旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式研究

文/何明民 祥生地產(chǎn)集團 上海 200000

目前，就國內(nèi)形勢而言，不論是旅游業(yè)還是房地產(chǎn)業(yè)都是隸屬第三產(chǎn)業(yè)中的附加值以及關(guān)聯(lián)性排名比較靠前的產(chǎn)業(yè)，也已經(jīng)成為新的有效提高國民經(jīng)濟的產(chǎn)業(yè)。所謂旅游房地產(chǎn)，其實就是旅游和房地產(chǎn)相互結(jié)合的一種地產(chǎn)行業(yè)，它是順應時代發(fā)展而出現(xiàn)的產(chǎn)物，也是代表著國內(nèi)旅游業(yè)發(fā)展順利并日趨成熟的標志。通過在旅游景區(qū)內(nèi)進行房地產(chǎn)開發(fā)，不僅可以充分發(fā)揮旅游資源的周邊綜合效應，使得旅游景區(qū)的功能更加完善，經(jīng)濟收益更高；而且可以有效提升景區(qū)所在地旅游業(yè)整體的發(fā)展，因此，旅游房地產(chǎn)這種形式已經(jīng)成為當前多數(shù)旅游景區(qū)用來提升經(jīng)濟收益的常用的開發(fā)模式之一。

1、旅游房地產(chǎn)的概念以及特征

1.1 旅游房地產(chǎn)的含義

目前，關(guān)于旅游房地產(chǎn)并沒有確切的定義，關(guān)于概念也沒有形成一致的說法。常見的一種說法是，旅游房地產(chǎn)指的是依托于旅游度假實施的房地產(chǎn)開發(fā)以及所進行的一種營銷方式，其中房地產(chǎn)的開發(fā)項目全部或者部分都具有旅游的功能；還有一部分人認為，旅游房地產(chǎn)主要依靠的椒景區(qū)旅游資源，因此，把旅游房地產(chǎn)又命名為“旅游景觀房產(chǎn)”。然而，只是把旅游房地產(chǎn)的定義依托于度假是不全面的，有些旅游房地產(chǎn)主要功能是觀光；有的則是商務休閑；功能大不相同，為此，又有人提出，可以將旅游房地產(chǎn)更換為休閑房地產(chǎn)，因為旅游房地產(chǎn)不僅可以供旅游的人使用，也可以供休閑者使用。這些不同的意見多數(shù)是因為旅游功能的不斷增加，多樣化所導致的。對此，研究者認為，所謂的旅游房地產(chǎn)是依托于旅游景點的，通過房地產(chǎn)開發(fā)的方式，將旅游、休閑、度假等功能聚在一起的一種旅游商品以及物業(yè)形式[1]。

1.2 旅游房地產(chǎn)的特征

在傳統(tǒng)意義上，房地產(chǎn)的概念相對比較片面，一般指的就是在普通市場上進行交易的建筑物。然而，旅游房地產(chǎn)并不是傳統(tǒng)意義上簡單的一處建筑物或者一個居住地，它所需要依托的是景區(qū)，也就是一處美的、和自然生態(tài)相互融合的空間，具備有休息、享受等多重感受的一種空間。有學者總結(jié)，和一般意義上的房地產(chǎn)相比較，旅游房地產(chǎn)不論在各個方面都具有更多的優(yōu)勢，因為它齊聚了多種功能，比如，優(yōu)美的自然環(huán)境、舒適的休閑空間、專業(yè)的服務等，此外，還有消費水平高、投資回收效益高等特點，并不是簡單的一處住所所具有的。總的來說，旅游房地產(chǎn)具有以下兩種明顯的特征：第一，明顯的優(yōu)勢特征。比如以上提到的優(yōu)美的環(huán)境，多種多樣的自然資源以及人文資源，齊聚休閑、旅游、玩樂、度假等功能，具有著明顯的、獨特的優(yōu)勢；第二，經(jīng)濟特征。旅游房地產(chǎn)的經(jīng)濟特征主要體現(xiàn)在三個層次上：（1）是投資也是消費；（2）房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)具有分散的特點；（3）高端消費且消費可以存儲，以及間斷的分期特性。

