集體土地做長租 或?qū)⑵平庾赓U市場增量難題

文／崔陸鵬 赫天雪

在掌聲與質(zhì)疑聲中，長租公寓行業(yè)已走過三個春秋。曾經(jīng)站在風(fēng)口上的各家品牌公寓近期備受關(guān)注。部分長租公寓停止運(yùn)營，也映射出這一新興行業(yè)面臨的困境。部分分散式長租公寓運(yùn)營商并不具備雄厚的資金實力及運(yùn)營經(jīng)驗，而為獲取盈利，更常常忽略客戶需求。亦有觀點認(rèn)為，分散式長租公寓只是獲取、改造租賃市場上的存量房源，而解決部分城市租賃房源失衡的內(nèi)因，需要給予市場更多新增可供租賃的房源。

為此，2017年11月，北京市規(guī)劃國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》，明確集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。根據(jù)規(guī)劃，2017年至2021年，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。集體土地上開發(fā)集中式長租公寓，讓業(yè)界看到破解租賃市場增量難題的希望，也讓企業(yè)有更多機(jī)會參與到長租公寓的建設(shè)中。兩年來，萬科在京已先后獲取6個集體土地建設(shè)租賃住房項目，總投資額約90億元，建筑面積75萬平方米，計劃供應(yīng)約21498間租賃房源，有效增量的同時，為行業(yè)注入“新動能”。

高品質(zhì)租賃房源呈現(xiàn)較大市場缺口

隨著城市化進(jìn)程加快，城市人口基數(shù)日漸龐大，人才涌入推動城市繁榮發(fā)展的同時，也撬動了城市租賃市場的巨大潛力，“租房時代”正在到來。數(shù)據(jù)顯示，2018年有報告預(yù)計未來十年房屋租賃市場規(guī)模增量空間將達(dá)3萬億元，未來租房人群占比或?qū)⒊掷m(xù)上升。

與此同時，有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，城市租房人群年齡多集中于35歲以下的80后、90后，其中，21至25歲占比最高，達(dá)到34.4%，這意味年輕化已成租房人群的關(guān)鍵詞。

伴隨著人民生活品質(zhì)提升，人們對“租房”品質(zhì)的需求也隨之不斷升級。作為新一代“租客”，大部分80后、90后的年輕人為獨生子女，他們對生活品質(zhì)有更高的追求，對租住環(huán)境要求較高，對高成本生活接受度較高。

因此，就租房而言，越來越多的人不愿意繼續(xù)生活在各項條件較差，只有租金從優(yōu)的出租房里?！皽嘏?、“整潔”、“安全”、“舒適”逐漸成為租房關(guān)鍵詞，人們愿意付出成本，換取更優(yōu)質(zhì)的生活居住環(huán)境。房屋性質(zhì)從單純的棲身之所，轉(zhuǎn)變成對品牌服務(wù)的追求、對社區(qū)品質(zhì)生活的向往、對歸屬感的渴望。

“行業(yè)痛點恰恰在于符合租客預(yù)期的房源較少?！币幻L租公寓業(yè)內(nèi)人士表示，龐大的市場需求、錯配的供需問題，讓房企、中介甚至投資機(jī)構(gòu)紛紛涉足這一新興行業(yè)。

據(jù)克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2018年年底，TOP30房企中，已進(jìn)軍或表示將布局長租公寓的房企已達(dá)到了近20家。

其中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列集中式運(yùn)營商前三。截至今年十月，萬科泊寓、龍湖冠寓開業(yè)規(guī)模分別是8.2萬間、6萬間；旭輝領(lǐng)寓、朗詩寓、碧桂園碧家國際社區(qū)等，總計新增體量超1萬間。

資金有限模式待解 部分長租公寓陷運(yùn)營困境

市場前景雖美好，由于參與者能力參差不齊，從而給行業(yè)帶來一些問題，首先是分散式長租公寓的安全隱患。

部分分散式長租公寓將出租房屋設(shè)置在存在線路老化，管道堵塞等基礎(chǔ)設(shè)施老化問題的老舊小區(qū)，更有在房屋內(nèi)增加隔斷的現(xiàn)象。由此帶來的安全隱患，導(dǎo)致租戶生命財產(chǎn)安全難以得到保障。

2018年9月，一篇有關(guān)“甲醛房”的報道再一次將長租公寓推上風(fēng)口浪尖。上述業(yè)內(nèi)人士稱，長租公寓擴(kuò)張迅猛，資金壓力較大。有運(yùn)營方為降低裝修成本和提高房屋使用率，在室內(nèi)空氣質(zhì)量不達(dá)標(biāo)時就出租房源，給租房群體帶來了健康風(fēng)險。

為了加快租金回籠速度，部分長租公寓運(yùn)營商誘導(dǎo)租客使用“租金貸”，租客按月交租，房東按季度收租，中間的差額則被企業(yè)提前支取用于擴(kuò)張，但因為市場需求的波動導(dǎo)致空置率上升，企業(yè)的資金鏈變得極其脆弱。

