關于城市商業(yè)地產(chǎn)設計與開發(fā)關系的思考

文/李偉斌 廣州市番禺信息技術投資發(fā)展有限公司 廣東廣州 511400

1、商業(yè)地產(chǎn)概述

商業(yè)地產(chǎn)主要是作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，即用于零售、餐飲、娛樂以及批發(fā)等經(jīng)營用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)因不同的性質，具有很大的價值差異。這里根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)項目的性質不同將其分為市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心和社區(qū)級商業(yè)中心三級。同時，對于商業(yè)地產(chǎn)項目，還可以按業(yè)態(tài)進行分類，按業(yè)態(tài)可以分為社區(qū)商業(yè)、購物中心、百貨店、影院以及便利店等等。在商業(yè)地產(chǎn)設計與開發(fā)過程中，應該根據(jù)具體情況將不同的設計方法和思路應用于不同業(yè)態(tài)和不同性質的商業(yè)[1]。如今，在商業(yè)地產(chǎn)項目迅速發(fā)展的影響下，出現(xiàn)了一個問題，即商業(yè)地產(chǎn)項目的同質化現(xiàn)象，并且這個現(xiàn)象越來越明顯，因此，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，尋找與眾不同的開發(fā)思路從而領先對手是其需要重點思考的問題。比如旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、體育地產(chǎn)以及影視地產(chǎn)等都是在不同的設計和開發(fā)思路下出現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)形式。

2、商業(yè)地產(chǎn)項目的選址

對于企業(yè)經(jīng)營的戰(zhàn)略決策而言，商業(yè)地產(chǎn)項目選址對其有著直接的影響。為了獲得高利潤回報是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的直接目的，因此在商業(yè)地產(chǎn)項目選址過程中，以下兩點是需要注意的，一是消費者的生活方式和價值觀念。根據(jù)對各種不同顧客的不同需求和不同特點進行綜合考慮，在此基礎上因地制宜安排選址，一般來講，選址較為理想的位置就是交叉路口，因為交叉路口的客流量最多。比如商業(yè)街和大型購物中心在項目選址過程中，要致力于路網(wǎng)的開發(fā)和改善，開辟道路交通時，要選擇有前景的開發(fā)區(qū)域，通過這樣的方式對客流進行引導。二是根據(jù)經(jīng)營的業(yè)態(tài)，商業(yè)開發(fā)企業(yè)要對自己的目標客戶進行確定，根據(jù)目標客戶的分布和年齡特點來進行選址，從而達到對目標市場的確定。

3、商業(yè)地產(chǎn)項目的規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)項目要想成功開發(fā)，好的規(guī)劃是前提和基礎。在商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)劃過程中，從宏觀來看，要準確判斷商業(yè)地產(chǎn)的價值就要進行區(qū)域規(guī)劃，區(qū)域規(guī)劃具體應從區(qū)位、交通和人口三方面來進行著手。從微觀來看，為了實現(xiàn)商業(yè)地塊更好的開放性，要通過一些沿街商鋪的設立，方便讓更多的人流進入項目里面，增加人流量，創(chuàng)造積極的城市界面。為了實現(xiàn)空間價值的有效利用，從而產(chǎn)生更多的經(jīng)濟效益，要通過立體手法的運用，在開放的社區(qū)之上形成一層完整連續(xù)的商業(yè)界面[2]。將各種商業(yè)形態(tài)進行功能分區(qū)，實現(xiàn)合理的功能規(guī)劃，將業(yè)態(tài)布局和空間規(guī)劃進行合理安排，有效提升綜合價值，實現(xiàn)土地的高效利用和最佳的商業(yè)價值。此外，在整個規(guī)劃過程中，為了有效實現(xiàn)停車、商業(yè)以及景觀等資源的綜合利用和共享，還可以借鑒和配合建筑及景觀設計的一些手法，達到高效利用資源的目的。

