房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全生命周期運(yùn)營(yíng)管控要點(diǎn)

文/李婷 青島中鵬置業(yè)有限公司 山東青島 266007

現(xiàn)階段，工程項(xiàng)目管理工作發(fā)生了巨大的變化，新技術(shù)和新設(shè)備等的應(yīng)用，給工程項(xiàng)目管理帶來(lái)了新的挑戰(zhàn)，需要進(jìn)行模式和方法的創(chuàng)新。采取傳統(tǒng)的管理方法，注重施工過(guò)程的管控，忽略了前期和后期運(yùn)行的管理，極易引發(fā)各類(lèi)問(wèn)題，難以實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的效益目標(biāo)。基于此，深度分析此課題，提出有效的管理手段，有著重要的意義。

1、全生命周期管理概述

在工程項(xiàng)目管理實(shí)踐中，全生命周期管理理念和方法的應(yīng)用，是貫穿建設(shè)前期、建設(shè)過(guò)程中、工程使用等各個(gè)階段，為能夠跟蹤的項(xiàng)目管理系統(tǒng)。基于全生命周期管理理念，對(duì)質(zhì)量、工程造價(jià)以及進(jìn)度等，要采取相應(yīng)的管理措施。比如，工程造價(jià)的管控，運(yùn)用工程經(jīng)濟(jì)學(xué)以及數(shù)學(xué)建模等，強(qiáng)化各個(gè)階段的工程造價(jià)把控，實(shí)現(xiàn)造價(jià)最小化的目標(biāo)。通過(guò)制定工程造價(jià)計(jì)劃，并且有計(jì)劃的實(shí)施，進(jìn)而達(dá)到造價(jià)管控目標(biāo)。

2、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理的概念及其重要意義

運(yùn)營(yíng)是創(chuàng)造和提供產(chǎn)品及服務(wù)的過(guò)程，是組織機(jī)構(gòu)的基本職能之一。房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、運(yùn)行、評(píng)價(jià)和改進(jìn)。加強(qiáng)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理，有助于督促各部門(mén)在開(kāi)發(fā)全生命周期內(nèi)按照預(yù)期的目標(biāo)完成工作，實(shí)現(xiàn)預(yù)定的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。同時(shí)，建立良好的運(yùn)營(yíng)管理體系，有助于提高資源整合效率，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)精心化管理，從而保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有序進(jìn)行。

3、房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管控的核心內(nèi)容與主要方法

3.1 項(xiàng)目全景計(jì)劃管理

項(xiàng)目全景計(jì)劃又稱“全盤(pán)開(kāi)發(fā)計(jì)劃”，是項(xiàng)目策劃論證階段的主要成果之一，某些大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)定新開(kāi)項(xiàng)目必須在拿地后3個(gè)月內(nèi)完成項(xiàng)目全景計(jì)劃的編制。在策劃階段要確定項(xiàng)目定位及投資方向，形成并評(píng)審項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告。而項(xiàng)目的全景計(jì)劃是對(duì)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的進(jìn)一步詮釋和推演，并指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的各個(gè)階段。全景計(jì)劃的控制要點(diǎn)是確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)節(jié)奏、關(guān)鍵目標(biāo)節(jié)點(diǎn)，并進(jìn)行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析測(cè)算，確定相關(guān)指標(biāo)。

3.2 項(xiàng)目歷史面積管理

面積作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)量單位，在運(yùn)營(yíng)管控體系中至關(guān)重要。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，會(huì)交叉使用到各種面積指標(biāo)，大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有對(duì)這些面積指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)一管理，而是業(yè)務(wù)部門(mén)各自為戰(zhàn)，以至于在進(jìn)行建設(shè)報(bào)批和經(jīng)濟(jì)分析時(shí)造成偏差。建立項(xiàng)目歷史面積臺(tái)賬可以很好地避免上述問(wèn)題的發(fā)生。例如，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目公司將國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、預(yù)售許可證、預(yù)測(cè)繪報(bào)告、規(guī)劃驗(yàn)收合格證、竣工驗(yàn)收備案表、實(shí)測(cè)繪報(bào)告、產(chǎn)權(quán)證等證書(shū)文件上的面積，按規(guī)劃、可售、預(yù)測(cè)、實(shí)測(cè)4大方面進(jìn)行分類(lèi)匯總，極大地提高了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的工作效率。

3.3 開(kāi)發(fā)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的控制

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)經(jīng)歷很多節(jié)點(diǎn)，而其中里程碑式的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)在運(yùn)營(yíng)管控中發(fā)揮核心作用。例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司重點(diǎn)控制的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)如下：取得國(guó)土使用權(quán)證；交地；完成方案設(shè)計(jì)；完成初步設(shè)計(jì)；完成施工圖設(shè)計(jì)；取得施工許可證；項(xiàng)目開(kāi)工；售樓處、樣板區(qū)開(kāi)放；取得預(yù)售許可證；開(kāi)盤(pán)；景觀施工進(jìn)場(chǎng)；竣工備案；交房；交房完成率95%。集團(tuán)公司考核關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成率，對(duì)于影響上述14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)達(dá)成的事件，項(xiàng)目公司要進(jìn)行書(shū)面解釋。

