“住房不炒”政策調(diào)控下中小房企面臨的挑戰(zhàn)與應(yīng)對策略

文/藍(lán)章恒 廣西大學(xué) 廣西南寧 530004

1、引言

一直以來，房地產(chǎn)業(yè)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于其產(chǎn)業(yè)鏈長、與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度高，其能否快速、穩(wěn)定地發(fā)展直接影響我國整個宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢。2019年的《政府工作報告》把GDP 的增長目標(biāo)設(shè)定為6%-6.5%，這是GDP 首次“破八”之后第三次下調(diào)經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)，增速下調(diào)說明經(jīng)濟(jì)下行的形勢已經(jīng)很嚴(yán)峻，而只依靠房地產(chǎn)投資拉動經(jīng)濟(jì)增長對于國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是相當(dāng)不利的，加大了整個國家的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險。政府對于房地產(chǎn)的調(diào)控不僅僅是從需求端“限購限貸”，同時也在供給端進(jìn)行了相關(guān)地調(diào)控，報告中明確地指出了“引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大信貸投放、降低貸款成本，精準(zhǔn)有效支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，不能讓資金空轉(zhuǎn)或脫實(shí)向虛”，房企的融資問難、融資貴的問題在一定的程度上難以解決，相對于一線大型房企，為數(shù)眾多的中小型房地產(chǎn)開發(fā)商在獲取金融機(jī)構(gòu)的授信和拿地的方面本來就居于相對弱勢的地位，中小型房地產(chǎn)開發(fā)商成為了宏觀政策調(diào)控中受沖擊最大的群體之一。從1978年至2018年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由當(dāng)年的2500 多家，增至如今的97938 家，而今年以來破產(chǎn)清算488 家房企，只占其中的0.5%，相較于總量而言并不多。然而值得注意的是，488 家房企中，大部分為中小型房企。華創(chuàng)證券近日披露的研究報告也提及，2019年1-11月份，國內(nèi)50 強(qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售額81558 億元，較去年同期大漲17.43%。僅在11月份，50 強(qiáng)房企便實(shí)現(xiàn)銷售額9177 億元，同比大漲37%，且同比漲幅連續(xù)5 個月擴(kuò)大。而從行業(yè)占比的角度來看，2019年1-10月份，50 強(qiáng)房企占全國商品房銷售金額的比重已經(jīng)超過60%，在2011年，這一比例不足20%；同期，30 強(qiáng)房企銷售額占比達(dá)到50%，而在2011年，這一占比約為15%。而且從華創(chuàng)證券披露的圖表走勢來看，頭部房企在行業(yè)總營收的占比呈加速上漲態(tài)勢。一個是銷售額同比漲幅連續(xù)5 個月擴(kuò)大，一個是總營收占比近幾年來加速上漲，國內(nèi)房地產(chǎn)市場的“馬太效應(yīng)”日趨明顯。中原地產(chǎn)等研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從今年4月開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策再次出現(xiàn)收緊趨勢。2019年上半年，全國房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)251 次。相比2018年上半年房地產(chǎn)調(diào)控192 次，同比上漲了31%。前9 個月房地產(chǎn)市場累計(jì)調(diào)控385 次，三、四線城市房企面臨更大壓力。所以，我國的大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小型的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該改變思維，要在客觀分析當(dāng)前自身所面臨的挑戰(zhàn)和機(jī)遇的基礎(chǔ)上揚(yáng)長避短，發(fā)揮自身獨(dú)特的競爭優(yōu)勢，以期在激烈的市場競爭中求得生存。

2、我國中小房企的主要特點(diǎn)

2.1 企業(yè)規(guī)模小、融資能力弱

房地產(chǎn)的企業(yè)規(guī)模及融資能力很大程度上決定了企業(yè)的生存與發(fā)展方向。因?yàn)槠髽I(yè)規(guī)模小且知名度不高等因素，中小型房企從銀行獲取資金支持相對困難，主要依靠自有資金、合作建設(shè)單位資金、開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售款等方式維持資金鏈。融資能力直接影響到中小型房企開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模和企業(yè)的進(jìn)一步成長，如果資金鏈一斷裂，那么企業(yè)可能就難以運(yùn)轉(zhuǎn)。

