海南全域限購(gòu)政策綜合效應(yīng)顯現(xiàn)

文/王存福

從推出全域限購(gòu)政策起，海南房地產(chǎn)調(diào)控便成為各方高度關(guān)注的焦點(diǎn)。近期調(diào)查發(fā)現(xiàn)，海南房地產(chǎn)調(diào)控實(shí)施全域限購(gòu)政策一年多來(lái)，對(duì)樓市降溫效果明顯，搶購(gòu)場(chǎng)面得到遏制，市場(chǎng)維持總體穩(wěn)中有漲態(tài)勢(shì)。

與此同時(shí)，全域限購(gòu)對(duì)海南固定資產(chǎn)投資、經(jīng)濟(jì)增速等方面的影響正在顯現(xiàn)。海南迎來(lái)改變“一房獨(dú)大”和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的窗口期，但多個(gè)市縣依然面臨產(chǎn)業(yè)支撐乏力的困境，其他產(chǎn)業(yè)未能及時(shí)填補(bǔ)房地產(chǎn)調(diào)控造成的“空缺”，海南實(shí)現(xiàn)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型仍需時(shí)日。

市場(chǎng)過(guò)熱勢(shì)頭被遏制 分化明顯

經(jīng)過(guò)一年多的全域限購(gòu)政策，海南樓市發(fā)展過(guò)熱過(guò)快的勢(shì)頭遭到抑制，但市場(chǎng)分化較為明顯。

作為“長(zhǎng)影環(huán)球100”的重要配套項(xiàng)目，位于海口西海岸的某樓盤銷售中心門前一度幾無(wú)購(gòu)房者光顧。這處當(dāng)年搶在全域限購(gòu)政策前開(kāi)盤的項(xiàng)目，曾經(jīng)門庭若市。但受限購(gòu)政策影響，共計(jì)十多棟樓如今僅銷售掉四棟，此前單價(jià)一降再降，但銷售進(jìn)度依然遲緩。直到近期，該項(xiàng)目推出優(yōu)惠活動(dòng)，均價(jià)降到了12000元左右，才重拾銷售熱度。

距離10公里以外的某樓盤項(xiàng)目卻出現(xiàn)火爆景象。首推的幾棟樓均價(jià)每平方米17300元，如果選擇2000多元的“裝修包”和20多萬(wàn)一個(gè)停車位，算下來(lái)單價(jià)已經(jīng)不低，但在開(kāi)盤前，認(rèn)購(gòu)人數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)際可購(gòu)房人數(shù)。

?？谑凶〗ň值臄?shù)據(jù)表明，全域限購(gòu)政策調(diào)控效果取得一定效果。2018年1-12月，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。2019年1月1日至3月底海口市銷售商品房71.87萬(wàn)平方米，同比下降75.55%，商品房均價(jià)14837元/平方米，同比下降2.35%。

海南全省房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)進(jìn)一步分化。目前全省房地產(chǎn)市場(chǎng)，?？跓岫茸罡撸齺喆沃?，其他市縣基本上已難覓一年多前的火爆景象。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年4月23日至2019年4月底，三亞市實(shí)際銷售商品房3256套，銷售面積僅32.46萬(wàn)平方米，而在限購(gòu)政策出臺(tái)前，三亞市商品房年均銷售約200萬(wàn)平方米。

冷清的情況，在海島西線更加明顯，從北部的澄邁、臨高、儋州等市縣，到南部的昌江、東方和樂(lè)東等市縣，均無(wú)法找到一年前的搶購(gòu)場(chǎng)景。“現(xiàn)在一個(gè)月能賣出2位數(shù)的套數(shù)，都覺(jué)得挺好的了。”西線某市縣一房管部門負(fù)責(zé)人表示。

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，去年海南全省商品房銷售面積1432.25萬(wàn)平方米，同比下降37.5%，連續(xù)11個(gè)月下降，且降幅基本保持在30%左右；全省商品房銷售金額2083.29億元，同比下降23.2%。今年上半年，全省房屋銷售面積394.43萬(wàn)平方米，同比下降57.1%；房屋銷售額620.39億元，同比下降54.9%。

