房地產(chǎn)項(xiàng)目定位及其風(fēng)險(xiǎn)控制探討

文/周鵬程 湖南廣澤置業(yè)發(fā)展有限公司 湖南長(zhǎng)沙 410000

房地產(chǎn)主要包括建筑物及土地相關(guān)各種權(quán)益，由于自身具備的固定性特質(zhì)，于經(jīng)濟(jì)學(xué)角度被稱(chēng)之為不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)具體可分為三類(lèi)，包括房地合一、土地及建筑物?；谏鐣?huì)發(fā)展腳步的不斷加快，人們對(duì)房地產(chǎn)的關(guān)注程度越來(lái)越高，且愈發(fā)深入，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展有效定位及風(fēng)險(xiǎn)控制具有必要性。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定位概述

1.1 消費(fèi)者行為分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)面向的主體為消費(fèi)者，想要開(kāi)展有效的項(xiàng)目定位操作，需要重視考量消費(fèi)者這一要素，針對(duì)消費(fèi)者行為實(shí)施精準(zhǔn)分析。國(guó)家發(fā)展水平逐漸提升，人們生活品質(zhì)越來(lái)越高，對(duì)房屋的需求不再只局限于容身，對(duì)其功能性等其他方面的需求日益旺盛。倘若房地產(chǎn)銷(xiāo)售操作開(kāi)展過(guò)程中，可對(duì)消費(fèi)者的各方面現(xiàn)實(shí)需求加以充分調(diào)查考量，進(jìn)而對(duì)自身開(kāi)展有效定位，不僅可大幅度提升銷(xiāo)售整體效果，且有助于促進(jìn)自身市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。具體而言，基于消費(fèi)者行為分析的房地產(chǎn)項(xiàng)目定位可從如下三方面著手，包括項(xiàng)目自身定位、消費(fèi)者及其需求定位。倘若可以確保相應(yīng)各環(huán)節(jié)定位操作發(fā)揮較高的實(shí)效性，則可大幅度提升房地產(chǎn)項(xiàng)目定位準(zhǔn)確性及有效性[1]。

1.2 市場(chǎng)調(diào)研

此處的市場(chǎng)調(diào)研主要指，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展精準(zhǔn)定位前實(shí)施的各環(huán)節(jié)信息調(diào)查操作，有助于后期開(kāi)展各環(huán)節(jié)定位操作的順利性。基于市場(chǎng)調(diào)研獲取和掌握的數(shù)據(jù)信息，可促使相應(yīng)決策者更全面、有效的考量市場(chǎng)銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)相關(guān)的各種基本情況及影響因素等，進(jìn)而可以在具體進(jìn)行定位操作的過(guò)程中，開(kāi)展實(shí)效性及價(jià)值均較高的行為操作。具體開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研操作的過(guò)程中，需要基于市場(chǎng)角度開(kāi)展相關(guān)分析，對(duì)相關(guān)需求加以充分考量。

根據(jù)現(xiàn)如今掌握的市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，可以得知，房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在較為顯著的失真、不實(shí)用等問(wèn)題?；诖?，為了防止此類(lèi)問(wèn)題對(duì)最終的定位結(jié)果造成不良影響，理應(yīng)注重有效收集數(shù)據(jù)，確保結(jié)果真實(shí)、有效性。同時(shí)，調(diào)研作為掌握各種市場(chǎng)信息的最為可靠、直觀的手段之一，在將其應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目定位過(guò)程中時(shí)，需要更為仔細(xì)、認(rèn)真，積極利用多種高實(shí)效性的現(xiàn)代化手段，秉持嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度，力求促使所收集的各種數(shù)據(jù)均具備較高的真實(shí)性和有效性，可直觀的說(shuō)明相關(guān)問(wèn)題和現(xiàn)狀。所以，在具體開(kāi)展基于房地產(chǎn)項(xiàng)目定位的市場(chǎng)調(diào)研操作的過(guò)程中，應(yīng)注重在收集各種房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)和材料的過(guò)程中，設(shè)計(jì)和制作出針對(duì)性及直觀性較高的調(diào)研表格及調(diào)查問(wèn)卷。

2、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)控制有效方法

由于房地產(chǎn)的類(lèi)型相對(duì)較多，且各類(lèi)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)間又存在較大差異性，因此，在具體開(kāi)展房地產(chǎn)投資操作以前，一般需要開(kāi)展針對(duì)性及實(shí)效性較高的調(diào)查分析操作?；谝酝{(diào)查數(shù)據(jù)可以明確相應(yīng)項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低的項(xiàng)目，隨后，可開(kāi)展二次篩選操作，明確風(fēng)險(xiǎn)最小的項(xiàng)目，開(kāi)展具體的投資操作。上述操作中需要注意的是，項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)小，收益通常較低，這將損益相兼的特點(diǎn)較為顯著的體現(xiàn)了出來(lái)[2]。

利用上述方法可擇選出較多低風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目，不僅可通過(guò)二次篩選明確較為理想的單個(gè)項(xiàng)目，也可以經(jīng)由組合投資的方式，降低自身風(fēng)險(xiǎn)。基于同一社會(huì)大背景下，經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，在不同項(xiàng)目中的表現(xiàn)不盡相同，倘若對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展組合操作并非對(duì)其開(kāi)展逐一的風(fēng)險(xiǎn)分析，在大幅度減少風(fēng)險(xiǎn)的前提下，最大化自身收益的可能性也相對(duì)較高。

利用有效、詳盡的市場(chǎng)調(diào)查操作實(shí)現(xiàn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制也是較為可靠的手段之一。開(kāi)展高質(zhì)量的前期調(diào)研，可更為精準(zhǔn)、可靠的預(yù)估相應(yīng)項(xiàng)目的成果?；诖耍诰唧w開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制操作時(shí)，有必要對(duì)前期市場(chǎng)調(diào)研提起高度重視。充分發(fā)揮各環(huán)節(jié)調(diào)研操作實(shí)效性，可對(duì)項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)應(yīng)用情況及材料的應(yīng)用狀況等進(jìn)行更為詳盡、精準(zhǔn)的掌握，有助于提升項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制整體效果。

項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中，經(jīng)由高實(shí)效性的項(xiàng)目管理操作，也可以達(dá)到控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的效果。究其原因，實(shí)際開(kāi)展各環(huán)節(jié)項(xiàng)目建設(shè)操作的過(guò)程中，出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的幾率最大，基于此，開(kāi)展有效的管理至關(guān)重要，有助于降低風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)幾率。具體而言，具體管理過(guò)程中，應(yīng)注重完善相關(guān)管理?xiàng)l例，并應(yīng)注重積極加大各環(huán)節(jié)管理操作及相關(guān)規(guī)定的制定力度，可通過(guò)開(kāi)展多元化的人員培訓(xùn)操作以及引進(jìn)、應(yīng)用高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才等方式實(shí)現(xiàn)。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展腳步越來(lái)越快，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位具有的重要性也越來(lái)也高，開(kāi)展高質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)控制操作具有重要意義。因此，有必要積極探尋及創(chuàng)新出多種有效手段，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展精準(zhǔn)定位及高質(zhì)量的風(fēng)險(xiǎn)控制操作，對(duì)推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展存在積極影響。