加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)問(wèn)題的探討

文/劉浩 滕州市自然資源局 山東滕州 277599

徐東 山東省滕州市房地產(chǎn)服務(wù)中心 山東滕州 277599

如今我國(guó)加大改革力度，制定不動(dòng)產(chǎn)管理?xiàng)l例，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一管理，為整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。不動(dòng)產(chǎn)登記制度涉及各層次人群的利益, 影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)，也影響著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)政策。對(duì)于中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度是我國(guó)新時(shí)期深化改革的重要舉措，具有里程碑式的意義。因此，研究和探討如何加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，已成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展的主要任務(wù)和重要課題。

1、實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記的意義

不動(dòng)產(chǎn)登記是《物權(quán)法》確立的一項(xiàng)物權(quán)制度,是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的確認(rèn)和保護(hù)制度。我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)就是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)，明晰不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)則成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提和基礎(chǔ)。

1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記有利于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)。

對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一登記，充分強(qiáng)化了不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)保護(hù)，進(jìn)一步提高了物權(quán)登記質(zhì)量，避免產(chǎn)權(quán)交叉或沖突引起的糾紛，確保各類不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)歸屬和內(nèi)容獲得全面、統(tǒng)一、準(zhǔn)確的確認(rèn)；并以登記作為公示的形式，賦予不動(dòng)產(chǎn)登記較強(qiáng)的公示力和公信力，避免第三人遭受損害，切實(shí)保護(hù)了權(quán)利人合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)登記有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序。

一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記促進(jìn)了登記信息的完善，使登記信息更為詳實(shí)、準(zhǔn)確、可靠。在交易時(shí)可根據(jù)這些有效的登記信息來(lái)進(jìn)行交易。另一方面，權(quán)利人合法擁有的財(cái)產(chǎn)只對(duì)稅務(wù)部門透明，不需要對(duì)全社會(huì)公布，既注重了公民對(duì)不動(dòng)產(chǎn)持有狀況隱私權(quán)的保護(hù)，又保障了交易安全，為推進(jìn)建立健全我國(guó)社會(huì)征信體系創(chuàng)造了條件。

1.3 不動(dòng)產(chǎn)登記有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

加快城鄉(xiāng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，完善農(nóng)村產(chǎn)權(quán)登記制度，對(duì)農(nóng)村宅基地的使用狀況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，將有效地解決“三農(nóng)”產(chǎn)權(quán)不明、抵押品不足等問(wèn)題，有利于激活農(nóng)村金融市場(chǎng)。同時(shí)，伴隨著戶籍改革的推進(jìn)，去除了“農(nóng)村”和“非農(nóng)村”戶口，平衡城鄉(xiāng)居民不同的利益訴求和糾葛。這些創(chuàng)新性舉措有利于“農(nóng)地入市”，使農(nóng)民獲得更多財(cái)產(chǎn)性收入，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展，為構(gòu)建城鄉(xiāng)房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記體系創(chuàng)造條件。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》自2015年3月實(shí)施以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記成為了維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序,保障交易安全的重要法律手段。《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》于2016年1月1日正式發(fā)布實(shí)施，標(biāo)志著我國(guó)在建設(shè)不動(dòng)產(chǎn)登記制度上又有了進(jìn)一步發(fā)展。通過(guò)在制度運(yùn)行中梳理利弊，發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記制度的積極作用，剔除消極因素，起到推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的作用。

2.1 不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的影響。

近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛,不動(dòng)產(chǎn)登記工作量也隨之增加。將土地、房屋、草原、林地等分散的不動(dòng)產(chǎn)整合到一個(gè)部門進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記，并且做到登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊(cè)和登記信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”。 在整合統(tǒng)一過(guò)程中面臨著一定的困難，主要表現(xiàn)在：

（1）多種不同的登記部門并存造成了不動(dòng)產(chǎn)重復(fù)登記，這就增加了不必要的交易成本,降低了交易的效率,阻礙了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力。

（2）多種不同的登記部門并存直接影響了不動(dòng)產(chǎn)交易安全,在某種程度上使交易糾紛大幅增加。

（3）多種登記部門并存的體制，必然會(huì)導(dǎo)致多種不動(dòng)產(chǎn)登記簿的存在,既從財(cái)政上耗費(fèi)一定的行政管理成本,又給權(quán)利人查詢不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)不便。

2.2 不動(dòng)產(chǎn)登記對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是將住房回歸到居住本職功能，抑制投資投機(jī)，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，降低交易成本，保障交易安全，維護(hù)市場(chǎng)交易秩序。近30年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房屋持有狀況以及人均實(shí)際居住面積等數(shù)據(jù)資料數(shù)據(jù)很模糊，無(wú)法針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行真實(shí)全面的評(píng)估，這些“模糊”數(shù)據(jù)存在相當(dāng)大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。憑借不動(dòng)產(chǎn)登記的契機(jī)，可以對(duì)進(jìn)行交易、抵押以及轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，構(gòu)建完善的信息交易數(shù)據(jù)平臺(tái)，在短時(shí)期內(nèi)勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)一定的影響。從長(zhǎng)期的角度來(lái)說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記逐步的完善、穩(wěn)定，進(jìn)而規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，可以推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的科學(xué)化；有利于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策制定和調(diào)整，對(duì)于社會(huì)經(jīng)濟(jì)效益的提升有著積極的影響。

3、完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度的幾點(diǎn)建議

3.1 加快健全完善制度框架體系，推動(dòng)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》立法