2、旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式的探析

2.1 旅游房地產(chǎn)開發(fā)的理論基礎(chǔ)

在地產(chǎn)的概念中，所有的跟土地利用有關(guān)的方式都可以歸結(jié)到地產(chǎn)經(jīng)營上去，不管是城市建設(shè)方面的，還是工業(yè)園區(qū)建設(shè)方面，亦或是現(xiàn)在提到的旅游房地產(chǎn)開發(fā)，因為這些都與土地利用有關(guān)。對于旅游景區(qū)來說，其所擁有的景區(qū)資源能給人們帶來了享受，滿足了一定的精神以及物質(zhì)需求，但是并不能夠直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，只有當旅游資源有齊全的設(shè)施以及服務等，能夠大批量的吸引來客戶，使得該旅游景區(qū)從無人問津到旅游勝地，才能在一定程度上提高旅游地區(qū)地產(chǎn)的價值，使得旅游區(qū)各個方面的經(jīng)濟收益有所提升。所以，旅游房地產(chǎn)的開發(fā)一般是建立在旅游區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)美且各項配套措施齊全，且擁有一定人氣的基礎(chǔ)之上，只有該旅游地區(qū)是人氣勝地才會擁有可以增值的土地，進而才適合進行房地產(chǎn)開發(fā)[2]。

然而，值得注意的是旅游房地產(chǎn)的開發(fā)需要把握一定的度。研究者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前，國內(nèi)很多房地產(chǎn)商在旅游房地產(chǎn)的開發(fā)上存在一定的盲目性，在思想上也存在一定的誤區(qū)，認為只要是在旅游景區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)就一定有很好的收益，然而事實證明并非如此。原因如下：第一，某些風景勝地國家不允許進行房地產(chǎn)開發(fā)；第二，城市里公園附近不適合開發(fā)房地產(chǎn)，因為可能會面臨拆遷，進而提高開發(fā)成本；第三，在前景不明的旅游地區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)未來沒有保證；第四，旅游資源好，但是所處地經(jīng)濟發(fā)展不好的地區(qū)進行房地產(chǎn)開發(fā)前景沒有保障。

2.2 目前常見的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式

通過調(diào)查總結(jié)，目前，國內(nèi)常見的旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式，根據(jù)其主題的不同以及開發(fā)目的的不同，可以分為以下幾種：

第一，景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的模式。景區(qū)房地產(chǎn)一般指的是在旅游景區(qū)內(nèi)部，為了滿足游客們觀光、玩樂、休憩等需求而開發(fā)的一些不同于普通住宿性質(zhì)的房地產(chǎn)，比如，景區(qū)內(nèi)部的主題公園、部分休憩場所等等，這一類的房產(chǎn)開發(fā)需要注意的是平衡好利用景區(qū)和保護景區(qū)之間的關(guān)系，還要能夠讓景區(qū)的戶外體驗，與自然的深度接觸以及人文氣息等功能體現(xiàn)的淋漓盡致；此外，在一些國家提出重點保護的景區(qū)，比如名勝古跡等，一定要嚴格把握房地產(chǎn)開發(fā)的度，在不違背國家的要求，以及有效保護景區(qū)的前提下進行適度的開發(fā)[3]。

第二，商務房地產(chǎn)的開發(fā)模式。商務房地產(chǎn)一般指的是在景區(qū)內(nèi)部或者周邊地區(qū)建設(shè)的一些具有商業(yè)性質(zhì)的房地產(chǎn)項目，其主要功能是為游客提供一些相應的旅游服務，比如，住宿、飲食、交通、休憩、會展、商場以及玩樂項目等等；這種類型的房地產(chǎn)開發(fā)必須是建立在具有一定游客基礎(chǔ)的景區(qū)，而且需要保證該類房地產(chǎn)所在地比較集中，能夠進行統(tǒng)一的管理；此外，要注意飲食方面、會展設(shè)備方面以及商業(yè)游玩休息區(qū)方面的房地產(chǎn)項目，在商務房地產(chǎn)開發(fā)中往往占據(jù)著重要的位置，起著決定性的作用，為此，在進行商務房地產(chǎn)開發(fā)時，要對其投入更多的關(guān)注，在規(guī)劃時一定要列入首先考慮的名單中，最好規(guī)劃在目標市場，只有這樣才能帶來更高的收益。