2.2 企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)能力、項(xiàng)目管理能力相對較弱

中小房企的項(xiàng)目開發(fā)一般都是以一個個項(xiàng)目的方式進(jìn)行的，項(xiàng)目管理的經(jīng)驗(yàn)不足，而且在品牌的打造，口碑的營造的競爭中，與大房企相比處于劣勢地位。在銷售的環(huán)節(jié)中，大型房企擁有大量的經(jīng)驗(yàn)、資金和資源進(jìn)行造勢宣傳，產(chǎn)品容易在購房者中留下深刻印象，在產(chǎn)品服務(wù)的投入上也會比中小型房企更多，因此產(chǎn)品的溢價一般也會比中小房企的高。

2.3 人才資源缺乏

中小型房企一般來說自身實(shí)力不強(qiáng)，薪酬待遇相對于大型房企來說比較弱，很難吸引到高端的管理人才和技術(shù)人才，另外由于中小型房企的成立時間一般較短，開發(fā)的項(xiàng)目較少，因而員工不但缺乏經(jīng)驗(yàn)，而且在項(xiàng)目開發(fā)實(shí)踐中可以學(xué)習(xí)的機(jī)會也相對較少，故而整體員工專業(yè)性提升地比較慢，再加上中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人力資源管理體制不完善，企業(yè)對員工的激勵意識不夠，企業(yè)凝聚力較差，難以吸引或留住人才，最終導(dǎo)致了中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人才尤其是管理和技術(shù)人才缺乏。

2.4 自身資源不足

國家對土地的供應(yīng)，對土地的出讓要求越來越規(guī)范，有些中小型房企沒有資質(zhì)和能力去開發(fā)相關(guān)的項(xiàng)目，而且在項(xiàng)目竣工的時候，項(xiàng)目的檢查也比過去更為嚴(yán)格，如果不符合要求交付，房地產(chǎn)開發(fā)商還需要增加成本去進(jìn)行整改，以滿足交付要求，自身資源的劣勢也會影響到中小型房企今后的成長。

3、“住房不炒”政策調(diào)控下中小型房企面臨的挑戰(zhàn)

3.1 土地成本增速高于房價漲速，利潤空間持續(xù)壓縮

房地產(chǎn)開發(fā)利潤空間已經(jīng)被拿地的高成本所侵蝕，沒有規(guī)模效應(yīng)的中小型房企很容易在拍地的時候吃虧，拍得高了，等房子開發(fā)好了如果碰不上好行情，賣不出好價錢，那么收益就大打折扣，如果僅僅是依賴于囤地后等待土地升值，那么高成本地拿地也有可能會在財(cái)務(wù)上給企業(yè)帶來麻煩。土地的成本增速太快，有些中小房企在拍地的時候就已經(jīng)被拒之門外，一個以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的企業(yè)如果拿不到地，無異于巧婦做飯沒有米，那么這個企業(yè)必將在這個行業(yè)里被淘汰掉。目前有些大型城市的土地出讓地價相當(dāng)昂貴，以至于幾個大型房企聯(lián)合拍地，共同開發(fā)，大型房企都尚且用這種方式來降低自身經(jīng)營的風(fēng)險，何況中小房企呢？另一方面則是因?yàn)槭苁袌龉┻^于求影響，商品房銷售均價增長緩慢，使得一大部分房企為加快資金回籠，紛紛選擇降價促銷，抑或是政府政策限價，穩(wěn)定房價，導(dǎo)致房價漲速低于土地成本的增速。

