關(guān)于“綜合類用地”歷史遺留問題處理的探討

文/田雙雙 清遠(yuǎn)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 廣東清遠(yuǎn) 511500

近年，隨著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記工作進(jìn)一步規(guī)范及不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)設(shè)置，大部分地方所核發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證中土地用途必須按《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類載明，導(dǎo)致早期核發(fā)的綜合類用地?zé)o法對應(yīng)二級類、房地用途不一致從而引發(fā)辦證難問題。各地應(yīng)把握原則、結(jié)合實(shí)際，盡快形成規(guī)范的解決措施有效地解決此類歷史遺留問題，避免過程中的隨意性以及新問題出現(xiàn)。本文中綜合類用地是指已核發(fā)國土證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，證載土地用途為綜合用地、商住用地、混合住宅用地等難以對應(yīng)《土地利用現(xiàn)狀分類》中二級類，且無法核發(fā)新不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的歷史用地。

1、未建綜合類用地適用范圍

適用于在2010年前（含2010年）已取得國有建設(shè)用地使用權(quán)，未開發(fā)建設(shè)的歷史用地，土地證載用途包括綜合用地、商住用地、混合住宅用地等。主要包括以下情形：

（1）無土地出讓合同的；

（2）有土地出讓合同但規(guī)劃條件未納入出讓合同的；

（3）無出讓合同或有出讓合同但規(guī)劃條件未納入出讓合同，只將規(guī)劃條件納入轉(zhuǎn)讓時(shí)土地估價(jià)報(bào)告書的；

（4）規(guī)劃條件已納入出讓合同，規(guī)劃條件有可兼容用地性質(zhì)但未明確兼容比例的。

2、處理辦法

歷史用地按以下意見確定初始規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，完善土地登記。

2.1 土地用途的確定

經(jīng)國土部門核查其歷史檔案無法確定具體用途的，尊重歷史因素，分類確定如下：

（1）證載用途為綜合用地、商住用地、混合住宅用地、實(shí)業(yè)用地的土地，規(guī)劃用地性質(zhì)統(tǒng)一確定為居住用地兼容商業(yè)用地，土地用途統(tǒng)一確定為城鎮(zhèn)住宅用地兼容批發(fā)市場用地、零售商業(yè)用地、餐飲用地、旅館用地、其他商服用地。

（2）農(nóng)村集體留用地（包括證載用途為實(shí)業(yè)用地、綜合用地），其土地用途、兼容比例及容積率等使用條件，統(tǒng)一以規(guī)劃部門最新核發(fā)的規(guī)劃條件為確定依據(jù)進(jìn)行明確，已轉(zhuǎn)讓給村集體獨(dú)資公司以外的個(gè)人或公司除外。

2.2 容積率的確定

（1）參照2002年公布實(shí)施的《清遠(yuǎn)市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)》中各土地用途對應(yīng)的基準(zhǔn)容積率進(jìn)行確定，具體如下：居住用地（含綜合用地、混合住宅用地、商住用地、單一住宅）為2.0。

（2）早期按照規(guī)劃部門批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃出讓的歷史用地，且規(guī)劃部門已根據(jù)批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃核發(fā)了建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn)（或規(guī)劃條件）的歷史用地，該類歷史用地容積率可按批準(zhǔn)的修建性詳細(xì)規(guī)劃確定。

（3）已經(jīng)市政府或規(guī)委會(huì)確定基準(zhǔn)容積率的項(xiàng)目，基準(zhǔn)容積率按市政府或規(guī)委會(huì)相關(guān)意見執(zhí)行。

2.3 兼容比例的確定

未建綜合類用地中未確定住宅和商業(yè)比例的，按照住宅計(jì)容建筑面積占總計(jì)容建筑面積≥85%、商業(yè)服務(wù)業(yè)≤15%確定。

2.4 使用年期的確定

上述土地的具體土地用途明確后，其使用年期為其剩余年期，即明確具體土地用途前后的使用權(quán)終止期日不變（剩余年期超過具體用途法定最高年限的，按最高年限確定）。

