淺析房地產(chǎn)評(píng)估在土地征收補(bǔ)償中的應(yīng)用

文/梁宇 陜西地建房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司 陜西西安 710000

1、前言

中國(guó)進(jìn)入快速城市化階段后，對(duì)建設(shè)用地的需求也在增加。每年，大量的農(nóng)業(yè)用地被改建為建設(shè)用地。失地農(nóng)民人數(shù)逐年增加。根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，到3030年，將占用耕地54.5萬(wàn)畝，將有7800多萬(wàn)農(nóng)民失去土地和就業(yè)崗位。在現(xiàn)行的國(guó)有土地征收補(bǔ)償條例中，建立了公平補(bǔ)償原則和城市房屋城市房?jī)r(jià)補(bǔ)償原則。不過(guò)，該條例并不包括集體土地收購(gòu)。在當(dāng)前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平下，目前的征地補(bǔ)償制度還存在許多亟待解決的問(wèn)題。

2、現(xiàn)行征地補(bǔ)償制度存在的問(wèn)題

目前的征地補(bǔ)償制度存在一些問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致其他一些因素干擾實(shí)際的實(shí)施。

2.1 立法不夠及時(shí)

在我的國(guó)家。由于土地補(bǔ)償制度分散在個(gè)人銀行法中，集體土地征收補(bǔ)償規(guī)定尚未發(fā)布，農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)缺乏法律保護(hù)，不能依靠征地補(bǔ)償。作為一個(gè)規(guī)則制定者，政府總是在收集過(guò)程中發(fā)揮主導(dǎo)作用，它也是規(guī)則的實(shí)施者。土地市場(chǎng)交易價(jià)格是其壟斷地位。在工業(yè)化和城市化進(jìn)程中。農(nóng)民的土地被政府以非常低的價(jià)格征收，但以更高的價(jià)格出售。一些地方政府和開發(fā)商已經(jīng)獲得了土地升值的全部份額，侵犯了失地農(nóng)民的合法權(quán)益。長(zhǎng)期以來(lái)，補(bǔ)償是否是中國(guó)土地征收中的一個(gè)真正問(wèn)題。

2.2 補(bǔ)償過(guò)低

實(shí)際進(jìn)行土地補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候應(yīng)用的方法是使用輸出值來(lái)作為補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，這一數(shù)值作為標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候特點(diǎn)是最終的補(bǔ)償數(shù)值較低，范圍也很窄?，F(xiàn)在中國(guó)農(nóng)村征用的土地基本是按照土地管理法規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，?nèi)容包括了土地補(bǔ)償費(fèi)用以及安置補(bǔ)償費(fèi)用等。人們想方設(shè)法將土地置換成耕地以獲得更高的補(bǔ)償，但是僅僅是最初使用的時(shí)候就作為耕地的才能夠作為收入損失的依據(jù)進(jìn)而獲得補(bǔ)償，這樣一來(lái)補(bǔ)償?shù)姆秶蟠鬁p小，土地的定位不夠科學(xué)，土地供求關(guān)系對(duì)于土地的價(jià)值影響也沒(méi)有考慮進(jìn)去，最終導(dǎo)致補(bǔ)償?shù)臋C(jī)制難以反映出來(lái)土地的實(shí)際價(jià)值。

2.3 計(jì)算方式不合理

中國(guó)的大部分土地都是以低價(jià)征收的，土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)行的“土地管理法”，按照產(chǎn)值補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算失地農(nóng)民的安置補(bǔ)助費(fèi)是不合理的，難以保證維持和提高原有的生活水平?！肮べY標(biāo)準(zhǔn)”規(guī)定，“30倍天花板”因地而異，不適應(yīng)日益發(fā)展的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)條件。目前的土地補(bǔ)償計(jì)算方法并未完全反映土地價(jià)值。土地所有權(quán)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)是農(nóng)村土地征收價(jià)值的實(shí)際表現(xiàn)。中國(guó)的征地補(bǔ)償制度主要體現(xiàn)在“土地管理法”的有關(guān)規(guī)定中，該法只補(bǔ)償征地前的價(jià)值，忽略了征地后的增加值。目前的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)用耕地價(jià)值取代了農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償。這兩項(xiàng)主要收購(gòu)基于平均年產(chǎn)值30倍和前三年：如果兩次收購(gòu)的年產(chǎn)值是30倍，那么仍然不足以維持農(nóng)民的原始生活水平。挖掘土地。地方政府將從國(guó)有土地使用權(quán)中獲得一定比例的收入。在當(dāng)前農(nóng)業(yè)科技發(fā)展水平下，不同耕作方式下主要農(nóng)作物的產(chǎn)量差別不大。以產(chǎn)值作為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，難以反映不同地區(qū)之間土地價(jià)值的差異?，F(xiàn)行的補(bǔ)償規(guī)定未能充分反映征地后農(nóng)民失去的土地所有權(quán)和使用權(quán)的價(jià)值。實(shí)踐。在中國(guó)的許多地方，征地補(bǔ)償?shù)挠?jì)算采用法定最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，有些甚至不符合法定標(biāo)準(zhǔn)。在一些地方，即使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到最高標(biāo)準(zhǔn)的30倍，失地農(nóng)民的生活水平仍然比以前低。

