中國石油云南銷售公司租賃加油站主要法律風(fēng)險(xiǎn)類別與防控措施研究

湯玉波

（中國石油云南銷售分公司，昆明 650238）

1 引言

云南銷售公司現(xiàn)有近250座租賃加油站，約占公司加油站的40%，租賃站純槍量約占總純槍量的43%，單站平均銷量在四千噸以上，汽柴比為1.09，租賃站總銷量、經(jīng)濟(jì)效益在成品油銷售中占比較大。出租方通過變相漲租、解約、到期收回等方式會(huì)使加油站的數(shù)量減少，公司銷量減少，嚴(yán)重影響云南銷售公司經(jīng)營效益，逐漸丟失市場(chǎng)份額，租賃站法律風(fēng)險(xiǎn)逐步增大。

2 成品油行業(yè)租賃加油站主要法律風(fēng)險(xiǎn)類別

基于成品油業(yè)務(wù)的特性，結(jié)合租賃關(guān)系的法律分析，我們認(rèn)為租賃站法律風(fēng)險(xiǎn)類別主要可以從以下幾個(gè)方面概括。

2.1 合同主體瑕疵或不適格導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

加油站租賃合同的主體是指租賃合同的當(dāng)事人，包括出租方和承租方。出租方一般是目標(biāo)加油站的所有權(quán)人、全體股東、代理人、經(jīng)權(quán)利人同意的轉(zhuǎn)租人等。合同主體是否適格，對(duì)合同效力、合同履行有重大影響，是較易產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)節(jié)。

2.2 合同客體瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

加油站租賃合同的客體是指作為經(jīng)營管理對(duì)象的加油站整體，既包括加油站的資產(chǎn)，也包括加油站的全部經(jīng)營權(quán)。這些問題可能導(dǎo)致加油站無法正常經(jīng)營甚至停業(yè)，也可能面臨消防、安監(jiān)、環(huán)保等管理部門的行政處罰，甚至有可能面臨來自第三方的權(quán)利主張。因此在合同簽訂前，應(yīng)審慎審查租賃標(biāo)的加油站是否存在上述瑕疵，若存在此類風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在決策時(shí)充分考慮。

2.3 合同內(nèi)容瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

合同效力瑕疵，合同效力是法律賦予依法成立的合同所產(chǎn)生的約束力。通常情況下，依法成立的合同，自成立時(shí)生效。在合同主體合法的情況下，現(xiàn)行立法及司法實(shí)踐對(duì)合同效力瑕疵均持審慎態(tài)度。即使對(duì)于當(dāng)事人約定的經(jīng)登記或公證生效的合同，雙方若未進(jìn)行相應(yīng)登記或公證，但合同已實(shí)際履行時(shí)，一般也認(rèn)定合同已成立并生效。合同條款瑕疵，合同條款是合同條件的表現(xiàn)和固定化，是確定合同當(dāng)事人權(quán)利和義務(wù)的根據(jù)，否則將影響合同成立、生效和履行以及實(shí)現(xiàn)訂立合同的目的。

2.4 合同履行瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

第一，相對(duì)方違約。在我方與出租人簽訂的租賃合同中，往往會(huì)約定出租人負(fù)有保證加油站房屋及設(shè)備無權(quán)利瑕疵與實(shí)物瑕疵的責(zé)任，同時(shí)也會(huì)要求出租人在某些事項(xiàng)的處理上給予配合。此類風(fēng)險(xiǎn)是否發(fā)生，通?；诔鲎夥降男袨?，我方作為承租方很難控制。第二，我方違約。包括：未經(jīng)出租人同意擅自改造加油站；經(jīng)營過程中，因我方原因?qū)е录佑驼居嘘P(guān)證照無法年檢、過期；遲延付款、交接行為未固定相關(guān)證據(jù)、擅自處置交接資產(chǎn)等。若我方的違約行為同時(shí)觸犯有關(guān)行政法規(guī)，還可能導(dǎo)致政府部門的相關(guān)行政處罰。

2.5 政策、規(guī)劃等變化導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)

租賃加油站因政策變更或規(guī)劃變化而滅失的風(fēng)險(xiǎn)，因我方非所有權(quán)人，不具有與政府等公權(quán)機(jī)構(gòu)對(duì)房屋土地的征收征用進(jìn)行協(xié)商的權(quán)利，也很難或者根本無法申請(qǐng)加油站的遷建，只能被動(dòng)接受租賃合同無法繼續(xù)履行的后果，能夠?qū)で蟮木葷?jì)途徑僅有依據(jù)租賃合同形成的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)[1]。

3 云南銷售公司租賃加油站主要法律風(fēng)險(xiǎn)類別

云南銷售公司租賃加油站主要包括租地自建、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營、聯(lián)營、地面資產(chǎn)、經(jīng)營權(quán)租賃等形式。筆者逐站查閱合同，識(shí)別每個(gè)加油站的法律風(fēng)險(xiǎn)，分析法律風(fēng)險(xiǎn)成因、大小，總結(jié)出了云南銷售公司租賃站主要風(fēng)險(xiǎn)類別。

