淺析房地產(chǎn)交易中存在的法律問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)防范

文/李尚勇 烏魯木齊市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理中心 新疆烏魯木齊 830000

1、無(wú)效的房屋買賣合同

房屋買賣合同是房地產(chǎn)交易的基本條件，對(duì)無(wú)效的買賣合同進(jìn)行規(guī)避可保障買賣雙方弱勢(shì)群體的合法權(quán)益。所以各房產(chǎn)商和買家應(yīng)該重視房屋買賣合同的有效性，無(wú)效合同原因和后果聯(lián)系緊密。我國(guó)《民法通則》明確的規(guī)定了無(wú)效的房屋買賣合同主要有：（1）一方當(dāng)事人采取隱瞞真相或捏造事實(shí)等欺騙手段，使當(dāng)事人認(rèn)識(shí)錯(cuò)誤，進(jìn)而簽訂和其真實(shí)意志相違背的房屋買賣合同；（2）一方當(dāng)事人對(duì)對(duì)方提出財(cái)產(chǎn)、肉體、精神等的威脅，使其因恐怖被迫簽訂的合同；（3）一方當(dāng)事人利用對(duì)方迫切需求或所處為難，使對(duì)方被迫接受不利條件而簽訂的合同；（4）雙方當(dāng)事人惡意串通，以對(duì)國(guó)家、集體或他人利益的損害為基礎(chǔ)而簽訂的或當(dāng)事人之間缺乏書面的買賣房屋合同而且無(wú)法查證的也是無(wú)效房屋買賣合同。

2、商品房預(yù)售合同條款的法律陷阱

商品房預(yù)售是房產(chǎn)行業(yè)中重要的問(wèn)題，而且當(dāng)前常見(jiàn)在商品房預(yù)售合同中通過(guò)對(duì)某些法律手段的利用達(dá)到規(guī)律法律或風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的目的的情況。本文只探討《商品房預(yù)售合同》中的法律責(zé)任條款和日期條款。在《商品房預(yù)售合同》中交樓的日期的格式應(yīng)該為“某年某月某日”，但一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的目的在該條款中運(yùn)用了文字手段，如把交房日期寫成“房屋竣工后一個(gè)月”或其他不確定的日期之后。但房屋竣工的日期就是未知數(shù)，如果交房日期這樣規(guī)定的話，開(kāi)發(fā)商任何時(shí)間交房都不屬于違約。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于文字的的各種不同的運(yùn)用，便在無(wú)形之中轉(zhuǎn)移了商品房的預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，也使其無(wú)法按時(shí)交房的法律責(zé)任暗中進(jìn)行了轉(zhuǎn)移。只是從不同的角度進(jìn)行了文字說(shuō)明，其中的法律責(zé)任承擔(dān)人便得以轉(zhuǎn)嫁。這種情況下房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用法律文字轉(zhuǎn)嫁法律后果的意圖便能實(shí)現(xiàn)。但我們又不能認(rèn)定這種合同不成立，只能說(shuō)明這樣的法律合同有一部分是無(wú)效的。

開(kāi)發(fā)商交樓延遲的法律責(zé)任有支付違約金和購(gòu)房者解除合同權(quán)。通常在違約條款中會(huì)有如下規(guī)定：開(kāi)發(fā)商逾期交樓，每日應(yīng)向購(gòu)房者支付購(gòu)房款的千分之五的違約金；而在購(gòu)房者的合同解除權(quán)條款中也會(huì)有如下規(guī)定：無(wú)論是因不可抗力（或歸責(zé)于開(kāi)發(fā)商），逾期60天交房（或其他具體時(shí)限），購(gòu)房者有單方通知開(kāi)發(fā)商解除合同的權(quán)利，同時(shí)具有要求開(kāi)發(fā)商退還購(gòu)房款的權(quán)利，而且可要求開(kāi)發(fā)商每日加付購(gòu)房款千分之五的違約金（應(yīng)比銀行貸款利益高），從購(gòu)房款交付之日起至購(gòu)買款全部退還之日為止。但開(kāi)發(fā)商在買賣合同中條款中去掉“無(wú)論”二字，改成“因不可抗力等原因……”結(jié)果就會(huì)大不相同，如果因房產(chǎn)商不能按期交房而產(chǎn)生糾紛，房產(chǎn)商便可根據(jù)該條款推卸責(zé)任，所以只能是房地產(chǎn)無(wú)法按期交房是事實(shí)，但是卻因合同的幾個(gè)字便轉(zhuǎn)移了這種風(fēng)險(xiǎn)。所購(gòu)房者在房屋交易中應(yīng)認(rèn)真的斟酌其中的條款，并對(duì)這種用語(yǔ)的法律效力問(wèn)題高度重視。而房產(chǎn)商也應(yīng)該保證商業(yè)信譽(yù)，按期交房，和購(gòu)買者建立和睦關(guān)系。

