地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)模式研究

文/溫靜 西安市地鐵資源開發(fā)有限公司 陜西西安 700018

在國(guó)內(nèi)的一線城市中地鐵已經(jīng)成為生活當(dāng)中主要的交通工具，憑借其快速性、安全性、便捷性等方面較高的特點(diǎn)獲得了廣大人民群眾的歡迎，在很大程度上為人們的出行提供了方便。因此，在實(shí)施地鐵建設(shè)的時(shí)候需要通過(guò)融資的手段，來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的支持，進(jìn)而使得地鐵物業(yè)這種開發(fā)模式獲得了衍生。在當(dāng)前階段地鐵蓋物業(yè)是地鐵開發(fā)最為主流的一種模式，因而有必要針對(duì)地鐵蓋物業(yè)這種模式展開相應(yīng)的探索與研究。

1、地鐵上蓋物業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題

通常情況下，地方政府在開發(fā)政策、經(jīng)濟(jì)及管理機(jī)制等方面都不具備專業(yè)性，在各個(gè)開發(fā)部門之間所發(fā)揮的協(xié)調(diào)性相對(duì)而言也比較弱，在地鐵物業(yè)的開發(fā)方面的整體綜合開發(fā)觀念更是缺乏。站在專業(yè)角度來(lái)看，地鐵的設(shè)計(jì)以及建設(shè)與地鐵上蓋物業(yè)的設(shè)計(jì)之間，基本上所處的狀態(tài)都是彼此分離的狀態(tài)，相互之間也極度缺乏溝通，同時(shí)針對(duì)地鐵的出入口與通道之間的設(shè)計(jì)也沒(méi)有充分的考慮彼此之間的要求，在一定長(zhǎng)度上影響了乘客的便利性，與此同時(shí)，也使得商業(yè)人流受到了嚴(yán)重的硬性。而站在另一個(gè)角度來(lái)看，地鐵與地鐵站周邊城市之間的空間關(guān)系方面的設(shè)計(jì)觀念，在整體綜合開發(fā)方面仍然存在極大不足。例如，在地塊實(shí)施劃分的方面并未充分對(duì)開發(fā)需求、商業(yè)環(huán)境建設(shè)的需求等方面實(shí)施考慮。通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，由于受到一些歷史因素的影響，地鐵地塊一般都存在過(guò)于零散、規(guī)模偏小的特點(diǎn)，這些問(wèn)題因素給地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)帶來(lái)了很大的困難。這些問(wèn)題要想獲得有效性的解決，必須要通過(guò)政府、群眾、開發(fā)投資等等各方勢(shì)力的參與協(xié)調(diào)。我國(guó)當(dāng)前階段的地鐵建設(shè)，基本上屬于一種公益性的政府行為，所建設(shè)的地鐵沿線通常會(huì)建設(shè)在已經(jīng)較為成熟的片區(qū)，而沿線土地大多也已經(jīng)對(duì)其它個(gè)體進(jìn)行了劃撥或出讓。由于在實(shí)施地鐵與城市開發(fā)與建設(shè)在時(shí)序上存在著差別，使得地鐵物業(yè)在具體開發(fā)的時(shí)候出現(xiàn)了滯后的現(xiàn)象。地鐵在建設(shè)的過(guò)程中需要投入大量的資金，因而在地鐵建設(shè)時(shí)給政府部門帶來(lái)的財(cái)政壓力是極為巨大的，由于這一因素的影響，使得地鐵在實(shí)際施工建設(shè)的時(shí)候基本會(huì)對(duì)建設(shè)的速度方面過(guò)于追求。在這一發(fā)展背景下，在實(shí)施地鐵建設(shè)的時(shí)候，大多都會(huì)對(duì)包括地鐵在內(nèi)的所有城市交通實(shí)施規(guī)劃的時(shí)候缺乏統(tǒng)一性，而對(duì)于地鐵在城市的建設(shè)與發(fā)展中所發(fā)揮的推動(dòng)作用充分的認(rèn)識(shí)，此外，在實(shí)施地鐵設(shè)計(jì)之前，沒(méi)有充分的對(duì)地塊實(shí)施考慮，使其難以充分的被利用與開發(fā)，如果地鐵建成之后再想進(jìn)行改造就非常困難了，促使地鐵更加難以發(fā)揮出其對(duì)城市發(fā)展所擁有的帶動(dòng)作用。

2、國(guó)內(nèi)地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)的主要模式

2.1 地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)的法人型合作模式

通過(guò)對(duì)當(dāng)前階段地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)的實(shí)際情況來(lái)看，運(yùn)用最多的開發(fā)模式就是法人型合作這種模式。每一個(gè)合作商在開發(fā)中都會(huì)以自身公司的名義來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目的承包，并各自承擔(dān)著相應(yīng)的責(zé)任。并將各個(gè)公司的規(guī)劃做好，每個(gè)工資的各個(gè)部門需要進(jìn)行分工，同時(shí)需要能夠依照規(guī)劃好的章程，來(lái)進(jìn)行各個(gè)部門、公司的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行良好的區(qū)分。地鐵工程項(xiàng)目需要通過(guò)資金的劃分來(lái)明確相應(yīng)的股權(quán)，在地鐵建造的過(guò)程中可以實(shí)施相應(yīng)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。但是，如果在地鐵的實(shí)際建造的過(guò)程出了一定問(wèn)題，也需要由相應(yīng)的投資單位來(lái)進(jìn)行責(zé)任的承擔(dān)，以保證地鐵能夠正常的建成與開通。