3.2 融資困難、資金成本高

中小型房企融資渠道不通暢、融資困難，進(jìn)一步影響資金的健康運(yùn)作，從而影響了中小房企的持續(xù)再開發(fā)。其主要原因在于中小型房企規(guī)模較小，信用評級低，融資渠道匱乏，更嚴(yán)重的是融資成本高企，很難從銀行貸款，國家政策一旦進(jìn)行調(diào)控，銀行開始收緊銀根，漸漸惜貸，不少三四線城市的中小型房企更多是通過高成本非銀行融資渠道如信托、民間借貸甚至高利貸等方式進(jìn)行融資，往往惡性循環(huán)，加劇運(yùn)作風(fēng)險。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究院的調(diào)查顯示，大型房企可以上市發(fā)行債券以低成本融資，例如中國海外發(fā)展（00688.HK）在公開市場進(jìn)行債券融資，利率最低達(dá)2.9%，龍光（03380.HK）擬發(fā)行4 億美元2023年到期年息6.5%的優(yōu)先票據(jù)，總的來說，大型房企的平均融資成本可以很低，而中小型房企沒有條件在公開市場進(jìn)行融資，只能在向信托等進(jìn)行融資，融資成本平均為12～15%，成本差別竟如此之大。

3.3 市場競爭激烈，大型房企進(jìn)入蠶食市場份額

隨著行業(yè)變化，過去三四線城市中小房企的一些優(yōu)勢在削弱，再加上成本控制和開發(fā)能力嚴(yán)重不足，在市場競爭中弱勢愈加明顯。而大型房企則因?yàn)橘Y金實(shí)力雄厚、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富、區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶動效應(yīng)明顯等優(yōu)勢更受到政府的歡迎?，F(xiàn)在拿地的方式也在逐漸改變，由傳統(tǒng)的招拍掛向收并購、城中村改造、城市更新、合作開發(fā)等多種方式轉(zhuǎn)變，其中收并購和舊改項(xiàng)目就很依賴企業(yè)的自身資源，中小型房企很難在這方面與大型房企競爭。

3.4 市場監(jiān)管嚴(yán)格

政府明確規(guī)定“住房不炒”，穩(wěn)定房價，保障剛需人群有房可住，但是由于房地產(chǎn)市場競爭激烈，拍地的價格屢創(chuàng)新高，房地產(chǎn)公司為了能保住利潤，會采用捆綁車位銷售、捂盤惜售、外收等方式在銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行違規(guī)銷售，如果違規(guī)銷售被舉報，監(jiān)管部門查到有違規(guī)操作，可能就會遭受重罰，因此，在市場監(jiān)管從嚴(yán)的趨勢下，中小型房企在政策的宏觀調(diào)控下，生存的空間和活力也會受到影響。

4、“住房不炒”政策調(diào)控下中小房企的應(yīng)對策略

4.1 發(fā)展后勁不足的房企可主動退出尋求新方向

對于一些房地產(chǎn)主業(yè)發(fā)展后勁不足的房企而言，與其分散精力，持續(xù)虧損，不如止損退出，集中精力發(fā)展主業(yè)，或者尋求新的業(yè)務(wù)方向，轉(zhuǎn)型新興產(chǎn)業(yè)。而在尋求新業(yè)務(wù)方向上，中小型房企還可以抱團(tuán)合作。而對于一些無力轉(zhuǎn)型的小房企，就只能尋求出售退出了。

4.2 具有資源或資金優(yōu)勢的房企可以與大型企業(yè)合作

對于擁有資源或資金優(yōu)勢，并且有志于繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的房企而言，盡管開發(fā)能力較弱，卻也擁有一線生機(jī)，可以選擇與大型房企合作。在合作模式上，主要有三種，合作開發(fā)、委托開發(fā)、資本撬動。