4、基于全生命周期管理的工程項(xiàng)目管理策略

4.1 設(shè)計(jì)階段

工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，理應(yīng)是管理的重要環(huán)節(jié)，因?yàn)樵O(shè)計(jì)成果的質(zhì)量，直接影響著后期施工質(zhì)量和進(jìn)度等目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況。在此階段，必須要做好全局把控，從建筑地點(diǎn)和材料等方面入手，做好全面分析。同時(shí)要考慮到工程組織設(shè)計(jì)和施工技術(shù)等，預(yù)測(cè)可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題，制定完善的解決方案，做好預(yù)防工作，減少設(shè)計(jì)變更，強(qiáng)化工程成本和質(zhì)量的把控，推動(dòng)工程順利建設(shè)。目前，在工程項(xiàng)目中，BIM技術(shù)逐漸被推廣應(yīng)用，獲得了不錯(cuò)的成效。基于BIM技術(shù)，開(kāi)展工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)，能夠?qū)崿F(xiàn)各個(gè)專業(yè)的協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)，借助可視化功能和碰撞檢測(cè)分析功能等，從設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)對(duì)工程質(zhì)量的把控，減少設(shè)計(jì)變更，進(jìn)而減少工程造價(jià)的變動(dòng)。

4.2 施工階段

工程項(xiàng)目施工階段的管理工作，重點(diǎn)圍繞進(jìn)度、質(zhì)量以及工程造價(jià)等開(kāi)展。為保證各項(xiàng)工作的高效開(kāi)展，可結(jié)合運(yùn)用各類(lèi)方法。具體措施如下：運(yùn)用PDCA質(zhì)量管理方法，做好質(zhì)量的把控。首先，結(jié)合工程項(xiàng)目實(shí)際情況，制定質(zhì)量控制方案。其次，具體執(zhí)行。再次，做好質(zhì)量控制方案執(zhí)行的檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。最后，對(duì)檢查發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，結(jié)合問(wèn)題發(fā)生的具體原因，采取糾偏措施。通過(guò)不斷重復(fù)，優(yōu)化工程項(xiàng)目的質(zhì)量管控，保證工程質(zhì)量目標(biāo)的有效實(shí)現(xiàn)。BIM技術(shù)。在進(jìn)度管理方面，應(yīng)用BIM技術(shù)。依據(jù)工程資料信息，構(gòu)建建筑三維模型，精確計(jì)算施工作業(yè)的工程量。依據(jù)項(xiàng)目總進(jìn)度目標(biāo)，細(xì)化項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃表以及進(jìn)度節(jié)點(diǎn)。通過(guò)將3D模型和工程進(jìn)度表相互連接，構(gòu)建4D建筑模型，輔助施工現(xiàn)場(chǎng)可視化布置，動(dòng)態(tài)化管控設(shè)施以及設(shè)備等。從應(yīng)用效果來(lái)說(shuō)，BIM技術(shù)的應(yīng)用，彌補(bǔ)了傳統(tǒng)進(jìn)度管理模式下的不足，提高了進(jìn)度管理水平。在質(zhì)量管理方面，應(yīng)用BIM技術(shù)，能夠獲得不錯(cuò)的成效。比如，建材質(zhì)量問(wèn)題部分得以解決。利用模型存儲(chǔ)誠(chéng)信供應(yīng)商信息，優(yōu)選供應(yīng)商，獲得優(yōu)質(zhì)材料，進(jìn)而改善工程的質(zhì)量；利用虛擬施工，模擬施工作業(yè)，能夠完全解決施工矛盾問(wèn)題。在工程造價(jià)管理中，BIM技術(shù)的應(yīng)用，提供了各個(gè)構(gòu)件信息以及屬性資料，能夠自動(dòng)計(jì)算總工程量，完全解決工程量確定問(wèn)題。通過(guò)修改BIM模型，將變更內(nèi)容，直接反映到工程造價(jià)數(shù)據(jù)上，進(jìn)而減少反復(fù)計(jì)算，有效提高了工程造價(jià)管理效率，解決了部分工程數(shù)據(jù)變更引發(fā)的工程造價(jià)問(wèn)題。

結(jié)語(yǔ)：

隨著項(xiàng)目的增多和企業(yè)的發(fā)展壯大，大多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)將逐步優(yōu)化并完善管理策略，建立起適合自身發(fā)展的運(yùn)營(yíng)管理體系。加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全生命周期運(yùn)營(yíng)管控，有助于實(shí)現(xiàn)企業(yè)公司戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展具有重要意義。