全域限購(gòu)綜合效應(yīng)顯現(xiàn)

“全域限購(gòu)政策的出臺(tái)，既有‘房住不炒’的大背景，但更多是避免海南再次陷入‘利好只是利好房地產(chǎn)’的困局?！焙Ｄ鲜≌晃徊块T負(fù)責(zé)人表示，從各方的反映及數(shù)據(jù)來(lái)看，在遏制房地產(chǎn)過(guò)熱過(guò)快發(fā)展方面，全域限購(gòu)發(fā)揮了重要作用，但其帶來(lái)的其他綜合效應(yīng)也緊隨而至。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年全省完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1715.04億元，同比下降16.5%，投資從6月起轉(zhuǎn)為負(fù)增長(zhǎng)，連續(xù)7個(gè)月下降。今年上半年，全省固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）同比下降23%，降幅比一季度收窄9.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降31.4%。

稅收下降明顯。去年房地產(chǎn)業(yè)增值稅連續(xù)數(shù)月下降，1-12月累計(jì)下降16.8%。今年1-4月份，房地產(chǎn)業(yè)稅收收入148.4億元，同比下降23.2%，減收44.9億元，房地產(chǎn)業(yè)稅收占全部稅收比重由2018年的42.7%下降到32.4%。其中保亭縣、樂(lè)東縣下降幅度近四成，五指山市近三成。隨著調(diào)控政策和減稅降費(fèi)效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，海南省房地產(chǎn)業(yè)稅收可能進(jìn)一步下降。

受全域限購(gòu)政策影響，海南陵水縣在建的部分房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度放緩或停工，庫(kù)存積壓較多，銷售基本停滯，矛盾糾紛凸顯，存在資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)走低。調(diào)控政策出臺(tái)后，房企在開(kāi)發(fā)商品住宅受阻，對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期走低，部分房企甚至萌發(fā)投資重心撤出海南的想法；對(duì)房地產(chǎn)從業(yè)人員就業(yè)影響已初步顯現(xiàn)，部分中介機(jī)構(gòu)及銷售人員已轉(zhuǎn)戰(zhàn)至北部灣無(wú)限購(gòu)地區(qū)和云滇地區(qū)；受嚴(yán)格限購(gòu)新政影響，出現(xiàn)較多退房退款情況，房企與中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及個(gè)人出現(xiàn)傭金結(jié)算糾紛。

受供求關(guān)系影響，控價(jià)壓力持續(xù)增大。以?？跒槔?，一方面，受利好政策影響，部分商品住宅項(xiàng)目房?jī)r(jià)備案已滿6個(gè)月，醞釀借用到期重新備案時(shí)機(jī)調(diào)高備案價(jià)格，商品住宅控價(jià)壓力逐步增大；另一方面，?？谑猩唐纷》繉?shí)際庫(kù)存面積不足300萬(wàn)平方米，去化周期約6個(gè)月，且短期內(nèi)供給增加有限，控價(jià)任務(wù)非常繁重。同時(shí)，海口市正處于“兩個(gè)暫?！鞭D(zhuǎn)型升級(jí)過(guò)渡期，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，仍將面臨產(chǎn)業(yè)調(diào)整導(dǎo)致供給不足、住宅庫(kù)存偏低和常住人口持續(xù)增長(zhǎng)、“新市民”實(shí)現(xiàn)住房愿望等供需矛盾，存在階段性控價(jià)壓力。

購(gòu)房糾紛頻出。去年以來(lái)，某樓盤項(xiàng)目100多位業(yè)主多次在項(xiàng)目售樓處、辦公室等場(chǎng)所聚集，要求房企解除合同退房，多個(gè)在售商品房項(xiàng)目也陸續(xù)反映此類情況，認(rèn)為房?jī)r(jià)管控下調(diào)導(dǎo)致其購(gòu)房受到損失，引發(fā)購(gòu)房糾紛。