4.3 具有本地優(yōu)勢的房企可以抓住政策機(jī)會，進(jìn)行區(qū)域深耕

中國的城鎮(zhèn)化相比于西方發(fā)達(dá)國家來說還有很大的發(fā)展空間，并且各地區(qū)發(fā)展不平衡，依然有一些價值洼地值得房企去挖掘。這些城市的區(qū)域板塊也會出現(xiàn)一定的分化，中小型房企如能找準(zhǔn)城市熱點(diǎn)板塊，抓住機(jī)會，也可以脫穎而出，發(fā)展壯大。堅(jiān)持區(qū)域深耕的中小型房企在一定范圍內(nèi)具有資源優(yōu)勢，當(dāng)一個中小型房企在一個區(qū)域深耕十幾個項(xiàng)目，則可以在一定區(qū)域范圍內(nèi)形成規(guī)模效應(yīng)，資源集中，容易獲取更多的土地紅利，區(qū)域深耕的時間越久，在當(dāng)?shù)氐耐恋刭A備量越充足，當(dāng)土地價格上漲的時候，與大型房企的競爭就更具成本優(yōu)勢。同時，進(jìn)行區(qū)域深耕的時候，與政府的交往更為密切，對信息資源更加了解，更加適應(yīng)市場的變化。

4.4 另辟蹊徑，傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式轉(zhuǎn)型升級尋求新突破

（1）差異化發(fā)展，精細(xì)化發(fā)展。過去三四線城市的地產(chǎn)開發(fā)相對粗放，如今面臨市場下行的情況，過去的業(yè)務(wù)模式難以為繼。從產(chǎn)品角度上看，過去住宅產(chǎn)品千篇一路，因此，尋求突破的一個重要方向便是產(chǎn)品差異化。而精細(xì)化發(fā)展有利于項(xiàng)目的成本控制，建立企業(yè)內(nèi)部的標(biāo)準(zhǔn)，讓每一分投資都能用在刀刃上，提高投資的效率。

（2）消費(fèi)地產(chǎn)。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程將一定程度促進(jìn)資源要素和人口的聚焦，必然帶來產(chǎn)業(yè)、居住、消費(fèi)在特定區(qū)域的集聚。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和消費(fèi)地產(chǎn)的發(fā)展機(jī)遇，同樣值得三四線城市中小型房企去挖掘。

（3）產(chǎn)融結(jié)合。作為三四線城市的中小房企，尤其是具備資源獲取能力的房企，適當(dāng)獲取金融資源，布局金融產(chǎn)業(yè)，不僅可以為企業(yè)獲得新的盈利點(diǎn)，還可以實(shí)現(xiàn)金融與地產(chǎn)的相互促進(jìn)，相互融合發(fā)展。

4.5 精耕標(biāo)桿項(xiàng)目，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得口碑

中小型房企的抗風(fēng)險能力相對較弱，因此資金流是中小型房企生存的命門，必須堅(jiān)持流動性覆蓋安全性，安全性大于贏利性，必須關(guān)注自有資金的周轉(zhuǎn)率，盡量做到快周轉(zhuǎn)，同時要控制好資金杠桿，在市場好、利潤高的情況下可以加杠桿，一旦市場橫盤震蕩，為了降低風(fēng)險，就少用債務(wù)融資，提升股權(quán)性融資比例。為了保證資金流動性的安全，市場不好的情況不要盲目擴(kuò)張，不如把項(xiàng)目做好做精，贏得當(dāng)?shù)貐^(qū)域的口碑。中小型房企在策劃項(xiàng)目的時候就可以去提前布局房地產(chǎn)業(yè)后端的市場，從之前關(guān)注房子、關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)為關(guān)注人和服務(wù)，在維持一定的市場占有率的同時，提高企業(yè)的獨(dú)特性，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，把產(chǎn)業(yè)鏈的前端漸漸地往后端移動。

小結(jié)：

中小房企在“住房不炒”政策調(diào)控下生存環(huán)境確實(shí)比較困難，但是也并不是沒有出路，只要能提升運(yùn)營能力，有效地控制成本，不斷地去創(chuàng)新，善于捕捉市場的風(fēng)向，處理好政商關(guān)系，精于合作，那么在市場中還是可以有立足之地的。