3、此類處理注意事項(xiàng)

（1）以上僅是明確未建綜合類用地的初始規(guī)劃指標(biāo)等，若與現(xiàn)有效規(guī)劃指標(biāo)不一致，需進(jìn)一步辦理改變土地利用條件手續(xù)，補(bǔ)交相應(yīng)土地價(jià)款，后將新的規(guī)劃指標(biāo)納入土地出讓合同。

（2）曾經(jīng)辦理了土地置換、改變用途或增容等協(xié)議出讓時(shí)，已將規(guī)劃條件納入土地估價(jià)報(bào)告書、合同或批準(zhǔn)文件，以當(dāng)時(shí)出讓的規(guī)劃條件作為原用途土地價(jià)值的評估依據(jù)。如當(dāng)時(shí)出讓時(shí)無規(guī)劃條件有評估報(bào)告的，以評估報(bào)告設(shè)定的規(guī)劃條件作為原用途土地價(jià)值的評估依據(jù)。

（3）此處未建用地相當(dāng)于空地，規(guī)劃指標(biāo)相對重要，直接影響土地價(jià)值，因此，在處理時(shí)一定對土地用途、容積率、兼容比例、土地使用年期進(jìn)行具體地明確，而不僅僅是土地用途。

4、已建綜合類用地處理范圍

已建，是指具有合法或無合法報(bào)建手續(xù)，已建成的或在建的建筑物或構(gòu)筑物。

5、處理原則

已建“綜合類用地”處理原則：

（1）已取得房產(chǎn)證的，按房屋性質(zhì)認(rèn)定土地用途；

（2）土地出讓時(shí)具有規(guī)劃指標(biāo)的，按出讓合同約定及相關(guān)規(guī)定辦理；

（3）土地出讓時(shí)無規(guī)劃指標(biāo)的，按規(guī)劃報(bào)建用途對應(yīng)；

（4）對于房屋已交易網(wǎng)簽的，涉及廣大群眾的可先行辦理登記手續(xù)，一年內(nèi)完善手續(xù)；

6、處理方式

（1）按規(guī)劃報(bào)建的房屋性質(zhì)或證載房屋性質(zhì)對應(yīng)劃分土地用途二級類登記，土地使用終止日期不變（剩余年期高于法定最高年期的，以土地使用權(quán)起算時(shí)間至法定最高年期確定）。由不動(dòng)產(chǎn)登記中心直接辦理。按照此方式處理的綜合類用地有：

1.已取得房產(chǎn)證的；

2.土地出讓時(shí)合同中無規(guī)劃指標(biāo)，已建具有合法規(guī)劃報(bào)建手續(xù)、無房產(chǎn)證的；

3.土地出讓時(shí)有規(guī)劃指標(biāo)，已建具有合法規(guī)劃報(bào)建手續(xù)、無房產(chǎn)證、待辦房屋首次登記，且新舊規(guī)劃指標(biāo)一致的；

4.已建具有合法規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，雖無房產(chǎn)證，但已辦房屋首次登記、已網(wǎng)簽的。

（2）由行政科室先行辦理改變土地利用條件手續(xù)，再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，按照此方式處理的綜合類用地有：

1.未開發(fā)建設(shè)的；

2.土地出讓時(shí)有規(guī)劃指標(biāo)，已建具有合法規(guī)劃報(bào)建手續(xù)、無房產(chǎn)證、無網(wǎng)簽、待辦房屋首次登記，且新舊規(guī)劃指標(biāo)不一致的；

（3）先行由不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，按照分別登記的原則，繼續(xù)分別按照報(bào)建用途登記房屋用途、按照原規(guī)劃用地用途對的二級類登記土地用途，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載“原批準(zhǔn)用途，以及涉嫌違反出讓合同，請登記后一年內(nèi)做出處理，并將處理結(jié)果送達(dá)清遠(yuǎn)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。若不及時(shí)處理，涉及有關(guān)利害人請自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”等相關(guān)內(nèi)容。登記后再由行政科室受理改變土地利用條件手續(xù)。按照此方式處理的綜合類用地有：

