淺談房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與集體土地入市

文/郭紅 廣德縣自然資源與規(guī)劃局 安徽廣德 242000

在我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做出了重要貢獻(xiàn)，發(fā)揮了重要作用。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的依存度較大，需要獲得土地支撐，否則，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將會(huì)成為空中樓閣。然而， 現(xiàn)階段，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)獲取土地的渠道比較單一，需要將集體土地收歸國(guó)有才能實(shí)現(xiàn)，而國(guó)有土地屬于政府壟斷，影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，集體土地入市將會(huì)打開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需的土地空間，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展。

1、相關(guān)概念概述

（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的概念。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是以房地產(chǎn)為對(duì)象，是房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通和消費(fèi)等待領(lǐng)域各種經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總稱(chēng)。

（2）國(guó)有土地是指土地使用權(quán)，由于法律禁止土地買(mǎi)賣(mài)，因此，國(guó)有土地所有權(quán)通過(guò)劃撥、出讓等方式獲取國(guó)有土地使用權(quán)。

（3）集體土地，指集體的使用權(quán)，不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但是集體建設(shè)用地可以依法實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移。

2、集體土地入市對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響分析

（1）目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析?，F(xiàn)階段，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，居民的收入水平增長(zhǎng)很快，居民對(duì)于住房消費(fèi)的需求不斷增加，在這種情況下，促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。此外，由于我國(guó)城市化進(jìn)程加快，一部分農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移，這部分人口在所在地城市進(jìn)行安家落戶，需要購(gòu)買(mǎi)住房，這對(duì)所在地的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)到了推動(dòng)作用。并且由于我同經(jīng)濟(jì)在區(qū)域間發(fā)展不平衡，造成了人員在不同城市間的流動(dòng)，這些因素導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，引起社會(huì)各界廣泛關(guān)注。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，導(dǎo)致城市土地供應(yīng)不足，需要解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需的土地問(wèn)題。由于我國(guó)土地管理的特殊政策，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)需要的土地供應(yīng)來(lái)自于政府掌管的國(guó)有土地使用權(quán)，政府需要通過(guò)一定的方式獲得，導(dǎo)致城市土地供應(yīng)不足，造成房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快。由于政府掌管的土地使用權(quán)，獲取方式困難，難以滿足房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地的需求，制約了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，需要進(jìn)一步開(kāi)拓土地的利用空間，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供土地保證，從而促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

（2）集體土地入市對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響。有觀點(diǎn)認(rèn)為集體土地入市會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成很大沖擊，影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。事實(shí)上現(xiàn)行的土地管理政策法規(guī)對(duì)于集體土地的管控極為嚴(yán)格，集體土地入市存在較多的障礙，難以對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。首先，集體土地入市的范圍有限。目前的政策上對(duì)于集體土地入市需要經(jīng)過(guò)很多程序，并非是指全域范圍內(nèi)的土地都可以入市。其一是集體土地必須是集體建設(shè)用地，而不是非建設(shè)用地，集體建設(shè)用地必須獲得政府的規(guī)劃許可才能執(zhí)行。在國(guó)家對(duì)耕地政策進(jìn)行嚴(yán)格的保護(hù)情況下，放寬集體建設(shè)用地的限制幾乎不可成，因此，獲準(zhǔn)成為集體建設(shè)用地的條件非常高，管理控制極為嚴(yán)格。其次，國(guó)家對(duì)于耕地保護(hù)的紅線有嚴(yán)格規(guī)定，集體建設(shè)用地難以突破耕地保護(hù)紅線，在紅線范圍內(nèi)難以獲得集體建設(shè)用地的審批權(quán)，這對(duì)用地單位的需求形成一定障礙。其三，集體土地入市有明確的用途管制，而是對(duì)工業(yè)、商業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)部分開(kāi)放，而并非對(duì)住宅市場(chǎng)放開(kāi)，因此，難以對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形成較大沖擊。其次，集體土地入市中交易條件受到諸多限制。對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)而言，取得了國(guó)有土地使用權(quán)后，所產(chǎn)生的建筑物（含房產(chǎn)）獲得了不動(dòng)產(chǎn)證照，即獲得了政府認(rèn)可的合法資格，可以實(shí)現(xiàn)全流通，在個(gè)體之間實(shí)現(xiàn)正常交易，交易活動(dòng)受到法律保護(hù)。而集體土地入市下的建筑物辦證難，辦證手續(xù)不全，能夠交易的渠道非常有限，并且交易手續(xù)難以獲得政府相關(guān)部門(mén)認(rèn)可，交易活動(dòng)難以獲得法律保障。最后，集體土地上的建筑物（含房產(chǎn)）有許多歷史遺留問(wèn)題沒(méi)有解決，對(duì)集體土地入市帶來(lái)很大影響。一是農(nóng)村宅基地上房產(chǎn)問(wèn)題交易受限，不能進(jìn)行全域交易，只能在村集體區(qū)域內(nèi)的人員間進(jìn)行交易，并且交易手續(xù)缺乏，難以獲得交易安全保證，農(nóng)村房產(chǎn)交易難對(duì)集體土地入市影響較大。二是農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題沒(méi)有解決，對(duì)集體土地入市形成障礙。

