精細化管理在房地產(chǎn)建筑工程項目管理中的應(yīng)用

文/董燕 上港集團瑞泰發(fā)展有限責(zé)任公司 上海 201900

1、引言

在現(xiàn)代化社會經(jīng)濟的建設(shè)和發(fā)展中，房地產(chǎn)建筑工程行業(yè)規(guī)模在不斷擴大，現(xiàn)已發(fā)展成國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，在很大程度上提升了國民經(jīng)濟的整體水平，并對工程項目管理提出了更加嚴格的要求。為了實現(xiàn)房地產(chǎn)建筑工程的長期發(fā)展，企業(yè)需要引進精細化管理模式，提升項目管理的整體水平。基于此，文章闡述了房地產(chǎn)建筑行業(yè)精細化管理的重要性，分析了房地產(chǎn)工程項目管理的發(fā)展現(xiàn)狀，研究了精細化管理在房地產(chǎn)建筑工程項目管理中的應(yīng)用。

2、房地產(chǎn)建筑行業(yè)精細化管理的重要性

在傳統(tǒng)的建筑工程項目管理過程中，企業(yè)普遍實行粗放型管理模式，這種模式只注重建筑工程施工的整體管理，缺乏對細節(jié)管理的重視，這就出現(xiàn)了一系列因細節(jié)管理不到位影響工程建設(shè)整體質(zhì)量的問題。在新時期的發(fā)展中，企業(yè)需要將精細化管理理念應(yīng)用到房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)中，改善傳統(tǒng)管理模式的弊端，從工程項目的整體出發(fā)，注重各個施工過程中的細節(jié)問題，并對施工方案進行優(yōu)化，有效地協(xié)調(diào)各個施工環(huán)節(jié)的管理和資源分配，消除施工過程中存在的問題，為建筑工程項目的整體質(zhì)量提供支持。

除此之外，房地產(chǎn)建筑工程企業(yè)的管理項目很多，而精細化管理模式融入到建筑工程管理中，能夠提升建筑工程的整體質(zhì)量和效率，精細化管理在房地產(chǎn)建筑工程項目管理中應(yīng)用的重要性主要體現(xiàn)在以下方面：首先，提升企業(yè)的綜合競爭實力，在市場的引導(dǎo)下，引進精細化管理模式，實現(xiàn)施工全過程的細節(jié)管理；其次，明確精細化管理標準，在創(chuàng)新流程和管理的基礎(chǔ)上確保操作的準確性，充分發(fā)揮出精細化管理的作用；最后，精細化管理在施工項目管理中的有效應(yīng)用，有助于各個環(huán)節(jié)操作的專業(yè)化和精細化。

3、房地產(chǎn)工程項目管理發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過程中涉及的門類比較多，需要協(xié)調(diào)的空間相對廣泛，在實際施工過程中，為了減少管理混亂問題，避免對工程進度造成影響，相關(guān)部門需要樹立精細化管理理念，優(yōu)化房地產(chǎn)建設(shè)方案。在建筑工程項目施工中，極易受到自然因素的影響，如北方凍土環(huán)境和南方梅雨季節(jié)在一定程度上影響著房地產(chǎn)項目建設(shè)的有效實施[2]。并且，在市場環(huán)境不斷變化的情況下，社會各界對房地產(chǎn)項目施工提出了更加嚴格的要求，這就使得施工難度不斷提升，對采購價格和工程進度帶來了一定的影響，而原有的粗放型管理模式中缺乏制度保障，難以適應(yīng)現(xiàn)代化激烈的市場競爭，而精細化管理的層次性比較差，無法準確地把握市場的變化情況，為經(jīng)營管理工作帶來了一定的難度。同時，房地產(chǎn)建設(shè)涉及項目比較多，而企業(yè)經(jīng)營的穩(wěn)定性是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的重點內(nèi)容，與企業(yè)的發(fā)展息息相關(guān)，但房地產(chǎn)項目建設(shè)趨于停滯，導(dǎo)致施工成本浪費，這就需要引進精細化管理模式，對房地產(chǎn)建設(shè)的全過程進行協(xié)調(diào)分工，明確各個施工環(huán)境的施工任務(wù)和各個人員的崗位職責(zé)，有助于房地產(chǎn)項目建設(shè)的有序開展。除此之外，在房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中，企業(yè)向成本核算和市場管理投入了大量資金和人力，使得房地產(chǎn)項目發(fā)展不均勻，過于重視某些控制節(jié)點，缺乏對其他項目管理和控制的重視，這就影響了施工進度，無法有效地提升企業(yè)的綜合競爭實力。