2.2 地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)的協(xié)議型合作模式

在當(dāng)前大型工程項(xiàng)目當(dāng)中，協(xié)議型合作模式同樣是運(yùn)用比較多的開發(fā)合作模式，這種模式主要是由政府出地、規(guī)劃路線、路程，再由各個(gè)投資商通過(guò)簽訂協(xié)議來(lái)實(shí)現(xiàn)地鐵工程的共同完成，并各自依據(jù)自身的權(quán)利，來(lái)暫時(shí)對(duì)自己所擁有的土地使用權(quán)實(shí)施相應(yīng)的開發(fā)，但是，各個(gè)投資商也應(yīng)進(jìn)行自身義務(wù)的履行。這種由多方共同來(lái)對(duì)同一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行完成的模式，在工程竣工后最終所獲得的收益，需要通過(guò)各方實(shí)際出資的情況來(lái)實(shí)施相應(yīng)的分配，并在協(xié)議上清楚的寫上收益的詳細(xì)分配情況。

2.3 地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)的協(xié)議與法人型合作模式

在當(dāng)前階段的地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)實(shí)際情況下，將協(xié)議與法人型兩種類型的模式實(shí)施結(jié)合屬于一種新型的模式，這種方式將協(xié)議型與法人型兩種合作模式中的優(yōu)點(diǎn)進(jìn)行了有效結(jié)合，促使地鐵建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)在更大程度上獲得了降低。在實(shí)際使用的過(guò)程中其實(shí)施的原理基本上是不發(fā)生改變的，并通過(guò)各個(gè)投資商來(lái)實(shí)施相應(yīng)的投資，不僅需要簽訂相應(yīng)的協(xié)議又需要擁有相應(yīng)的法人代表，這樣能夠使地鐵工程的投資商能夠獲得雙重的保障。

3、國(guó)內(nèi)地鐵上蓋物業(yè)合作開發(fā)模式的相關(guān)建議

3.1 需要與上蓋物業(yè)土地利用的法律政策相符合

在進(jìn)行地鐵建設(shè)中勢(shì)必需要相應(yīng)的土地，而土地是由國(guó)家來(lái)統(tǒng)一規(guī)定的，并由當(dāng)?shù)卣畞?lái)實(shí)施統(tǒng)一性規(guī)劃的。地鐵的用地由當(dāng)?shù)氐恼畞?lái)實(shí)施全權(quán)處理，但是，這種用地與普通拍用地存在著差別，它是歸屬于國(guó)家專用的。因此，在實(shí)施拍賣的時(shí)候，所受到的約束條件要更多。地鐵在實(shí)施用地拍賣的全過(guò)程中，其接收方必須要與地鐵建設(shè)所有要求相符合，同時(shí)投資方的能力也必須要使建設(shè)地鐵的需求獲得滿足。

3.2 加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)及行業(yè)慣例的尊重

任何經(jīng)濟(jì)在進(jìn)行建立的時(shí)候，都必須要遵守相應(yīng)的市場(chǎng)規(guī)律，而地鐵蓋物業(yè)在進(jìn)行相應(yīng)的建立時(shí)，勢(shì)必也需要如此。每一個(gè)行業(yè)如果脫離了市場(chǎng)，那么必然就會(huì)難以在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中獲得生存與發(fā)展。因而，在實(shí)施地鐵蓋物業(yè)的合作模式的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)能夠與其周圍的經(jīng)濟(jì)實(shí)施良好的結(jié)合。

3.3 加強(qiáng)國(guó)有資產(chǎn)保值增值的保障性

無(wú)論是地鐵在投資建設(shè)過(guò)程中所具備的計(jì)劃性，還是地鐵在運(yùn)營(yíng)服務(wù)中所具備的公益性，都對(duì)物業(yè)的開發(fā)與地鐵的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)等方面存在的風(fēng)險(xiǎn)阻隔提出了要求。但是在實(shí)際開發(fā)的過(guò)程中，必須要保證國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)中存在的高風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的降低與避免，促使地鐵在投資、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)的過(guò)程中，能夠有序、穩(wěn)定的在資金需求上獲得滿足。

結(jié)語(yǔ)：

總而言之，地鐵的發(fā)展是時(shí)代發(fā)展的產(chǎn)物，要想能夠獲得良好的發(fā)展，必須要通過(guò)科學(xué)化、合理化的開發(fā)模式才能實(shí)現(xiàn)，而地鐵蓋物業(yè)的合作開發(fā)模式在當(dāng)前階段屬于一種新型的模式。由于國(guó)家建設(shè)地鐵的主要目的，是為市民出行提供相應(yīng)的方便，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)推動(dòng)當(dāng)前社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。