4、商業(yè)地產(chǎn)項目建筑設計

在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)環(huán)節(jié)中，商業(yè)地產(chǎn)的建筑設計是非常重要和不可忽視的，它關乎建筑設計的最終呈現(xiàn)。在商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑設計過程中，為了提升物業(yè)的商業(yè)使用功能，必須要求建筑設計形態(tài)要與商業(yè)經(jīng)營的功能定位相吻合。商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品的建筑形態(tài)是由商業(yè)開發(fā)模式?jīng)Q定的，對于商業(yè)開發(fā)模式，在建筑設計的前期就要對其進行清晰的了解和認知，從而為合理的建筑形態(tài)的形成奠定一定的基礎。在商業(yè)模式確定以后，以下幾點原則是商業(yè)地產(chǎn)建筑設計過程中要特別注意的原則。一是建造一個商業(yè)空間是商業(yè)地產(chǎn)項目建筑設計的目的，這個商業(yè)空間包括室外空間和室內空間，要達到的目的是不僅要讓這個商業(yè)空間成為商業(yè)品牌建設的一個載體，同時還要讓這個商業(yè)空間充滿活力，發(fā)揮它的價值；二是在具體設計過程中，要特別注意商業(yè)建筑的空間及流線設計，其在建筑設計過程中也發(fā)揮著重要作用，商業(yè)空間的使用效率、各功能內部連接以及規(guī)劃動線等這些空間及流線設計內容也關乎商業(yè)項目的成功與否[3]；三是為了能夠滿足招商業(yè)態(tài)配比，作為商業(yè)設計的單體設計，在設計過程中，不僅要量身定做，而且還應遵循普適性原則，實現(xiàn)兩者的有機結合，從而有效的適應開發(fā)商對使用功能的靈活多變。與此同時，對交往空間的營造和關懷也是設計過程中不能忘記的，在快時尚業(yè)態(tài)和電商的強烈沖擊下，傳統(tǒng)的街區(qū)商業(yè)設計應當通過差異化、風格化的建筑形態(tài)，有效營造商業(yè)建筑場景的畫面感。除此之外，開發(fā)商還應緊跟綠色建筑標準打造和設計，與時代步伐相互適應。比如為了更加節(jié)能環(huán)保，配備太陽能電池板；為了實現(xiàn)水資源的高校利用可以有效的運用節(jié)水景觀設計和其他節(jié)水措施等等；四是在商業(yè)建筑設計過程中還應重點考慮讓建筑具有時代精神，實現(xiàn)建筑與環(huán)境的和諧。在具體設計時，應多嘗試和創(chuàng)新，重要涉及的方面有設計概念、建筑形象以及結構運用等。在消費人群的定位上，商業(yè)現(xiàn)階段的市場目標主要涉及的是18 到32 歲年齡段的人群，對于這部分消費人群，他們的審美以及個性有自己的特點，同時他們也善于使用社會媒體來傳達信息，建筑設計必須有效地迎合這部分人的要求。比如采用多媒體電視墻等宣傳手段，讓流行時裝零售商以及比較受到歡迎的數(shù)碼產(chǎn)品參與招商等。

經(jīng)濟效益是商業(yè)開發(fā)考慮的一個重要方面，另一方面還要關注商業(yè)開發(fā)的文化效益，要結合時代要求，通過城市文化內涵的深層次挖掘，使商業(yè)開發(fā)的文化效益能夠凸顯出來，讓文化反哺于商業(yè)，促進商業(yè)的發(fā)展。文化只是作為主題的包裝，并不能獨立地發(fā)揮作用，商業(yè)建筑的主題仍舊是商業(yè)，在商業(yè)建筑設計過程中有效將兩者合二為一才是重中之重，才能最大程度發(fā)揮商業(yè)建筑設計的價值。

結語：

在城市商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)劃設計過程中，為了實現(xiàn)對商業(yè)空間資源的有效配置，必須要充分考慮商業(yè)開發(fā)強度的合理性，同時還必須要具備超前的意識，全面考慮各種將來會影響商業(yè)發(fā)展的因素，實現(xiàn)這兩個方面的協(xié)調發(fā)展，才能設計和開發(fā)出更好的商業(yè)地產(chǎn)建筑。