房地產(chǎn)管理中多項目開發(fā)模式分析

文/李岱曦 河北保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 河北石家莊 050000

1、多項目開發(fā)模式綜述

現(xiàn)如今，社會發(fā)展過程中證實多項目開發(fā)模式的重要價值，并在不斷努力的開發(fā)中，但實際的管理工作始終采取單項目運作方式。然而土地價格、國家政策等多種因素的影響，這種運作模式勢必發(fā)生改變，在實際工作中同時出現(xiàn)多個項目協(xié)調(diào)發(fā)展之態(tài)勢。在多項目運作管理過程中，其管理模式相對復(fù)雜，需要在同一時間對多個項目進行調(diào)整，才能實現(xiàn)合理的資源分配，進而獲取較高的經(jīng)濟效益。近年來，多項目開發(fā)模式不斷受到業(yè)界人士的關(guān)注，并作為一種資源而存在，極大地提升了工作效率。但該模式中仍舊存在眾多細節(jié)問題，對房地產(chǎn)行業(yè)而言，需要不斷改進、細化、研究，促使其適應(yīng)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，在不同的角度加以分析，最終形成一套全面的、系統(tǒng)的管理模式。

2、房地產(chǎn)管理中多項目開發(fā)模式的研究

2.1 多項目開發(fā)管理的主要模式

2.1.1 矩陣式

該種形式的管理模式中，項目部為其執(zhí)行中心，企業(yè)能夠通過項目部實現(xiàn)對所有管轄區(qū)域的監(jiān)督，并對項目設(shè)計、銷售等進行直接有效的領(lǐng)導(dǎo)。普遍的業(yè)務(wù)項目中，多數(shù)為公司直接管理與運營，以達到全權(quán)掌控之目的。而矩陣式管理模式中，項目部由多個部門中抽調(diào)出來的專業(yè)人才組成，對項目部經(jīng)理負責(zé)。以該種方式進行管理，有效提升人力資源的利用效率且避免企業(yè)直接領(lǐng)導(dǎo)的弊端。同時，矩陣式管理模式能夠有效應(yīng)對外界環(huán)境的變化，針對項目中存在的問題有所警惕。由于項目管理人員既受到公司直屬領(lǐng)導(dǎo)，又要聽命于項目經(jīng)理，呈現(xiàn)雙重領(lǐng)導(dǎo)之局面，容易引發(fā)沖突與矛盾。

2.1.2 職能多項目管理方式

即利用企業(yè)內(nèi)各部門分別對項目進行管理，以及針對項目開發(fā)階段的情況有所干預(yù)。在該種模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要職能包括監(jiān)督與管理所屬一級企業(yè)，對項目的管理工作，主要由下屬區(qū)域公司負責(zé)，如項目拓展、設(shè)計、銷售等。職能管理模式雖能夠集中利用人力資源、物力資源，促使內(nèi)部資源盡最大程度重復(fù)使用。但由于各部門需要聯(lián)合才能對項目負責(zé)，因此對外界環(huán)境的反應(yīng)速度較慢，可能出現(xiàn)延緩企業(yè)決策、影響工作效率等不良影響。

2.1.3 項目管理方式

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運行過程中，項目是其運作的靈魂與精髓。在項目管理模式中項目公司為主體，下屬包括工程、設(shè)計、銷售等。該模式能夠在短時間內(nèi)適應(yīng)項目設(shè)計發(fā)展狀態(tài)，更快的對外界變化做出反應(yīng)。但由于企業(yè)總部無法對項目進行有效地控制與開發(fā)，導(dǎo)致內(nèi)部資源無法有效利用。

2.2 加強多項目開發(fā)模式管理能力的舉措

2.2.1 明確戰(zhàn)略發(fā)展目標

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中，包括市場發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃以及產(chǎn)品發(fā)展規(guī)劃。對此，房地產(chǎn)企業(yè)需要明確的目標，實現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展與進步。尤其采用多項目開發(fā)管理模式后，更應(yīng)研究并制定發(fā)展戰(zhàn)略方案，根據(jù)市場需求，明確發(fā)展目標，重置商品房與空房比例。針對項目順序，決定多項目開發(fā)管理之方式，以及明確產(chǎn)品模式、項目規(guī)模，產(chǎn)品檔次等，以此，將有效規(guī)模盲目開發(fā)問題，強化管理能力。

