房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的工程造價控制分析

文/孫樹廣 淄博市臨淄區(qū)城市建設綜合開發(fā)公司 山東淄博 255400

實際來看，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)設計側(cè)重于工程質(zhì)量，對于造價控制存在一定輕視，因此造價控制水平相對較低，而本文研究課題的主要目的就是提高現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)對造價控制的重視度，且提出相關(guān)控制方法，有利于工程造價控制水平提高。

1、房地產(chǎn)開發(fā)設計階段工程造價控制的重要性

傳統(tǒng)控制工程造價的重點往往是對施工階段的造價控制，而輕視對設計階段的工程造價控制，導致設計缺陷，設計概算不準確，概算超投資估算時有發(fā)生，進而影響到施工進度，甚至造成房地產(chǎn)開發(fā)工程造價失控的局面。據(jù)相關(guān)調(diào)查資料分析，設計費一般只相當于房地產(chǎn)開發(fā)工程全壽命費用的1%以下，但正是這少于1%的費用對工程造價的影響度達到了75%以上。經(jīng)濟合理的設計，可以降低工程造價5%～10%，甚至可達10%～25%。設計階段的工程造價控制作為全過程造價控制的關(guān)鍵部分，對整個工程造價控制的效果具有直接影響，是項目成本控制的重點。從工程造價各階段的作用和特點可以看出，設計階段的設計概算只有準確、全面、具體地反映整個工程的建設費用，才能使房地產(chǎn)開發(fā)真正做到“心中有數(shù)”，才能使整個工程建設按照原定的造價進行控制，才能使建設項目達到預期的目標。

2、工程造價影響因素

2.1 材料用量

房地產(chǎn)工程建設就是通過不同的工藝，將各類材料組合的一種行為，這一過程中會消耗大量的材料，而材料需要通過采購得來，因此材料將會帶來成本，材料用量將決定成本的高低。正常情況下，在工程設計當中如果依照合理要求來規(guī)劃材料用量，設計方案成本很少會超過預算成本，但實際來看現(xiàn)代很多房地產(chǎn)工程企業(yè)，在工程設計階段并不重視材料用量的控制，例如某企業(yè)只是依照預算要求統(tǒng)計了各類材料的總用量，并未細化到各工藝需求上，最終發(fā)現(xiàn)該企業(yè)各類材料總成本中有0.9%屬于多余成本。

2.2 施工組織設計

具體來說就是涉及了整個工程安全、質(zhì)量、成本的施工程序管理、材料管理、技術(shù)管理等等。正確的施工組織設計可以使得各部門有條不紊，前后工序有效對接，從而在很大程度上降低工程造價。而實際上很多房地產(chǎn)開發(fā)設計階段施工組織設計并不是非常完美，比如涉及工程造價的財務管理方面，在設計階段就需要財務管理部門充分融入，使其充分地了解設計圖紙，根據(jù)圖紙以及施工組織架構(gòu)等等，形成事前預算、事中控制、事后評價的工作模式，使得工程造價在施工之前就能得到有效控制。行業(yè)經(jīng)驗證明，在設計階段調(diào)動財務管理部門，對工程造價進行干預，可以使得90%的總體造價得到改善，從而很大程度上降低工程成本。

2.3 總體規(guī)劃設計

總體規(guī)劃主要對房地產(chǎn)項目的管網(wǎng)、建筑、道路、綠化帶等設施的位置進行規(guī)劃的工作，同時決定各設施數(shù)量，在這一條件下如果總體規(guī)劃設計方案盲目，就可能導致設施分布密度增加、設施數(shù)量增多等問題。在設施分布密度增加條件下，會直接影響到房地產(chǎn)項目總費用；在設施數(shù)量增多條件下，代表設施材料用量增加，結(jié)合上述分析可見造價增大。

3、房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的工程造價控制措施

3.1 合理配置工程造價機構(gòu)

