住宅小區(qū)精裝修管理思路及建議研究

文/盧鵬斌 武漢中央商務(wù)區(qū)股份有限公司 湖北武漢 430023

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平不斷提升，業(yè)主對(duì)裝修質(zhì)量的要求也逐漸提高。為了給人們創(chuàng)造更加舒適、安全、健康的居住環(huán)境，需要在住宅裝修的過(guò)程中加強(qiáng)管理，進(jìn)而提高住宅精裝修的質(zhì)量。

1、住宅小區(qū)精裝修管理思路

1.1 質(zhì)量驗(yàn)收后交付成品房

裝修單位在進(jìn)行完精裝修的工程之后需要保證住宅內(nèi)部的地面、吊頂、電氣設(shè)備以及相應(yīng)管道敷設(shè)均已完畢，此時(shí)可以采取成品房交付模式。

1.2 質(zhì)量責(zé)任主體模糊時(shí)則不進(jìn)行驗(yàn)收

在進(jìn)行成品房交付過(guò)程中，必須要明確房屋質(zhì)量責(zé)任的主體[1]。當(dāng)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有其他特殊的約定時(shí)，需要將原有的設(shè)計(jì)圖紙作為成品房交付的依據(jù)。在原設(shè)計(jì)圖紙中應(yīng)該明確的指出裝修單位應(yīng)保證的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在涉及到具體的裝修內(nèi)容時(shí)不能夠模糊質(zhì)量責(zé)任的主體，避免出現(xiàn)責(zé)任模糊界定的問(wèn)題。在面對(duì)質(zhì)量主體責(zé)任不明確的裝修住宅時(shí)，不能進(jìn)行后續(xù)的質(zhì)量驗(yàn)收及交付成品房的活動(dòng)。

1.3 確保裝修圖紙的科學(xué)性

在確定裝修圖紙時(shí)需要考慮建筑與實(shí)際施工情況，并且在確定裝修圖紙之前要由總包、分包及設(shè)計(jì)單位進(jìn)行審核。在裝修圖紙中應(yīng)不斷的完善開(kāi)關(guān)面板的收口、門(mén)牌指示等細(xì)節(jié)問(wèn)題，在綜合考慮工程質(zhì)量安全因素之后對(duì)裝修圖紙?zhí)岢龊侠淼男蘅樈ㄗh。

1.4 加強(qiáng)對(duì)裝修原材料質(zhì)量的管控

當(dāng)裝修材料進(jìn)入到施工現(xiàn)場(chǎng)之前需要對(duì)其進(jìn)行質(zhì)量檢查。首先按照施工設(shè)計(jì)圖紙對(duì)裝修原材料進(jìn)行分類(lèi)與封樣，在施工現(xiàn)場(chǎng)附近專(zhuān)門(mén)設(shè)立原材料存放的倉(cāng)庫(kù)，并安排專(zhuān)業(yè)的施工人員進(jìn)行看管。當(dāng)檢查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)在質(zhì)量、顏色、尺寸等方面不合格的原材料時(shí)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行退場(chǎng)處理，確保材料的質(zhì)量滿足精裝修設(shè)計(jì)圖紙的要求。

1.5 監(jiān)管樣板段施工流程

為了避免出現(xiàn)整改返工的問(wèn)題、確保整個(gè)住宅小區(qū)的裝修質(zhì)量，需要在進(jìn)行大規(guī)模的精裝修施工前先選定某一標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域作為樣板段，在樣板段進(jìn)行精裝修工程，在施工完畢后由總包、分包等相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收。值得注意的是，在總包、分包等機(jī)構(gòu)驗(yàn)收樣板段質(zhì)量時(shí)，需要明確不同機(jī)構(gòu)在后續(xù)裝修環(huán)節(jié)各自所負(fù)責(zé)的施工范圍，并要求各個(gè)裝修部門(mén)制定合理、科學(xué)的裝修計(jì)劃，進(jìn)而做好施工界面交接工作。同時(shí)為了確保樣板段的裝修質(zhì)量還可以對(duì)施工全程進(jìn)行動(dòng)態(tài)的監(jiān)督，確保裝修人員嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。

2、住宅小區(qū)精裝修管理建議

2.1 規(guī)范質(zhì)量驗(yàn)收流程

為了提高住宅小區(qū)精裝修質(zhì)量，首先需要做好裝修工程的質(zhì)量驗(yàn)收工作。由于精裝修工程涉及眾多施工環(huán)節(jié)，當(dāng)其中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，就會(huì)影響后續(xù)整個(gè)的施工流程，阻礙了裝修工程的順利開(kāi)展，因此需要嚴(yán)格按照裝修設(shè)計(jì)圖紙的要求對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)及時(shí)解決。