2.2.2 合理配置資源

由于房地產(chǎn)企業(yè)類型為資源密集型，包括人力、財力、技術(shù)、客戶、供應(yīng)方等多種資源。因此，在采用多項目開發(fā)管理模式時，必須合理配置資源，針對項目規(guī)模、項目周期等必要因素，合理分配專業(yè)技術(shù)人員，分配項目開發(fā)所需設(shè)備，以此，規(guī)避資源浪費風(fēng)險，促使企業(yè)長足發(fā)展。

2.2.3 完善規(guī)章制度

單一項目開發(fā)時期，相關(guān)管理級別與人員相對較少，規(guī)章制度對管理狀態(tài)不會產(chǎn)生較大影響。但多項目開發(fā)管理模式中，管理級別、職能部門、以及工作人員均呈現(xiàn)分散式狀態(tài)，迫切需要完善的規(guī)章制度強化企業(yè)內(nèi)部人員的管理，避免出現(xiàn)混雜局面。在該種模式下，為保證企業(yè)資金、工作流程、項目發(fā)展狀態(tài)均有序進行，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)前項目種類、項目類型、項目數(shù)量等多種因素，綜合分析，全方位考量。針對項目管理級別人員、項目部門等制定管理級別故障制度，杜絕一切不正當(dāng)行為，督促其為自身負責(zé)，為企業(yè)負責(zé)。針對工作人員制定員工管理規(guī)范，約束其行為，強化工作效率，端正工作態(tài)度。進而實現(xiàn)各部門之間的有效溝通，強化協(xié)調(diào)運作之能力。在制度管理層面，確保企業(yè)多項目開發(fā)管理模式順利進行。

2.2.4 加強企業(yè)資金管理

多項目開發(fā)管理模式中，企業(yè)需要大量資金來維持項目運作，對此，需要加強資金管理舉措，創(chuàng)新融資方式。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的選擇性存在一定優(yōu)勢，可根據(jù)項目實際情況，結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略目標，以全局為中心，進行融資工作。在融資過程中，應(yīng)遵循“因地制宜”的根本原則，在良好的環(huán)境下，積極拓展融資渠道，搭建新的融資平臺。例如上市、發(fā)行債券、售后回租等。利用融資方式以保障多項目開發(fā)模式順利進行，為企業(yè)贏得更多的利益，降低投資風(fēng)險。根據(jù)項目可行性管理資金。多項目開發(fā)模式下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)項目實際情況，對資金進行管理。針對市場當(dāng)前土地價格、樓市局面等條件及時分析，調(diào)查，便于企業(yè)實現(xiàn)多項目開發(fā)管理模式。

3、展望

多項目開發(fā)管理模式是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要，將有效聚集各方面人才，擴大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，提升企業(yè)項目開發(fā)實力。同時，激烈的市場競爭要求房地產(chǎn)企業(yè)必須實踐多項目開發(fā)管理模式，提升自身競爭能力，強化抵御風(fēng)險之能力。企業(yè)要想在當(dāng)今市場中穩(wěn)定發(fā)展，必然投入大量的人力、物力、財力。單一的項目開發(fā)模式無法適應(yīng)當(dāng)前迅速變換的市場環(huán)境，多項目聯(lián)合開發(fā)之模式，為企業(yè)贏得新的產(chǎn)業(yè)研究領(lǐng)域，提供創(chuàng)新思路。并以此占據(jù)更多的市場份額，提升市場占有率，提高管理水平，強化企業(yè)發(fā)展。

結(jié)語：

本文主要針對房地產(chǎn)企業(yè)多項目開發(fā)管理模式進行了分析，闡述如何加強企業(yè)該種模式的運行，得出明確戰(zhàn)略發(fā)展目標、強化資金管理、完善規(guī)章制度等結(jié)論，并且加強多項目開發(fā)管理模式，提升企業(yè)競爭能力。