房地產(chǎn)“空缺”未能及時(shí)填補(bǔ)

海南一直在努力擺脫經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的絕對(duì)依賴，過(guò)去拉動(dòng)海南經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的投資、出口、消費(fèi)“三駕馬車”中，投資貢獻(xiàn)最大的是房地產(chǎn)。

但其他產(chǎn)業(yè)尚未補(bǔ)上全域限購(gòu)后房地產(chǎn)業(yè)的空缺。比如海南省陵水縣，近年房地產(chǎn)業(yè)及其衍生產(chǎn)業(yè)稅收占縣總稅收九成左右，房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”局面在短時(shí)間難以扭轉(zhuǎn)。全域限購(gòu)前后，陵水主推文化旅游服務(wù)業(yè)、熱帶高效農(nóng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)信息產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)和海洋產(chǎn)業(yè)等五大產(chǎn)業(yè)，以此補(bǔ)充房地產(chǎn)投資下滑短板。即便如此，目前很多主推項(xiàng)目依然沒(méi)有實(shí)現(xiàn)落地，部分還停留在文件層面。

三亞市的房地產(chǎn)企業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也尚未達(dá)預(yù)期。三亞市住建局副局長(zhǎng)劉清偉表示，全域限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)，倒逼房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，一些企業(yè)正在研究將存量住宅用地自持用于開(kāi)發(fā)租賃住房，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與旅游產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，開(kāi)發(fā)民宿、共享農(nóng)莊，但這些項(xiàng)目仍處于可行性研究和開(kāi)發(fā)初期。

“房地產(chǎn)調(diào)控留下的缺口必須有新的產(chǎn)業(yè)來(lái)填補(bǔ)，內(nèi)容就是旅游業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。”海南省住建廳總工程師林詩(shī)輝說(shuō)。

“海南現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度很明確，就是‘房住不炒’，這些調(diào)控，既包含了房地產(chǎn)業(yè)跟其他產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化調(diào)整，以此降低房地產(chǎn)占比，也包括了房地產(chǎn)行業(yè)自身內(nèi)部的優(yōu)化調(diào)整?！焙Ｄ鲜∫晃宦毮懿块T負(fù)責(zé)人表示。

“未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策怎么走，大方向不會(huì)變，唯一留下的空間就是盡可能向‘引進(jìn)人才’這塊傾斜，而這也符合海南當(dāng)下的發(fā)展大局?！痹撠?fù)責(zé)人表示。

林詩(shī)輝表示，今年年初，住建部門對(duì)全省房地產(chǎn)形勢(shì)進(jìn)行了研究分析，決定在保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步實(shí)施精準(zhǔn)調(diào)控。嚴(yán)格控制商品住房增量，積極消化商品住房存量，將公租房等保障性住房、棚改安置住房等改善性住房以及人才住房建設(shè)與存量商品住房消化有機(jī)結(jié)合，實(shí)現(xiàn)供需平衡。

海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃表示，海南省始終堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，決不當(dāng)“房地產(chǎn)加工廠”，以壯士斷腕的決心調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，降低經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴，從服務(wù)于海南自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港建設(shè)大局出發(fā)謀劃和發(fā)展產(chǎn)業(yè)。接下來(lái)從海南作為自貿(mào)區(qū)（港）一個(gè)整體的角度出發(fā)，爭(zhēng)取國(guó)家同意海南從省級(jí)層面出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的指導(dǎo)意見(jiàn)，市縣制定具體實(shí)施方案，在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，待條件成熟時(shí)，以合適的方式實(shí)施。

海南現(xiàn)代管理研究院院長(zhǎng)王毅武指出，海南房地產(chǎn)業(yè)健康、穩(wěn)定、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展必然是從“一業(yè)獨(dú)大”向經(jīng)濟(jì)的重要組成部分轉(zhuǎn)型，體現(xiàn)與實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀結(jié)構(gòu)與適當(dāng)比例。