2.2 健全精裝修管理制度

裝修管理人員的綜合素質(zhì)影響著住宅精裝修管理的質(zhì)量，因此開(kāi)發(fā)商要在裝修的各個(gè)環(huán)節(jié)安排專(zhuān)業(yè)的質(zhì)量監(jiān)督人員。為了確保質(zhì)量監(jiān)督工作的良好落實(shí)，可以引入相應(yīng)的責(zé)任機(jī)制，以提高管理人員的工作責(zé)任心。此外開(kāi)發(fā)商還需要對(duì)管理人員進(jìn)行定期的培訓(xùn)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念與方法，不斷提高精裝修管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)，以確保裝修工程的質(zhì)量[2]。

2.3 加大對(duì)裝修流程的監(jiān)管力度

加強(qiáng)對(duì)裝修過(guò)程的監(jiān)管力度可以有效的提高裝修工程的質(zhì)量，并且監(jiān)督裝修施工的各個(gè)環(huán)節(jié)是裝修工程的重要內(nèi)容。其監(jiān)控方法主要是觀察外觀以及手測(cè)。監(jiān)督工作中需要參考相關(guān)裝修數(shù)據(jù)，對(duì)每項(xiàng)裝修工作進(jìn)行質(zhì)量考評(píng)。

2.4 促進(jìn)成品房建設(shè)行業(yè)的發(fā)展

為了提高成品房的質(zhì)量，首先需要制定針對(duì)成品房的質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，保證不同類(lèi)型的成品房均能在驗(yàn)收條件、空間范疇、使用方式等方面有明確的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而為住宅小區(qū)精裝修市場(chǎng)營(yíng)造公平、良好的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，并不斷的提高自身的服務(wù)水平，促進(jìn)成品房建設(shè)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。此外還可以沿用相關(guān)激勵(lì)政策，具體內(nèi)容為：在交付毛坯房時(shí)，由于業(yè)主可以自行選擇材料進(jìn)行裝修，這一過(guò)程可以減少一定的稅收成本，而交付成品房時(shí)，業(yè)主需要按照規(guī)定交付精裝修部分的稅費(fèi)。現(xiàn)階段成品房驗(yàn)收的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)還有待進(jìn)一步完善，并且其稅費(fèi)較高，一些裝修單位的施工過(guò)程不規(guī)范等問(wèn)題均阻礙了成品房建設(shè)的良好發(fā)展，需要給予一定的政策扶持，促進(jìn)成品房的發(fā)展。

2.5 兼顧質(zhì)量安全與使用功能

成品房與毛坯房相比增加了許多室內(nèi)裝飾的部分，因此對(duì)裝修工程的質(zhì)量監(jiān)督不僅是對(duì)其安全性進(jìn)行管理，還需要確保成品房具備良好的功能性與美感度。在成品房中包含電氣設(shè)備、防雷裝置、消防設(shè)施等內(nèi)容，為了體現(xiàn)環(huán)保綠色的裝修理念還應(yīng)有建筑節(jié)能等內(nèi)容。為了體現(xiàn)人性化的特點(diǎn)成品房中必須具備殘疾人設(shè)施等功能。成品房為業(yè)主提供了良好的入住條件，因此在質(zhì)量監(jiān)督工作中要兼顧好結(jié)構(gòu)安全與使用功能兩項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容。

此外在住宅小區(qū)的精裝修管理中需要積極的應(yīng)用先進(jìn)的裝修技術(shù)與設(shè)備，努力落實(shí)國(guó)家提出的康居示范工程這一目標(biāo)，結(jié)合最新技術(shù)設(shè)計(jì)出3A級(jí)的住宅方案以進(jìn)一步提高精裝修管理的科學(xué)性，同時(shí)還能夠更好的滿足業(yè)主的多樣化需求，有效的促進(jìn)住宅精裝修工程的長(zhǎng)久發(fā)展。

總結(jié)：

綜上所述，提高住宅小區(qū)精裝修的質(zhì)量，可以更好的滿足人們的居住要求。因此需要裝修單位重視質(zhì)量驗(yàn)收的工作、不斷的完善精裝修的管理機(jī)制，同時(shí)加大對(duì)住宅小區(qū)精裝修施工過(guò)程的監(jiān)督，以確保裝修的質(zhì)量。此外還需要在確保房屋質(zhì)量安全的前提下豐富使用功能。有效的減少因精裝修管理不當(dāng)而產(chǎn)生的質(zhì)量問(wèn)題，切實(shí)保障業(yè)主的安全與利益。