第一，合同主體瑕疵或不適格導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。此類風(fēng)險(xiǎn)加油站土地使用權(quán)人和經(jīng)營權(quán)人、地面資產(chǎn)所有人常常分離，轉(zhuǎn)租也屬于此類型最典型的形式。比如昆明公司普吉站，該站屬于西山區(qū)黑林鋪普吉村第一村民小組，轉(zhuǎn)租給富民縣東村供銷社，供銷社轉(zhuǎn)租給馬政，又轉(zhuǎn)租給張之雄，張之雄又轉(zhuǎn)租給中國石油，最后西山區(qū)黑林鋪普吉村第一村民小組做聲明同意中國石油租賃。中間多次轉(zhuǎn)租，中間任何人都可以提出合同無效的主張，法律風(fēng)險(xiǎn)非常大。第二，合同客體瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。合同客體瑕疵在公司實(shí)踐中一般表現(xiàn)為加油站房屋、土地證照不全或有瑕疵；消防、安全、環(huán)保等手續(xù)不全；加油站資產(chǎn)已經(jīng)設(shè)置抵押或者存在債務(wù)等情況。此類風(fēng)險(xiǎn)在公司租賃站中也大量存在。第三，合同效力瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。如法律規(guī)定租賃期限不得超過20年，此類風(fēng)險(xiǎn)在早期聯(lián)營協(xié)議、名為轉(zhuǎn)讓實(shí)為租賃、委托經(jīng)營協(xié)議以及租地自建項(xiàng)目中大量存在。第四，合同履行瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。我方的不適當(dāng)履行主要是未按合同約定日期支付租賃費(fèi)、各種稅費(fèi)等；未按合同約定或依法合規(guī)經(jīng)營，造成被追究違約責(zé)任、被處罰或被法院確認(rèn)解除協(xié)議。第五，國家關(guān)于加油站租賃的法律、法規(guī)、規(guī)劃以及不可抗力等發(fā)生變動(dòng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。在我公司主要有：租金一次性支付，出現(xiàn)國家法律法規(guī)政策調(diào)整、拆遷、規(guī)劃、不可抗力導(dǎo)致加油站滅失，付出的租金無法追回；由于早期國家存在關(guān)于聯(lián)營的法律法規(guī)，現(xiàn)在聯(lián)營在法律上已被租賃、合伙等概念代替，目前存在法院對(duì)聯(lián)營定性的問題。

4 云南銷售公司租賃加油站主要法律風(fēng)險(xiǎn)防控措施

針對(duì)云南銷售公司存在的5類主要的法律風(fēng)險(xiǎn)問題，筆者提出了有針對(duì)性的防控措施。當(dāng)然，有些法律風(fēng)險(xiǎn)是在當(dāng)初簽訂合同時(shí)已經(jīng)存在，是無法用后天的措施來救濟(jì)的，只能在法律風(fēng)險(xiǎn)變?yōu)槭聦?shí)的風(fēng)險(xiǎn)之后采取合理方式適當(dāng)處理。

第一，針對(duì)合同主體瑕疵或不適格導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)，要在合同簽訂前的嚴(yán)格審查階段予以避免。要強(qiáng)化律師對(duì)相對(duì)方的盡職調(diào)查，并要求對(duì)方出具完備的法律文件。在合同簽訂后，若發(fā)現(xiàn)合同相對(duì)方為無權(quán)處分人，應(yīng)立即協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)人辦理追認(rèn)手續(xù)。第二，針對(duì)合同客體瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。在合同簽訂前，應(yīng)審慎審查租賃標(biāo)的情況，包括加油站各類證照手續(xù)的完備性、真實(shí)性、合法性、有效性，加油站資產(chǎn)是否存在已被抵押、擔(dān)保、質(zhì)押、留置的情形，加油站有無對(duì)外債權(quán)、債務(wù)，加油站資產(chǎn)的情況等。要求合同相對(duì)方出具所提供的證照真實(shí)合法的書面承諾。資產(chǎn)已設(shè)置抵押的，應(yīng)先將資產(chǎn)上設(shè)置的抵押解除或提供擔(dān)保。對(duì)于加油站租賃前的債權(quán)、債務(wù)，明確由出租方享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。對(duì)于無法審查的隱蔽工程，由出租方擔(dān)保不得影響我方的使用和經(jīng)營。同時(shí)，在合同簽訂前，租賃標(biāo)的若存在此類風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在決策時(shí)充分考慮，是否采取長期租賃形式。第三，針對(duì)合同效力瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。租賃合同簽訂前必須由項(xiàng)目所涉經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、法律等部門對(duì)合同各條款等內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)審查，并簽署有關(guān)意見，切實(shí)保證合同內(nèi)容符合法律規(guī)定，條款設(shè)計(jì)無遺漏，文字準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)。第四，合同履行瑕疵導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。要嚴(yán)格按照合同約定、國家法規(guī)要求履行合同，避免因?yàn)槲曳铰男胁划?dāng)造成的各類風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)公司履行方面的問題具體來說：一是嚴(yán)格按約定按時(shí)繳納租金或土地稅費(fèi)；二是確保依法合規(guī)經(jīng)營，避免對(duì)方以我方違法違規(guī)經(jīng)營為由主張解除合同并由我方承擔(dān)違約金；三是需要改造油站時(shí)，要查看合同條款，在租賃合同中未約定改造租賃站條款的，須經(jīng)出租人同意才可以改造加油站。第五，針對(duì)國家關(guān)于加油站租賃的法律、法規(guī)、規(guī)劃以及不可抗力等發(fā)生變動(dòng)導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。加油站要不斷強(qiáng)化自身建設(shè)，既要不斷提升合同管理及承辦人員的證據(jù)意識(shí)、程序意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，也要提高全公司對(duì)法律風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)，保護(hù)公司合法權(quán)益。