4、房地產(chǎn)建筑工程項目精細化管理的優(yōu)勢

精細化管理是工程項目管理發(fā)展的關(guān)鍵，與傳統(tǒng)的管理模式相比，精細化管理模式在房地產(chǎn)建筑工程項目管理中的應(yīng)用具有很多優(yōu)勢：首先，精細化管理能夠改善傳統(tǒng)管理模式中存在的問題，確保房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)流程的規(guī)范性。企業(yè)決策和管理人員在實際建設(shè)過程中，需要針對現(xiàn)場實際情況，制定管理責(zé)任獎懲制度，確保管理方案的規(guī)范化和標準化。在精細化管理過程中，企業(yè)需要明確各個崗位的具體職責(zé)，規(guī)范工作人員的各項指標，實現(xiàn)內(nèi)控管理的有效性；其次，精細化管理模式的前瞻性很強，能夠全面分析項目管理的實際情況，并深入分析項目中的問題，避免企業(yè)規(guī)劃過程只注重經(jīng)濟效益而帶來不必要的損失；最后，精細化管理模式主要依賴于信息技術(shù)，在計算機技術(shù)、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)水平快速提升的大背景下，企業(yè)管理人員可以引進大數(shù)據(jù)分析法，全面分析企業(yè)的資金鏈和市場管理現(xiàn)狀，有助于企業(yè)決策人員和管理人員調(diào)節(jié)房地產(chǎn)工程項目，為項目管理的有效性提供保障。

5、精細化管理在房地產(chǎn)建筑工程項目管理中的應(yīng)用

5.1 施工成本管理

施工成本是房地產(chǎn)建筑工程項目成本控制的重點內(nèi)容，成本控制部門需要引進精細化管理模式，明確項目開盤時的銷售價格，實行動態(tài)的成本控制方式，以此為基礎(chǔ)建立成本監(jiān)督預(yù)警體系，充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)建筑工程項目各個施工環(huán)節(jié)的成本變化，全面反饋出實際成本的主要變化情況。在計算完成項目成本后，相關(guān)人員需要評估并管理成本，分析評估項目中項目造價的實際使用情況，總結(jié)成本管理的經(jīng)驗教訓(xùn)。

5.2 施工材料管理

在房地產(chǎn)建筑工程項目管理過程中，施工材料成本費用所占比例比較大，約占總成本的70%到80%，涉及范圍很廣，主要有管理材料、機械設(shè)備、辦公材料和建筑材料。在施工材料管理過程中，管理人員需要在確保材料價格合理的基礎(chǔ)上，加強對施工材料質(zhì)量的管理，還要對核算材料數(shù)量進行控制，確保材料造價控制在合理范圍內(nèi)，減少施工成本的投入。例如，在建筑材料管理過程中，材料進場、存放、使用、收貨和采購過程中，企業(yè)需要安排專業(yè)管理人員進行現(xiàn)場監(jiān)督，在簽字后才能夠入庫，嚴禁質(zhì)量不合格的施工材料投入施工現(xiàn)場。除此之外，混凝土是施工材料的主要組成部分，在實際使用過程中，需要加入新材料對比凝固時間，這就要對實驗數(shù)據(jù)進行分析，并做好數(shù)據(jù)記錄。