第三，度假房地產(chǎn)的開發(fā)模式。度假房地產(chǎn)主要功能就是居住，換言之，就是為游客以及度假的人提供用來居住的房地產(chǎn)項目。度假房地產(chǎn)不同于以上兩種房地產(chǎn)項目，它的重點在于居住，所以對于居住條件的要求要高很多，比如，要有很好的居住環(huán)境，一應俱全的配套措施，以及別具一格不同于其他地方的服務特色等。目前，常見的旅游度假房地產(chǎn)種類有度假村類型的，比如度假酒店、度假別墅等，也有分時度假酒店等。這些類型中，度假村的主要功能是提供各種享樂的項目給度假的游客，該類型的度假村在進行營銷時除了可以采用一般的營銷模式外，還可以采用分時段的方式進行營銷，也就是說將度假村某一時段的擁有權(quán)賣給度假的游客或者旅游的人，這樣不僅可以讓游客用較低的價格享受較高檔次的服務，還能夠為房地產(chǎn)開發(fā)商回收一定的資金，進而有效降低成本。

第四，景觀住宅房地產(chǎn)開發(fā)模式。景觀住宅房地產(chǎn)關(guān)鍵在于景觀住宅，所謂的景觀住宅就是指的在旅游區(qū)內(nèi)或者周邊用來提供居住的可以出租也可以出售的房產(chǎn)。這一類的房產(chǎn)對與環(huán)境以及戶外設(shè)施要求的很嚴格，要求住宅與自然環(huán)境的關(guān)系不僅自然而且和諧。對此，常見的景觀住宅有以下兩種建造方式：（1）通過借助開發(fā)地區(qū)的地勢進行開發(fā)；（2）創(chuàng)造有利環(huán)境進行開發(fā)。鑒于景觀住宅一般用來出租或者出售，需要具備很強的私密性，足夠的方便以及自由的特征，所以在開發(fā)時一定要注意配套設(shè)施的完備性，比如商店、花園、公共場合等設(shè)施要具備。此外，以上提到過的，要注意住宅與環(huán)境的關(guān)系，不僅要完美的融合，而且在一定程度上，要做到所開發(fā)的住宅也在為景色添彩，而不能出現(xiàn)破壞景色的情況發(fā)生；另外，配套措施作為住宅的一部分也要注意做到與環(huán)境完美的融合[4]。

3、適度進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)的策略

目前，眾觀國內(nèi)旅游房地產(chǎn)開發(fā)的形勢，研究者發(fā)現(xiàn)存在有過度開發(fā)的情況，對環(huán)境產(chǎn)生了不利的影響，為此，提出以下策略，以此來督促旅游房地產(chǎn)進行適度的、科學的、合理的開發(fā)。

3.1 完善相關(guān)法律，強化管理

旅游房地產(chǎn)的發(fā)展需要國家的扶持，在扶持的同時，國家也要重視管理。因此，旅游區(qū)所在地的相關(guān)政府部門要根據(jù)具體情況，對旅游房地產(chǎn)的發(fā)展嚴格管控、合理規(guī)劃；在對所在區(qū)城市進行規(guī)劃時，可以結(jié)合旅游區(qū)的情況，進行全局的規(guī)劃以及管理，有目的的、合理的進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)；此外，在進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)時，要對房地產(chǎn)開發(fā)商的資格嚴格審核，針對開發(fā)項目要做好前期的調(diào)研工作，判斷該項目是否可以進行，進而有效防止盲目開發(fā)的情況出現(xiàn)；與此同時，針對相關(guān)法律，要不斷的進行完善，并依據(jù)具體情況，適時做出調(diào)整，對旅游房地產(chǎn)的開發(fā)起到引導以及監(jiān)督的作用[5]。

