淺析不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系

文/張晨宇 煙臺(tái)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 山東煙臺(tái) 264003

1、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查相關(guān)概念界定

1.1 不動(dòng)產(chǎn)

所謂不動(dòng)產(chǎn)是指具有不能移動(dòng)或移動(dòng)后影響其物理性質(zhì)或經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物體，其包括附著在土地上的房屋、林地等附著物。[1]

1.2 權(quán)籍調(diào)查

權(quán)籍調(diào)查是指為查明宗地、房屋、林地、宗海等不動(dòng)產(chǎn)附著物的狀況信息，以宗海和宗地為單位，對(duì)其進(jìn)行調(diào)查和測(cè)量，可將其細(xì)分為不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量?jī)蓚€(gè)模塊。[1]

1.3 地籍調(diào)查

國(guó)家依據(jù)法定程序，運(yùn)用權(quán)屬調(diào)查和地籍調(diào)查的方法，對(duì)每個(gè)宗地的權(quán)屬、具體位置、邊界線、用途、數(shù)量和等級(jí)的劃定等具體情況進(jìn)行摸底調(diào)查，并運(yùn)用圖和簿來(lái)表述調(diào)查情況，在基礎(chǔ)上為土地登記、證書(shū)的核發(fā)提供依據(jù)，滿足我國(guó)土地登記相關(guān)要求的系列調(diào)查工作。根據(jù)調(diào)查工作的先后次序和重點(diǎn)其被劃分為權(quán)屬調(diào)查和地籍測(cè)量，按照調(diào)查區(qū)域的級(jí)別又分為城鎮(zhèn)地籍調(diào)查和村莊地籍調(diào)查。[1]

2、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的區(qū)別

2.1 法律法規(guī)依據(jù)不同

從可依據(jù)的法律法規(guī)的研究視角來(lái)看，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查所依據(jù)的法律法規(guī)與地籍調(diào)查相比在范圍上要廣。權(quán)籍調(diào)查相關(guān)工作者可遵循《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》[2]等法律法規(guī)，而地籍調(diào)查相關(guān)工作者可遵循的法規(guī)主要有《物權(quán)法》與《土地管理法》，后者與前者相比可遵循的法規(guī)明顯較少。

2.2 技術(shù)規(guī)程的差異

從調(diào)查技術(shù)規(guī)程的研究角度來(lái)分析，權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查相比，在技術(shù)規(guī)程上權(quán)籍調(diào)查要遵循的技術(shù)規(guī)程相對(duì)較多。在調(diào)查過(guò)程中權(quán)籍調(diào)查可遵循的主要有《海籍調(diào)查規(guī)范》《地籍調(diào)查規(guī)程》《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》[3]等技術(shù)規(guī)程，而地籍調(diào)查可遵循的主要有《地籍調(diào)查規(guī)程》，通過(guò)比較不難發(fā)現(xiàn)前者比后者可遵循的技術(shù)規(guī)程明顯較多。

2.3 調(diào)查內(nèi)容的對(duì)比

從調(diào)查內(nèi)容的研究視角來(lái)分析，權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查相比，前者調(diào)查工作的內(nèi)容相對(duì)較多，后者調(diào)查工作內(nèi)容則相對(duì)較少。地籍調(diào)查內(nèi)容僅包括對(duì)宗地相關(guān)權(quán)屬、面積、界址等方面的調(diào)查，而權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容的范圍則主要包括房屋建筑物信息、宗海信息、森林信息、宗地信息、林木信息等，兩則相比權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容的范圍除了宗地外，比地籍調(diào)查多出房屋、海洋、土地、自然資源等權(quán)屬調(diào)查內(nèi)容，地籍調(diào)查的物權(quán)范圍明顯小于權(quán)籍調(diào)查的物權(quán)范圍。

2.4 調(diào)查的法定效果不同

從調(diào)查法定效果的研究視角來(lái)分析，權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查相比，二者的調(diào)查法定效果存在不同之處。地籍調(diào)查原本不具備法定的特性，地籍調(diào)查的初始目的是調(diào)查清楚宗地的面積、權(quán)屬、數(shù)量等的狀況，特別是農(nóng)村宗地的調(diào)查，缺乏相關(guān)法律文件，僅能對(duì)宗地的運(yùn)用狀況做地籍調(diào)查，在此基礎(chǔ)上調(diào)查出的結(jié)果不能滿足土地登記發(fā)證的行業(yè)要求，因而其不具備法定屬性，而其只在對(duì)宗地確權(quán)登記發(fā)證時(shí)所做的調(diào)查才具有法定的性質(zhì)；而權(quán)籍調(diào)查屬于專(zhuān)業(yè)性質(zhì)的法定調(diào)查工作，其服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證，其必須依據(jù)相關(guān)工作法律法規(guī)和程序開(kāi)展相關(guān)調(diào)查工作。