物權(quán)法將制定不動(dòng)產(chǎn)登記制度提升到法律法規(guī)的層面，僅涉及不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)就有《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《房屋登記辦法》、《森林法》、《草原法》、《海域使用權(quán)登記辦法》等。從規(guī)范性文件的效力來(lái)看，法律高于行政法規(guī)，行政法規(guī)則高于部門規(guī)章?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》確定的統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度與這些上位法有不一致、相抵觸的地方，就構(gòu)成下位法違反上位法，導(dǎo)致條例無(wú)效。《不動(dòng)產(chǎn)登記法》現(xiàn)已納入立法計(jì)劃，整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記法律制度體系，將歸屬明確、責(zé)權(quán)明晰、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢的產(chǎn)權(quán)制度賦予法律效力。早日出臺(tái)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》將極大地保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，夯實(shí)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

3.2 運(yùn)用現(xiàn)代技術(shù)手段，提高社會(huì)化應(yīng)用水平

（1）推動(dòng)“互聯(lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)、人工智能等現(xiàn)代技術(shù)與不動(dòng)產(chǎn)登記深度融合。充分發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)高效便捷的優(yōu)勢(shì)，依托全國(guó)四級(jí)聯(lián)網(wǎng)的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，在保障數(shù)據(jù)信息安全共享與傳送的前提下，開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)研究與實(shí)踐應(yīng)用。對(duì)海量數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析、挖掘和人工智能加工，在預(yù)約服務(wù)、預(yù)申請(qǐng)、預(yù)審查等環(huán)節(jié)“讓數(shù)據(jù)多跑路”，“讓百姓少跑腿”，便民利民、提升統(tǒng)一登記的效率和水平。

（2）推進(jìn)政務(wù)信息整合，實(shí)現(xiàn)信息互通、資源共享。開(kāi)發(fā)移動(dòng)APP 或電子政務(wù)大廳統(tǒng)一受理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)多方面數(shù)據(jù)共享。申請(qǐng)人通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)或手機(jī)端實(shí)名認(rèn)證，可以打破時(shí)間、空間的限制，在任何時(shí)刻、任何地點(diǎn)登錄網(wǎng)絡(luò)在線申請(qǐng)，足不出戶就可辦理業(yè)務(wù)，方便百姓，特別是異地申請(qǐng)人群。同時(shí)，避免了不動(dòng)產(chǎn)登記部門現(xiàn)場(chǎng)擁擠、工作繁重的情況，調(diào)高了辦事效率、優(yōu)化了辦公環(huán)境。

3.3 落實(shí)簡(jiǎn)政放權(quán)、優(yōu)化服務(wù)改革，提升服務(wù)效率和管理水平

實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)登記制度，是對(duì)傳統(tǒng)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理制度的重大改革，也是完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制、建設(shè)現(xiàn)代市場(chǎng)體系的必然要求。從整合到融合，有序提升登記工作效率和服務(wù)水平，讓不動(dòng)產(chǎn)登記在保護(hù)財(cái)產(chǎn)權(quán)益和交易安全的同時(shí)，做到簡(jiǎn)政放權(quán)。

（1）在簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記辦理審批環(huán)節(jié)上，嚴(yán)格按照“四統(tǒng)一”原則，采取科學(xué)分類、規(guī)范決策的方法，確立各項(xiàng)業(yè)務(wù)類型的受理要件標(biāo)準(zhǔn)、收件依據(jù)等等，實(shí)行全流程優(yōu)化審批，明確辦理時(shí)限，下放授權(quán)權(quán)限，減少審核環(huán)節(jié)，縮短辦證時(shí)間。

（2）在加強(qiáng)監(jiān)管的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善工作機(jī)制。①?gòu)?qiáng)化科技監(jiān)管手段。實(shí)行二代身份證和面部精確掃描比對(duì)的人證對(duì)比，確保人證相符，防止不法分子冒充頂替、投機(jī)取巧，促進(jìn)了登記行為的規(guī)范。②建立“人性化”受理機(jī)制。在遇到辦證群眾提交資料不全時(shí)，工作人員可在不違背原則的情況下先行受理，待材料完備后進(jìn)行審批；對(duì)行動(dòng)不便的群眾可采取預(yù)約上門服務(wù)；在春節(jié)、中秋等重大節(jié)假日期間，對(duì)外出務(wù)工返鄉(xiāng)人員開(kāi)通綠色受理通道，避免他們多次返鄉(xiāng)辦理。③加快補(bǔ)齊制度短板，規(guī)范工作人員行為，建立健全作風(fēng)建設(shè)長(zhǎng)效化管理機(jī)制，開(kāi)展廉政自查自糾工作，杜絕人情登記辦證等違規(guī)違紀(jì)行為，確保各項(xiàng)登記工作規(guī)范運(yùn)作。

結(jié)論：

不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性制度，其價(jià)值是健全市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求，服務(wù)于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，與我們每個(gè)人的利益息息相關(guān)。推動(dòng)《不動(dòng)產(chǎn)登記法》立法，明確不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的法律性質(zhì)和效力，規(guī)范提高不動(dòng)產(chǎn)登記社會(huì)化應(yīng)用水平，為深化政府改革和職能轉(zhuǎn)變提供依據(jù)。因此，加快推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記能夠有效保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，對(duì)我國(guó)下一步經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，提高國(guó)家治理能力和治理水平產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。