3.2 先規(guī)劃后實施，有序進行

對于旅游房地產(chǎn)開發(fā)一定要做到先規(guī)劃后實施，而且規(guī)劃的內(nèi)容要符合旅游景區(qū)制定的總體規(guī)劃以及制約性的規(guī)劃，也就是說旅游景區(qū)制定的總體規(guī)劃不允許的開發(fā)項目絕對不能開發(fā)，允許的項目不僅要符合大體規(guī)劃，而且項目布局要合理，既考慮到目前情況，也要考慮未來的發(fā)展態(tài)勢，最大程度上規(guī)避盲目開發(fā)以及過度開發(fā)的情況發(fā)生，進一步促使房地產(chǎn)與環(huán)境、當?shù)匚幕扔袡C融合，同時有效促使經(jīng)濟收益以及社會收益最大化；此外，旅游房地產(chǎn)重在其具有的旅游功能，為此，房地產(chǎn)商在進行規(guī)劃時，要注意完善配套設(shè)施，依據(jù)旅游人群的需求做出調(diào)整，保證用戶的體驗以及感受。

3.3 以保護環(huán)境前提進行開發(fā)

在進行旅游房地產(chǎn)開發(fā)之前，要制定保護旅游環(huán)境的規(guī)劃，堅持以保護環(huán)境為前提進行開發(fā)，最大程度上保證自然環(huán)境以及生態(tài)環(huán)境不會受到旅游房地產(chǎn)開發(fā)的危害；此外，要堅持以人為本的原則，依據(jù)游客的需求來進行開發(fā)，保證人與自然的和諧。在對房地產(chǎn)進行設(shè)計時，要充分考慮到當?shù)刈匀画h(huán)境與生態(tài)環(huán)境，利用環(huán)境優(yōu)勢進行開發(fā)，遵循保護環(huán)境以及以人為本的原則，保證旅游房地產(chǎn)開發(fā)與環(huán)境保護能夠達到雙贏[6]。

3.4 要展現(xiàn)出特色，提高品味

房地產(chǎn)在一定程度上也是文化的一種象征，缺少文化內(nèi)涵的房地產(chǎn)在社會上是不具備有很強的發(fā)展前景的，為此，不論是最初的房地產(chǎn)項目規(guī)劃，還是關(guān)于項目的設(shè)計，彰顯的文化特色以及建筑的表現(xiàn)形式，亦或是全部旅游房地產(chǎn)的布局，都需要充分考慮并融合本地區(qū)的自然生態(tài)環(huán)境，結(jié)合當?shù)氐膫鹘y(tǒng)特色，和本地區(qū)的特色文化有機結(jié)合在一起，進而使得房地產(chǎn)項目在后續(xù)的使用中或者僅僅是觀看就能夠體現(xiàn)出其品味以及特色。

3.5 合理安排配套措施，完善其功能

目前，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展水平相當，對于旅游房地產(chǎn)來說，要想體現(xiàn)出與眾不同、在競爭中脫穎而出，就必須在配套措施以及服務上下功夫。為此，旅游房地產(chǎn)在進行規(guī)劃以及建設(shè)時，對于相關(guān)配套措施也要進行合理的、科學的安排，保證其功能性的同時，提高整個房地產(chǎn)項目的品質(zhì)；此外，對于配套措施除了進行合理的、科學的安排外，也要保證其具備有舒適性、自由性等，全方位滿足游客的需求；另外，也要注意其與自然生態(tài)環(huán)境之間的關(guān)系，保證其與房地產(chǎn)項目、自然生態(tài)環(huán)境有機融合[7]。

結(jié)語：

對于旅游房地產(chǎn)開發(fā)模式的探究還在不斷的進行，以上提到的只是很小的一部分，在接下來的發(fā)展中，相關(guān)部門以及房地產(chǎn)商一定要重視環(huán)境與人之間的關(guān)系，不僅要堅持以保護生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，更要兼顧以人為本的方針，從而使得旅游房地產(chǎn)在未來能夠更健康的發(fā)展。