2.5 調(diào)查的技術(shù)路線不同

從調(diào)查技術(shù)路線的研究視角來(lái)分析，權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查相比，前者和后者的技術(shù)調(diào)查路線不相同。權(quán)籍在調(diào)查的過(guò)程中采用的技術(shù)路線是將地籍調(diào)查作為調(diào)查基礎(chǔ)，以宗地為依托，利用現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、登記、審批、交易、驗(yàn)收和調(diào)查地籍圖等先前的調(diào)查結(jié)果資料作為當(dāng)前深入調(diào)查工作的參考資料，采用核實(shí)、實(shí)地調(diào)查、測(cè)量等調(diào)查方法，完成不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查工作。而地籍調(diào)查的基本單元是宗地，按照核實(shí)、測(cè)量界址的技術(shù)路線來(lái)完成調(diào)查工作。在測(cè)量技術(shù)路線方面，權(quán)籍調(diào)查的測(cè)量和地籍調(diào)查的測(cè)量遵循的技術(shù)路線不同，前者必須以《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》的技術(shù)路線開(kāi)展測(cè)量工作，調(diào)查農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)查者則要具體依照《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)查規(guī)程》的技術(shù)路線開(kāi)展測(cè)量工作，而地籍調(diào)查在調(diào)查過(guò)程中需要按照《地籍調(diào)查規(guī)程》的技術(shù)路線開(kāi)展調(diào)查。

2.6 調(diào)查結(jié)果的差異

從調(diào)查結(jié)果的研究視角來(lái)分析，權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查相比，兩者調(diào)查結(jié)果不相同。一方面，權(quán)籍調(diào)查結(jié)果中的圖件不相同，地籍調(diào)查結(jié)果圖包括宗地圖，而權(quán)籍調(diào)查結(jié)果圖除了宗地圖外還包括宗海圖、各層各戶房屋平面圖。[4]另一方面，權(quán)籍調(diào)查結(jié)果表和地籍調(diào)查結(jié)果表及表中的內(nèi)容不相同，地籍調(diào)查僅有地籍調(diào)查表，而權(quán)籍調(diào)查除了地籍調(diào)查表外還包括森林調(diào)查表、海籍調(diào)查表、房屋調(diào)查表等。

3、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的聯(lián)系

通過(guò)前文的研究可知，權(quán)籍調(diào)查和地籍調(diào)查二者之間存在較大的區(qū)別，但它們之間也存在不可分割的關(guān)系。

權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查之間的聯(lián)系可概述為以下幾點(diǎn)：其一，無(wú)論權(quán)籍調(diào)查還是地籍調(diào)查它們二者調(diào)查的核心對(duì)象均是宗地。其二，權(quán)籍調(diào)查涉及的宗地和其他土地確權(quán)的調(diào)查需要土地地籍作為調(diào)查承載體。其三，權(quán)籍調(diào)查內(nèi)含地籍調(diào)查，且地籍調(diào)查是林權(quán)、房屋、草原權(quán)等開(kāi)展調(diào)查的基礎(chǔ)。[5]綜上所述，權(quán)籍調(diào)查涉及我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)工作，其專(zhuān)業(yè)性、法律性、社會(huì)影響力等比地籍調(diào)查要強(qiáng)大，但地籍調(diào)查又為權(quán)籍調(diào)查提供載體，其二者之間存在不可分割的關(guān)系。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍和地籍調(diào)查的一體化逐漸成為房地產(chǎn)領(lǐng)域關(guān)注并研究的熱點(diǎn)。當(dāng)前我國(guó)各地均逐步實(shí)施調(diào)查一體化，對(duì)于工作者理清權(quán)籍和地籍調(diào)查之間的區(qū)別和聯(lián)系對(duì)于調(diào)查工作的有序開(kāi)展具有重要的指導(dǎo)意義。