3、所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

最高人民法院相關(guān)規(guī)定指出“尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)但已向買方交付的財(cái)產(chǎn)”不是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。所以假如房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，但購(gòu)房者已經(jīng)購(gòu)買而且已經(jīng)收到了交付的房屋，即使購(gòu)房者沒(méi)有獲得房屋產(chǎn)權(quán)證，房屋也不是破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，業(yè)主仍然享有擁有房屋的權(quán)利。物權(quán)指的是權(quán)利人直接對(duì)特定的物進(jìn)行支配并把他人干涉排除的權(quán)利，一個(gè)特定的房屋只有一個(gè)所有權(quán)，不能有兩個(gè)以上的所有權(quán)并存。我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)買賣合同成立、生效的必要條件是交付。而且我國(guó)法律也進(jìn)一步研究了不動(dòng)產(chǎn)交易領(lǐng)域的交付問(wèn)題，即在房地產(chǎn)買賣合同尤其是商品房預(yù)售買賣合同中加大了交付的作用，交付的時(shí)間對(duì)標(biāo)的物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移和風(fēng)險(xiǎn)起著決定性的作用。

我國(guó)法律對(duì)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的規(guī)則是：（1）根據(jù)合同約定的時(shí)間。當(dāng)事人可以在合同中對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間進(jìn)行約定?？梢砸阅骋粫r(shí)間點(diǎn)或轉(zhuǎn)移條件為約定的時(shí)間；（2）完成交付的時(shí)間。如果在合同中沒(méi)有對(duì)標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間進(jìn)行約定，那么應(yīng)從標(biāo)的物交付時(shí)轉(zhuǎn)移其所有權(quán)，即完成交付時(shí)間便是轉(zhuǎn)移所有權(quán)的時(shí)間；（3）法律規(guī)定的時(shí)間。所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)必須依照法律法規(guī)規(guī)定通過(guò)特殊手續(xù)辦理的，那么辦理完該特殊手續(xù)的時(shí)間便是轉(zhuǎn)移所有權(quán)的時(shí)間。

另外我國(guó)法律規(guī)定的買賣合同的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)指把標(biāo)的物滅失、毀損等風(fēng)險(xiǎn)向哪方當(dāng)事人分配進(jìn)行負(fù)擔(dān)。在此過(guò)程中應(yīng)注意，善意取得制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域不適用，但在遇到房屋預(yù)售合同的交付相關(guān)問(wèn)題時(shí)，可以對(duì)我國(guó)法律規(guī)定的相關(guān)動(dòng)產(chǎn)交付的問(wèn)題進(jìn)行充分的考慮。在買賣房屋尤其是預(yù)售商品房的過(guò)程中存在各種各樣的問(wèn)題，想要保證所有的問(wèn)題都得到有效的解決，應(yīng)該先處理好所有權(quán)的歸屬問(wèn)題。

4、開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)對(duì)物業(yè)承諾

依照我國(guó)法律相關(guān)規(guī)定對(duì)于物業(yè)管理方面的問(wèn)題開(kāi)發(fā)商是物權(quán)做出任何承諾的。房屋買賣和物業(yè)管理兩種法律關(guān)系是完全相互獨(dú)立的。開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買客戶是房屋買賣的雙方當(dāng)事人，兩者之間是合同買賣的關(guān)系；而在物業(yè)管理中物業(yè)公司和住戶是雙方當(dāng)事人，兩者之間是合同服務(wù)的關(guān)系。這兩種不同的關(guān)系中的主體可能會(huì)發(fā)生重合，如住戶就是購(gòu)買客戶，開(kāi)發(fā)商也可能是物業(yè)管理。但盡管他們?cè)谥黧w上可能存在一定的重合性，這兩種合同關(guān)系仍然是獨(dú)立和有區(qū)別的。房屋買賣法律關(guān)系中的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)和物業(yè)管理法律關(guān)系中的各部分存在較大的差別。所以開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)直接在售樓合同中規(guī)定相關(guān)物業(yè)管理的內(nèi)容，否則就可能使部分房屋買賣合同失效。而針對(duì)開(kāi)發(fā)商承諾物業(yè)管理而引起的法律后果，相關(guān)法律責(zé)任開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)。如果在購(gòu)房合同中開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的內(nèi)容、條款做了相關(guān)承諾，購(gòu)買者認(rèn)為是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的誤導(dǎo)才簽約進(jìn)而導(dǎo)致遭受的損失較大的，購(gòu)買者可以提出把該購(gòu)房合同撤銷的要求。如果因此使購(gòu)房者遭受較大的損失，如裝修費(fèi)等的，購(gòu)房者可以提出相關(guān)索賠要求。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)中許多都把物業(yè)管理水平作為銷售房屋的重要組成部分，部分房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商甚至在買賣房屋的合同中承諾了物業(yè)管理方面的內(nèi)容，這種做法為自己增加了各種風(fēng)險(xiǎn)，使合同關(guān)系顯得更加混亂，所以雙方在房屋交易的過(guò)程中一定要告訴重視各種法律漏洞問(wèn)題，為雙方權(quán)益提供良好的保障。