3、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與集體土地入市的路徑選擇

（1）規(guī)范集體土地入市的相關(guān)法律法規(guī)。集體土地入市是保障村集體組織土地權(quán)益的需要，也是化解建設(shè)用地矛盾的需求，真正落實(shí)同地同價(jià)，維護(hù)村集體的土地利益，必須進(jìn)一步完善農(nóng)村土地管理政策，規(guī)范集體土地入市條件，妥善處理好土地管理中的歷史遺留問(wèn)題。一是解決宅基地的上房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題，取消農(nóng)村“限購(gòu)”政策，讓農(nóng)村居民獲取更多的房產(chǎn)收益。二是妥善處理小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，小產(chǎn)房權(quán)是特定歷史條件下房地產(chǎn)發(fā)展中不規(guī)范情況下的產(chǎn)物，因此，要通過(guò)合法的途徑尋找解決辦法，不能久拖不決。

（2）在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中妥善處理與集體土地入市的關(guān)系。在解決房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所需的土地，通過(guò)集體土地入市難以為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)找到適合的對(duì)接渠道，需要進(jìn)一步完善集體土地入市的限制，保證集體土地使用權(quán)與國(guó)有土地使用權(quán)同等重要，就要解決集體土地入市的交易問(wèn)題，使之能夠保持全流通。因此，要保證集體土地入市中的集體土地使用權(quán)能夠合法交易，在辦理不動(dòng)產(chǎn)證時(shí)，可以區(qū)別為國(guó)有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)，保證“二權(quán)”對(duì)等從而保證集體土地使用權(quán)上的房產(chǎn)與國(guó)有土地使用權(quán)上的房產(chǎn)都能夠進(jìn)行合法交易，受到法律保護(hù)。從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與集體土地入市對(duì)接，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以從集體土地入市中擴(kuò)大土地來(lái)源渠道，集體土地入市能夠推動(dòng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與集體土地入市帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展雙贏局面。

結(jié)論：

現(xiàn)階段，集體土地入市期許甚好，然而法律限制仍然較多，土地管理中的歷史遺留問(wèn)題沒(méi)有有效解決對(duì)集體土地入市帶來(lái)很大影響。同時(shí)，由于集體土地入市的范圍有限，從而對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響不大。但是，由于房產(chǎn)地經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要有土地支撐，在城市土地資源有限，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)需要進(jìn)一步發(fā)展的情況下，以集體土地入市為契機(jī)，農(nóng)村運(yùn)用集體土地與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)契合，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與集體土地入市帶動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)現(xiàn)雙贏具有重要意義。