首先，強化設計管理體系：①要使造價控制的責任主體明確，制定項目法人責任制，自項目的規(guī)劃、籌資開始，一直到生產(chǎn)經(jīng)營、資產(chǎn)增值等過程，將投資風險進行承擔的責任制度；②業(yè)主不單單要將項目管理機構(gòu)建立，同時設計單位還要將與之相關(guān)的組織管理體系建立，也就是設計單位對設計過程進行管控，將設計管理項目部構(gòu)建，對質(zhì)量、造價以及進度等全面負責。對于設計階段來說，其是十分重要的階段，與之相關(guān)的環(huán)節(jié)非常多，可以將其當成是一個項目進行管理；③將招投標機制加入進來，從而對設計方案進行選擇。通過市場競爭機制，將工程設計招標推進，將優(yōu)質(zhì)的設計方案進行選擇，將工程設計過程中的技術(shù)、造價控制問題得以全面解決，這是設計階段工程造價控制中最重要的一步。此外，還要結(jié)合相關(guān)國家規(guī)定，將完善的評標機構(gòu)以及評標辦法制定，從而使工程造價得以有效控制。

3.2 對設計單位招標工作予以控制

不同的設計單位不同的設計師形成的設計方案，在工程造價上都存在差異。這是和設計單位的資質(zhì)以及設計師能力有著直接關(guān)聯(lián)的。因此找到一家技術(shù)過硬的設計單位，是確保房地產(chǎn)開發(fā)設計環(huán)節(jié)控制造價的關(guān)鍵。也就是說設計招標是前置工作，需要建設單位、施工單位對其充分重視。首先，要將工程的信息進行充分的披露，確保投標單位不會產(chǎn)生誤解，使得他們能夠做出最科學合理的報價。其次，對所有投標單位進行摸底，對其資質(zhì)等進行了解，避免那些濫竽充數(shù)的設計單位進入競標環(huán)節(jié)。再次，對投標單位的設計方案進行探討評價，為了確保評價公正有效，需要推選招標小組專業(yè)委員，比如房地產(chǎn)專家、房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)理等等。最后，選出中標設計單位之后，還需要進一步溝通工程規(guī)模、標準以及工程有關(guān)的其他信息，確保對方獲得足夠的信息，使得設計方案更加嚴謹科學，對造假形成主動控制。

3.3 健全工程造價控制制度

對于房地產(chǎn)開發(fā)設計階段來說，健全的工程造價控制制度，對于房地產(chǎn)開發(fā)設計階段工程造價控制的實現(xiàn)是至關(guān)重要的，想要在房地產(chǎn)開發(fā)設計階段，使工程造價控制制度得以健全完善，就必須將相應的工程造價控制績效評價體系有效構(gòu)建，使其得到有效的執(zhí)行和落實，此外，還要將科學的工作機制建立，使工作人員的工作熱情得以激發(fā)，做到獎勵和懲罰明確。最后，將房地產(chǎn)開發(fā)設計階段工程造價控制的具體實施者以及責任人明確，將其目標、工作內(nèi)容以及責任明確，這是工程造價控制的重中之重，同時也是使房地產(chǎn)開發(fā)設計階段，工程造價控制得以有效控制的最有效保證。

結(jié)語：

工程造價控制是一個全過程的控制，在工程設計階段實施造價控制，對設計中的無效和低效的項目予以減少和消除，是事前控制的重要體現(xiàn)，也是全過程造價控制的核心環(huán)節(jié)。千里之行始于足下。房地產(chǎn)開發(fā)設計階段的造價控制是全過程工程造價控制的第一步，也是最重要的一步。通過實施以上工程造價控制措施，可以較全面地解決設計階段出現(xiàn)的實際問題，可以在保證設計質(zhì)量的同時，大大減少了后期工程建設費用的支出，使建設單位的有限資金獲得最大的經(jīng)濟效益，實現(xiàn)建設目標。