3、完善土地征收補(bǔ)償有關(guān)政策的措施

改善相關(guān)的房地產(chǎn)評(píng)估制度，可以有效保證人民的土地產(chǎn)權(quán)不受損害。

3.1 公平補(bǔ)償合理補(bǔ)償

在工業(yè)文明和城市化進(jìn)程中，土地征用向建設(shè)用地的轉(zhuǎn)變創(chuàng)造了土地增值。國(guó)家應(yīng)確保農(nóng)民的收入來(lái)自土地增值。草案不再按被征收土地的原用途提供補(bǔ)償，取消土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)總額的30倍。但是，草案沒(méi)有提到“合理的補(bǔ)償”。根據(jù)中國(guó)的基本國(guó)情，立法應(yīng)確立公平補(bǔ)償和合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t。

3.2 建立完善的補(bǔ)償制度

按照合理補(bǔ)償?shù)脑瓌t。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)土地的市場(chǎng)價(jià)值確定?？紤]到農(nóng)民征地，預(yù)期收入和未來(lái)生活標(biāo)準(zhǔn)造成的實(shí)際損失。對(duì)于在特定年齡（例如50歲）具有較強(qiáng)工作能力的農(nóng)民，還需要考慮培訓(xùn)費(fèi)和失業(yè)保險(xiǎn)。財(cái)產(chǎn)的國(guó)家價(jià)值與其市場(chǎng)價(jià)值之間的差異是確定所購(gòu)買產(chǎn)權(quán)的補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。因此，征地補(bǔ)償不僅需要確定被征收土地的財(cái)產(chǎn)價(jià)值，還需要考慮經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償能否更充分地補(bǔ)償土地所有者的經(jīng)濟(jì)損失。農(nóng)地市場(chǎng)價(jià)值是農(nóng)地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的核心組成部分。在征地補(bǔ)償中，應(yīng)從區(qū)域經(jīng)濟(jì)條件和區(qū)位條件等方面對(duì)市場(chǎng)農(nóng)用地價(jià)值進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)。只有綜合考慮和合理計(jì)算土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，才能更有效地保護(hù)失地農(nóng)民的合法權(quán)益和失地農(nóng)民的長(zhǎng)期生命力。獲得有效保護(hù)。在農(nóng)地市場(chǎng)條件下，土地利用價(jià)值評(píng)估應(yīng)以農(nóng)地自然經(jīng)濟(jì)條件為依據(jù)。這是評(píng)估農(nóng)田的第一步。其次，通過(guò)對(duì)土地質(zhì)量的綜合分析，得出土地利用水平和經(jīng)濟(jì)效益。然后，根據(jù)農(nóng)業(yè)土地收入和其他相關(guān)地價(jià)數(shù)據(jù)，確定基準(zhǔn)地價(jià)。土地使用價(jià)格以基準(zhǔn)地價(jià)表示，為每塊耕地的價(jià)格提供科學(xué)依據(jù)。

結(jié)語(yǔ)：

區(qū)分土地價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值之間的差異是土地補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)。因此，征地補(bǔ)償不僅是對(duì)征地價(jià)值的補(bǔ)償，也是對(duì)幫助農(nóng)民生活的征地補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償。土地的存在價(jià)值是征地補(bǔ)償?shù)闹饕罁?jù)。要把各種征地條件與區(qū)域發(fā)展相結(jié)合，對(duì)征地補(bǔ)償措施進(jìn)行綜合研究，確保村民的利益不受侵害。