土地出讓時(shí)有規(guī)劃指標(biāo)，已建具有合法規(guī)劃報(bào)建手續(xù)、無房產(chǎn)證、已網(wǎng)簽的，且待辦房屋首次登記，但新舊規(guī)劃指標(biāo)不一致的；

（4）對于已建但無合法報(bào)建手續(xù)無房產(chǎn)證的綜合類用地，因繼承、法院裁定、行政決定等確需辦理土地使用權(quán)變更或轉(zhuǎn)移登記的（僅辦理土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)有待下一步辦理），處理方式如下：1.如出讓時(shí)具有規(guī)劃條件的，則按規(guī)劃條件對應(yīng)土地用途二級類登記；2.如出讓時(shí)無規(guī)劃條件的，則先由規(guī)劃行政科室根據(jù)城鄉(xiāng)總規(guī)或城鄉(xiāng)控規(guī)出具《規(guī)劃用地性質(zhì)核查意見》，再由市不動(dòng)產(chǎn)登記中心根據(jù)規(guī)劃用地性質(zhì)對應(yīng)土地用途二級類登記，并在不動(dòng)產(chǎn)登記簿及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書“附記”中記載“原批準(zhǔn)用途，本次登記為先行登記，登記后一年內(nèi)須到有關(guān)部門依法處理相關(guān)手續(xù)，并將完善結(jié)果送達(dá)清遠(yuǎn)市不動(dòng)產(chǎn)登記中心。若不及時(shí)處理，涉及有關(guān)利害人自行承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”。

7、部分未建、部分已建

對于同一宗土地，部分已建成辦理了房產(chǎn)證或在建、部分未建的綜合類用地，在上述處理方式的基礎(chǔ)上，具體處理如下：

（1）對于已發(fā)房屋所有權(quán)證的部分，按房屋性質(zhì)對應(yīng)劃分土地用途二級類歸屬；

（2）對于已建建筑面積占總建筑面積比例小于25%【7】的，未建部分土地辦理參照未建類型的程序辦理，對于整宗土地一并辦理可能涉及的改變土地用途手續(xù)；

（3）對于已建建筑面積占總建筑面積比例不小于25%的，整宗土地（含未建土地部分）按已建辦理。

8、建議

為避免今后出現(xiàn)不對應(yīng)《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類以及房地性質(zhì)不一致的問題，新辦理的國土、規(guī)劃、報(bào)建手續(xù)應(yīng)按以下要求辦理：

（1）綜合用地等不屬土地用途二級分類的土地，在申報(bào)規(guī)劃報(bào)建時(shí)，規(guī)劃部門應(yīng)出具新的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并要求其完善用地手續(xù)（合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證）后再行審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（2）屬同一個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件的建設(shè)項(xiàng)目，涉及多個(gè)產(chǎn)權(quán)證的，規(guī)劃部門應(yīng)出具規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，并要求其完善用地手續(xù)（合并歸宗及可能涉及的改變土地利用條件手續(xù)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記）后再行審批建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（3）土地出讓合同等國土行政文書中的土地用途應(yīng)按《土地利用現(xiàn)狀分類》二級類確定土地用途，今后不動(dòng)產(chǎn)登記中土地用途將一律依據(jù)土地出讓合同等國土行政文書中的土地用途進(jìn)行登記。

結(jié)語：

綜合類用地，是歷史的產(chǎn)物，需要尊重歷史、把握政策、平衡大局，將所引發(fā)的矛盾和問題在初始階段研究處理妥善，避免出現(xiàn)社會(huì)隱患或工作風(fēng)險(xiǎn)和失誤。以上是地方實(shí)踐中的實(shí)操總結(jié)，從實(shí)際效果看，很大程度地理順了工作、分清了責(zé)任、緩解了不動(dòng)產(chǎn)登記部門工作壓力和風(fēng)險(xiǎn)，而且比較合理妥善地解決了群眾辦理此類業(yè)務(wù)中存在的賭點(diǎn)、難點(diǎn)。