迄今為止，已有20余家長租公寓品牌終止運(yùn)營。究其原因，多為運(yùn)營商經(jīng)營能力有限，資金實力不足從而導(dǎo)致資金鏈斷所致，但其資金風(fēng)險的后果，往往需要由租客、業(yè)主一同承擔(dān)。

“長租公寓不僅僅是房屋，對一座城市來說，長租公寓承載了鎖住人才、培育城市競爭力的使命?！鄙鲜鋈耸勘硎荆》孔赓U市場同時成為年輕人在城市扎根逐夢，實現(xiàn)“住有所居”的重要載體之一。

分散式公寓部分集中在城市老舊小區(qū)，周邊餐廳、咖啡廳、電影院、健身房、寵物店等配套不太齊全，難以滿足年輕人的生活需求。此外，部分老舊小區(qū)，社區(qū)綠化、垃圾分類、車輛違停等方面尚待完善。

與此同時，租賃市場上常見的分散式長租公寓，大部分僅是獲取、改造租賃市場上已有存量房源。解決部分城市租賃房源供需問題，則需要給予市場新增更多可供租賃的房源。

集體土地建設(shè)租賃房 一舉多得增加租賃房源

與分散式長租公寓相比，集中式長租公寓運(yùn)營商資金充裕、運(yùn)營經(jīng)驗豐富，并始終致力于改善房屋品質(zhì)，助力人們美好生活落地，更符合當(dāng)下人群租房需求。

“集中式長租公寓在打造過程中，堅持以人為本，更加注重租客的體驗感，打造公寓社區(qū)概念，讓在此生活的人們更有歸屬感。”據(jù)某房企旗下品牌運(yùn)營商透露，大品牌旗下長租公寓依賴集團(tuán)多年的運(yùn)營經(jīng)驗，社區(qū)環(huán)境良好，并針對目標(biāo)人群完善周邊配套設(shè)施建設(shè)，能讓租客感受到真正的便利。房屋質(zhì)量以及對社區(qū)的科技化管理使租客安全有保障，避免擔(dān)心面對因出租方原因而被迫搬家的尷尬。

產(chǎn)品雖好，前期投入亦不是小數(shù)。為填補(bǔ)租賃市場空白、增加房源供應(yīng)，規(guī)模房企與各區(qū)、鎮(zhèn)、村三級政府一起，積極研究路徑，經(jīng)營合作，集中式長租公寓應(yīng)運(yùn)而生。

為促進(jìn)此類公寓的發(fā)展，2017年11月，北京市規(guī)劃國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》明確集體租賃住房是農(nóng)民集體持有的租賃產(chǎn)業(yè)（租賃物業(yè)），可依法出租獲取收益，不得對外出售或以租代售。根據(jù)規(guī)劃，2017年—2021年，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。

作為新增房源，集體土地集中式長租公寓，讓業(yè)界看到了破解租賃市場增量難題的希望。

在設(shè)計之初，集體土地租賃房就被認(rèn)為是一舉多得。對于租賃市場而言，隨著集體土地租賃房源不斷入市，市場上可用于租賃的房源將越來越多，業(yè)內(nèi)相關(guān)人士稱，“普通的分散式公寓是運(yùn)營商接手業(yè)主房產(chǎn)?！倍w土地租賃房源屬于新增房源，切實地為租賃市場注入了新活力，有效起到增加供應(yīng)。

對集體而言，與房企合作，雖然要在集體土地上蓋房，但土地性質(zhì)不變、權(quán)屬依舊是集體，集體依舊能獲得收益。

對于租房剛需人群而言，集體土地住房運(yùn)營方為規(guī)模房企，無論生活環(huán)境、出租房質(zhì)量及人身安全等方面均能得到保障。在集體地塊周邊有地鐵或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，生活便利、成本低。

對運(yùn)營商而言，與集體合作開發(fā)獲取土地成本相對較低，前期投入小，風(fēng)險也相對較小。房企有更多時間探索開發(fā)長租公寓運(yùn)營及收益模式，同時，因占用集團(tuán)現(xiàn)金流較少，且規(guī)模房企有資金實力可做大規(guī)模開發(fā)運(yùn)營。

以人為本搭建社群文化 營造共享復(fù)合新社區(qū)

2018年8月24日，北京市第一個集體土地租賃項目，成壽寺村集體土地租賃房項目正式開工。項目坐落于北京三環(huán)外方莊橋西南角，由北京萬科和成壽寺村集體經(jīng)濟(jì)組織北京金城源投資管理公司共同開發(fā)管理。

項目本身將有大面積的配套設(shè)施，包括餐飲、便利店、生鮮超市、科技類店鋪。目前，盒馬生鮮、南門四季涮肉、便利蜂、八馬茶業(yè)、華為體驗店即將入駐。“這些房子不再只是上班族睡個覺的地方，而會變成青年社區(qū)?！北本┤f科泊寓負(fù)責(zé)人表示，項目致力于“以人為本”打造“社區(qū)概念”。

