面向房企市場需求轉(zhuǎn)變的土地價值研究初探

文/聶爽 廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院 廣東廣州 510290

1、房地產(chǎn)企業(yè)思維方式轉(zhuǎn)變

1.1 時代背景

房企在如何轉(zhuǎn)型上達(dá)成了高度的一致。眾多企業(yè)紛紛從過去的單一開發(fā)、建房、售樓，轉(zhuǎn)向整個房地產(chǎn)市場的服務(wù)，從城市開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘蟹?wù)商、城市運(yùn)營商。萬科提出“美好生活場景師”的概念，著重于提供全套的社區(qū)服務(wù)配套；金茂地產(chǎn)、時代地產(chǎn)提出城市運(yùn)營4.0 等概念，旨在深度參與城市持續(xù)性、綜合性開發(fā)建設(shè)；華夏幸福提出打造產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商，近年來在全國拓展迅速。

1.2 關(guān)注重點(diǎn)

為應(yīng)對轉(zhuǎn)型的市場壓力，房企比以往更迫切需要深入的去了解一個區(qū)域、一個城市，更關(guān)注區(qū)域、城市的變化與趨勢。他們不再局限于小區(qū)設(shè)計(jì)、片區(qū)控規(guī)，或者單個的城市更新改造項(xiàng)目、特色小鎮(zhèn)規(guī)劃，開始更多的關(guān)注區(qū)域的格局、城市的戰(zhàn)略，以求從中找到潛在的機(jī)會點(diǎn)。萬科、保利、恒大等房企先后成立了城市發(fā)展研究院、新型智庫，開始研究在哪些城市布局，如何布局等關(guān)乎企業(yè)集團(tuán)發(fā)展方向的關(guān)鍵性問題。

1.3 需求多樣

隨著市場的分化和競爭的壓力，房企的需求日益的豐富且多樣。近年來，房企除了和傳統(tǒng)的策劃咨詢機(jī)構(gòu)合作外，開始更多的和數(shù)據(jù)分析公司、專業(yè)的研究機(jī)構(gòu)甚至大眾媒體平臺等開展項(xiàng)目合作。同時，隨著地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)劃專業(yè)人士的日益增多，他們的需求也日益的多樣。

2、房地產(chǎn)企業(yè)需求重點(diǎn)

2.1 目標(biāo)導(dǎo)向

作為市場性企業(yè)，房企的目標(biāo)就是盈利。因此，在進(jìn)行土地價值研究的時候，房企明確要求，需要幫他們找到兩個區(qū)域，即高價值的區(qū)域、低投入?yún)^(qū)域。然后采用差值法，兩者的差值越大，投資價值就越高，這些區(qū)域也就是房企需要關(guān)注的地區(qū)。

2.2 戰(zhàn)略判斷

給出企業(yè)長遠(yuǎn)的發(fā)展建議。企業(yè)認(rèn)為看得見的未來，不叫趨勢判斷。他們認(rèn)為“深中通道”即為大勢，對于區(qū)域的價值影響已經(jīng)顯現(xiàn)，關(guān)注的價值已然不大。相反，從區(qū)域長遠(yuǎn)角度考慮，類似于環(huán)灣快軌等設(shè)想，告訴他們在未來的一段時間內(nèi)，從珠海的唐家灣高新區(qū)，可能會有一條環(huán)灣快速軌道直接鏈接深圳前海，他們則展現(xiàn)出濃厚興趣。

2.3 深度認(rèn)知

對事物的認(rèn)知深度，要求更高。以往關(guān)注的是一個地區(qū)“有什么”，現(xiàn)在則更多的關(guān)注這些東西“是什么”，未來的發(fā)展趨勢“怎么樣”等一系列問題，關(guān)注從現(xiàn)象到本質(zhì)背后的原因。比如以往是關(guān)注一個區(qū)域有多少人，現(xiàn)在更關(guān)注的是這些人的學(xué)歷、年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)成，甚至關(guān)注人口的流入流出情況、原因，以及未來一段時間的流動趨勢如何。

2.4 量化分析

數(shù)據(jù)量化是檢驗(yàn)觀點(diǎn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。和他們溝通、交流，概念性的東西說再多也沒多大用處，準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)說明顯得最為重要。因?yàn)樵诜科蟮臎Q策者面前，一個決定關(guān)乎到幾十億、上百億的投資，扎扎實(shí)實(shí)的數(shù)據(jù)才是最信得過的分析。近年來大數(shù)據(jù)分析由于能夠真實(shí)、準(zhǔn)確反映現(xiàn)實(shí)狀況，在房地產(chǎn)界也特別受青睞，成為其決策判斷的重要依據(jù)。例如有些企業(yè)已經(jīng)開展了根據(jù)共享單車的大數(shù)據(jù)分析，重新定義地鐵盤的邊界等等研究。