5.3 施工進度管理

在房地產(chǎn)建筑工程項目建設(shè)中，企業(yè)需要做好項目管理工作，尤其要注重施工進度管理，確保在規(guī)定時間內(nèi)完工，實現(xiàn)按期交付。在房地產(chǎn)建筑工程項目進度管理過程中，管理人員需要根據(jù)工程項目總目標，合理地分配施工全過程中的施工資源，安排專業(yè)人員進行監(jiān)督、檢查，以滿足原計劃的預(yù)期目標。同時，在實際施工過程中，施工進度受工作流程、工作內(nèi)容和工作時間的影響，這就需要引進精細化管理模式，深入分析這些影響因素，采取有針對性措施進行控制，提高施工進度管理水平。

5.4 施工人員管理

房地產(chǎn)企業(yè)的人員流動性很強，中間人事變動會影響項目的實際進度，而精細化管理主要是規(guī)范項目制度和實際操作，而科學(xué)化管理的最終目標是充分發(fā)揮出人員的作用。因此，在企業(yè)精細化管理過程中，相關(guān)管理部門需要注重人員的主觀能動性，堅持以人為本的管理理念，并定期組織人員進行精細化操作和制度教育宣傳活動，積極開展經(jīng)營實踐和組織性活動，提高工作人員的凝聚力。同時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要開展柔性管理，在市場規(guī)劃和市場環(huán)境日益變化的背景下，出現(xiàn)了一系列不穩(wěn)定因素，直接影響著企業(yè)的進展，這就需要加大建筑工程項目管理力度，建立精細化的規(guī)章制度。在特殊情況下，相關(guān)人員需要具體問題具體分析，合理地安排并管理工作人員，激發(fā)企業(yè)工作人員的工作積極性，為實現(xiàn)企業(yè)績效制度的人性化進行指導(dǎo)。

5.5 優(yōu)化并完善現(xiàn)有的規(guī)章制度

目前，房地產(chǎn)企業(yè)已建立了完善的規(guī)章制度，粗放型管理模式可以在此基礎(chǔ)上進行微調(diào)，而房地產(chǎn)行業(yè)的周期比較長、工程量大，存在很多不利影響因素，直接影響著工程項目建設(shè)的進度和驗收質(zhì)量，這就需要企業(yè)制定靈活的規(guī)章管理制度，在工程建設(shè)的全過程中，如工程造價管理、招投標管理、建筑工程設(shè)計、施工管理、項目竣工驗收和市場銷售中，建立完善的規(guī)章制度，明確各個各項工作的內(nèi)容和績效。在單一項目投入建設(shè)的前期，市場變化為企業(yè)帶來了一定的機遇和挑戰(zhàn)，精細化管理模式的應(yīng)用能夠有效地調(diào)節(jié)項目預(yù)算和規(guī)劃內(nèi)容，幫助企業(yè)建設(shè)中長期目標，根據(jù)企業(yè)的實際情況進行優(yōu)化[3]。例如，在招標過程中，很多企業(yè)都希望以最低價格獲取更多建筑用地，這就需要做好市場調(diào)查工作，深入分析開放場地的區(qū)位條件，并調(diào)查周圍交通網(wǎng)絡(luò)、市政工程、醫(yī)療和教育機構(gòu)的分布情況，并對該區(qū)域項目建成后的預(yù)計收益進行精細化預(yù)算，準確地判斷項目的工作造價情況，合理地安排政府部門和相關(guān)工作人員，加強對規(guī)劃部門和市場部門的管理，明確各個人員的崗位職責(zé)，為企業(yè)創(chuàng)造更多的效益。

結(jié)語：

綜上所述，在新時期的發(fā)展中，房地產(chǎn)建筑工程建設(shè)規(guī)模在不斷擴大，這就為工程項目管理工作帶來了一定的難度，傳統(tǒng)的粗放式管理模式已無法滿足新時期的發(fā)展需求，這就需要引進新型的管理模式，企業(yè)工作人員需要樹立精細化管理理念，確保各項工作的規(guī)范性，提升房地產(chǎn)建筑工程項目建設(shè)的效率，提升企業(yè)自身的綜合競爭實力。