據(jù)上述負(fù)責(zé)人透露，由于租房主群體為年輕人，針對目標(biāo)人群，萬科完善社區(qū)周邊資源，打造全新的“共享復(fù)合社區(qū)”。社區(qū)集合了精英創(chuàng)業(yè)圈、人才交流圈、社區(qū)娛樂圈、生活居住圈的多層次融合的平臺，提供給入住人群高度集約和舒適的享受和體驗。

租賃社區(qū)的意義在于，讓年輕人的生活不只有“996”模式的工作，而是活在當(dāng)下，感受生活點滴美好。

為此，另一集體土地項目高立莊科技商務(wù)辦公區(qū)設(shè)計時，萬科堅持著以產(chǎn)業(yè)、研發(fā)的核心功能為主，以城市功能為輔的初心，秉持著以“人的尺度”為核心，力圖為年輕人打造集時尚潮流和便捷生活體驗于一體的新型共享復(fù)合社區(qū)。

“為了適應(yīng)年輕人的需求，社區(qū)中打造了一個云中圖書館，這是一個公共空間，在云中圖書館中大家可以看電視，讀書，分享，交流，每個節(jié)日都會組織活動，讓同一個社區(qū)的住戶形成一個社群，有互動有故事發(fā)生?！备吡⑶f項目相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，項目租賃住房開間產(chǎn)品定價為3000-5000元/月，約為周邊同品質(zhì)一居室租金70%-80%，既能夠保障居住品質(zhì)，也能降低租賃成本。

據(jù)了解，萬科在北京已獲取6個集體土地建設(shè)租賃住房項目，總投資額約90億元，建筑面積75萬平方米，計劃供應(yīng)約21498間租賃房源。在未來三年，萬科計劃每年新增約7000間租賃房源。

目前，上述項目中已經(jīng)有高立莊、成壽寺項目計劃于明年年初完工，目前高立莊項目城市展廳已開放，并向周邊企業(yè)和個人預(yù)租，2020年三季度前正式開業(yè)；草橋、瀛海、大興舊宮、臺湖項目也在今年正式開工，計劃在2021—2022年陸續(xù)開業(yè)。

北京萬科泊寓負(fù)責(zé)人稱，在北京市的集體土地租賃住宅建設(shè)方面，北京萬科始終和各區(qū)、鎮(zhèn)、村三級政府一起，積極研究路徑，經(jīng)營合作。

科技助力美好生活 讓“家”隨處可居

除上述6座在建項目外，“泊寓”在京已正式開業(yè)運(yùn)營11家門店，總房間數(shù)2132間，共計6.6萬平方米，整體出租率在95%以上。

對此，上述北京萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，作為全球五百強(qiáng)企業(yè)，萬科在推進(jìn)城鎮(zhèn)化和城市發(fā)展過程中，確立了城市配套服務(wù)商的戰(zhàn)略定位，致力于為我國城市建設(shè)與發(fā)展持續(xù)提供全面、系統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)配套服務(wù)。租賃住宅業(yè)務(wù)作為城市配套服務(wù)的重要一環(huán)，也是萬科主營業(yè)務(wù)之一。

租賃住房社區(qū)不等同于傳統(tǒng)的住宅社區(qū)，萬科針對社區(qū)人流量更大、人員組成結(jié)構(gòu)復(fù)雜的特點，制定了更加科技化的社區(qū)管理體系以及精細(xì)化的服務(wù)體系，保障租賃社區(qū)中居住人員的安全的同時，提升租賃客戶的居住體驗。在增加保障租賃住房供應(yīng)后，也能夠充分保障租賃維持在一個合理的水平。

美好生活離不開科技助力，萬科根據(jù)園區(qū)居住客戶的使用習(xí)慣，智能調(diào)節(jié)路燈、空調(diào)、電梯運(yùn)營狀態(tài)，既能夠滿足人們的生活需求，又能夠環(huán)保節(jié)能。對于租客最關(guān)心的安全方面，萬科結(jié)合最新的AI識別體系，做到真實核對每一位住戶的身份信息，實時采集，實時監(jiān)控，保障社區(qū)的人員安全。同時，為應(yīng)對各種突發(fā)情況，社區(qū)的管理系統(tǒng)能夠提前預(yù)設(shè)好在各種突發(fā)狀況下的“及時通報”，各個設(shè)備的“應(yīng)急響應(yīng)”，保障每一位園區(qū)人員的安全。

萬科泊寓作為租賃市場的新活力，在拓展集團(tuán)業(yè)務(wù)板塊實現(xiàn)盈利目的的同時，響應(yīng)政府號召，有效助推了租賃市場健康有序發(fā)展。為租客創(chuàng)造優(yōu)質(zhì)居住、生活環(huán)境，讓城市更溫暖，讓“家”隨處可居。