2.5 市場思維

習(xí)慣市場化思維看待問題。比如他們會認(rèn)為資產(chǎn)證券化、物業(yè)競自持等要素，是影響空間價值的重要因素，需要納入考慮。他們認(rèn)為潮汕文化、客家文化等地域文化對房產(chǎn)會產(chǎn)生較大影響，文化內(nèi)涵需要深挖。諸如此類的市場分析都需要我們?nèi)パ芯?，?dāng)然從不同的、獨(dú)特的視角去看問題總能發(fā)現(xiàn)一些不一樣的東西。

3、土地價值研究技術(shù)方法初探

在上述的房企市場轉(zhuǎn)變和需求特征變化的大背景下，我們有幸承擔(dān)了兩個房企委托項(xiàng)目的編制工作，重點(diǎn)對土地價值開展了兩個層面的分析。

3.1 根據(jù)要素流動規(guī)律判斷土地價值發(fā)展趨勢

我們依托大數(shù)據(jù)開展了粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)律的研究，重點(diǎn)分析了包括制造企業(yè)、客貨流、創(chuàng)新資源、通勤人員、購房需求、旅游消費(fèi)六大要素空間流動特征。例如通過粵通卡數(shù)據(jù)、高速公路收費(fèi)站通行數(shù)據(jù)，了解廣州南沙港運(yùn)輸?shù)呢浳飦碓吹胤植?、各街?zhèn)工作日通勤時段高速收費(fèi)站通行量，以此判斷區(qū)域內(nèi)的客貨流要素的流動特征。例如通過2001、2008、2014、2017年工商注冊統(tǒng)計(jì)的全國企業(yè)名錄數(shù)據(jù)，可以形成傳統(tǒng)制造業(yè)、高端制造業(yè)的拓展空間強(qiáng)度分布，將其與珠三角高速公路網(wǎng)、省級以上重大平臺范圍疊加，我們可以發(fā)現(xiàn)這些潛在特征：傳統(tǒng)制造業(yè)要素呈現(xiàn)出沿高速公路等廊道流動的特征，而高端制造業(yè)則偏好選擇區(qū)位好、標(biāo)準(zhǔn)高的平臺跳空發(fā)展。同時，我們根據(jù)灣區(qū)高新技術(shù)企業(yè)總分支數(shù)據(jù)、創(chuàng)新專利合作萬方數(shù)據(jù)，找到了創(chuàng)新要素的分布態(tài)勢，通過比對區(qū)域生態(tài)環(huán)境空間分布，可以進(jìn)一步推導(dǎo)出這樣一條規(guī)律：高端、優(yōu)質(zhì)、創(chuàng)新企業(yè)選擇跳空發(fā)展的落點(diǎn)區(qū)域除了區(qū)位好、標(biāo)準(zhǔn)高之外，還偏好于生態(tài)環(huán)境優(yōu)良的區(qū)域。

3.2 以多源大數(shù)據(jù)構(gòu)建土地價值評價方法

通過搜集大量多元大數(shù)據(jù)，建立了由4 大基礎(chǔ)要素和6 大支撐要素構(gòu)成的土地價值評價體系，既涵蓋了人口、經(jīng)濟(jì)、文化、生態(tài)等自身特征要素，也包含了用地供給、交通條件等影響土地價值的核心影響要素。運(yùn)用城市基礎(chǔ)大數(shù)據(jù)以及多源網(wǎng)絡(luò)大數(shù)據(jù)，搭建了數(shù)據(jù)模型，通過要素疊加分析，形成了對土地價值的精準(zhǔn)判斷。

同時，通過大數(shù)據(jù)深挖掘，引入了住宅飽和度的大數(shù)據(jù)算法，通過晚上12 點(diǎn)至翌日凌晨6點(diǎn)手機(jī)信令數(shù)據(jù)可以精準(zhǔn)識別某片區(qū)的實(shí)際居住人口；通過抓取搜房網(wǎng)、鏈家網(wǎng)等主流房產(chǎn)交易平臺的住宅面積規(guī)模，在數(shù)據(jù)清洗之后，作為片區(qū)內(nèi)的準(zhǔn)確住宅供給建筑量，兩者計(jì)算可以得到人均住宅建筑面積，對比規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)際市場需求值，判斷片區(qū)的住宅飽和度。