的各個環(huán)節(jié)統(tǒng)籌管理，在統(tǒng)計分析項目施工質(zhì)量以及施工制度后，還需把具體信息反饋至BIM仿真模型內(nèi)，對項目建設(shè)進展?fàn)顩r進行實時掌握。BIM技術(shù)支持下，還應(yīng)該進一步掌握房地產(chǎn)建設(shè)項目信息，為實時質(zhì)量管理以及建設(shè)控制作為基礎(chǔ)參考依據(jù)。

BIM技術(shù)背景下，利用仿真模型加強施工管理，并通過相關(guān)信息數(shù)據(jù)處理平臺，針對施工過程返修、施工材料采購、各部門信息交流等方式進行統(tǒng)籌管理，提升房地產(chǎn)項目可靠性與安全性。以為基礎(chǔ)創(chuàng)建虛擬仿真模型，不但能夠有效提升項目管理質(zhì)量，同時還可以實施碰撞試驗檢測，加強各個施工單位的合作，利用三維激光技術(shù)針對房地產(chǎn)建設(shè)項目構(gòu)建數(shù)字模型，從而把施工發(fā)展?fàn)顩r真實呈現(xiàn)于數(shù)字模型當(dāng)中，提高對于施工質(zhì)量、建設(shè)成本以及項目發(fā)展進度的管控。

針對房地產(chǎn)項目的建設(shè)過程實施造價管理時，應(yīng)該進一步補充和完善相關(guān)造價管理機制，實現(xiàn)動態(tài)化管理，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的難度差異，以及具體的施工方案和造價管理特征，針對項目施工的不同環(huán)節(jié)制定針對性方案，從而提升造價控制質(zhì)量。

結(jié)語：

綜上所述，通過上述分析可以發(fā)現(xiàn)，盡管房地產(chǎn)事業(yè)擁有廣泛的發(fā)展前景，但因為市場競爭趨勢的不斷加劇，以及建筑工程管理方面的缺陷，對房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展造成了不良影響，為了進一步提升房地產(chǎn)企業(yè)盈利，促進施工活動順利進行，需要加強管理，提高工程質(zhì)量，推動企業(yè)效益最大化。