房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算稅收籌劃探討

劉芳 海南椰島陽光置業(yè)有限公司

一、前言

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部成本來說，土地增值稅在企業(yè)稅負(fù)中所占的比重也較大，是企業(yè)利潤影響較大的稅種之一。由于稅務(wù)部門對于土地增值稅清算工作的監(jiān)管力度越來越嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)自身項目在符合國稅發(fā)[2006]187號第二條關(guān)于土地增值稅清算條件規(guī)定的情況下必須進(jìn)行土地增值稅清算。如何正確合理地對土地增值稅清算工作進(jìn)行納稅籌劃，增加企業(yè)利潤，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要著重關(guān)注的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅收籌劃探討

（一）合理利用“20%臨界點”方法進(jìn)行納稅籌劃

“20%臨界點”籌劃法是根據(jù)稅收政策法規(guī)進(jìn)行籌劃的典型方法。根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)出售普通住宅，增值額占比扣除額的增值率低于20%的，土地增值額稅免征，若增值率在20%以上，按照全額納稅。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)必須制定合理的稅收籌劃方案，合理計算土地增值額，合理定價，實時進(jìn)行成本管控，將增值率控制在20%以下，方能免稅。保守起見，這需要提前和會計師事務(wù)所及稅局溝通，以免最終核定成本變化過大導(dǎo)致增值率超出預(yù)期增加的額外土地增值稅。

（二）適當(dāng)增加開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)土地增值稅的計征規(guī)定選擇增加開發(fā)成本的方式降低增值率。例如企業(yè)可在適當(dāng)?shù)姆秶畠?nèi)增加小區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，如：增加綠植、擴大公園、添加健身設(shè)施等，此舉不僅增加了土地增值稅扣除成本，還可以更好地滿足消費者的需求。

（三）充分利用企業(yè)財務(wù)費用

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，大部分房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目期間資金缺口較大，需通過借貸來籌措資金，而土地增值稅征收規(guī)定明確財務(wù)費用扣除項目金額時通常有兩種選擇，企業(yè)在實際操作中通過對兩種情況的高低對比來選擇最佳方案，若企業(yè)向相關(guān)金融機構(gòu)的貸款利息高于土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的5%則考慮扣除實際利息，并應(yīng)取得不高于銀行同期貸款利率的證明及利息發(fā)票，而當(dāng)企業(yè)選擇通過其他方式籌資、資金充裕或被限制放貸時則應(yīng)考慮相反方案。

（四）利用代建房的方式進(jìn)行籌劃

代建房指的是房地產(chǎn)企業(yè)通過提供勞務(wù)的方式為客戶進(jìn)行房地產(chǎn)房屋建設(shè)，建成后收取代建服務(wù)費用。據(jù)我國《稅法》及相關(guān)規(guī)定，代建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍。當(dāng)然，采取代建房方式進(jìn)行籌劃的利益與自身進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的利益是不能相比的，企業(yè)需要根據(jù)自身的資金、人力等實際情況進(jìn)行選擇。

（五）通過分割合同形式進(jìn)行籌劃

指將可實現(xiàn)單獨分割的業(yè)務(wù)從整體銷售中分離。如在商品房已竣工但尚未裝修時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可與購買人員簽訂兩份合同。一份是房屋銷售合同，另一份是裝修合同。通過這種方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只需對第一份合同中涉及金額繳納土地增值稅，而另一份合同則屬于增值稅范圍。

（六）加強財務(wù)人員專業(yè)知識培訓(xùn)，提高內(nèi)部稅籌能力

在土地增值稅納稅籌劃中企業(yè)的財務(wù)人員起著關(guān)鍵性的作用，一個是自身專業(yè)能力的重要性，二是是否能向會計師事務(wù)所和稅務(wù)部門準(zhǔn)確地傳遞財務(wù)信息，將清算中可能出現(xiàn)的問題提早解決。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要提高相關(guān)財務(wù)人員的相關(guān)專業(yè)知識：一方面要對財務(wù)人員提高要求，鼓勵員工加強自我學(xué)習(xí)，同時為員工購買專業(yè)培訓(xùn)講座課程，給員工創(chuàng)造學(xué)習(xí)機會，及時掌握最新的財稅知識。二是要加強與稅務(wù)部門的溝通，及時就工作中所存在的問題向稅務(wù)部門進(jìn)行反饋，及時解決問題。如對于項目中未來的土地增值稅清算過程中可能出現(xiàn)的問題或者違規(guī)行為，要及時甚至提前與稅務(wù)部門人員進(jìn)行溝通，避免出現(xiàn)清算風(fēng)險，或者違規(guī)行為。三是企業(yè)要通過積極與會計師事務(wù)所合作的方式，提高企業(yè)的納稅籌劃水平，從而減少納稅增加企業(yè)利潤。會計師事務(wù)所的人員不僅對土地增值稅清算工作具有專業(yè)的認(rèn)知，而且還具有豐富熟練的實踐經(jīng)驗，能夠為房地產(chǎn)土地增值稅清算工作提出更加成熟的方案；其次房地產(chǎn)企業(yè)要及時與會計師事務(wù)所進(jìn)行溝通，提供企業(yè)準(zhǔn)確的財務(wù)信息，便于其制定出最佳的納稅籌劃方案。

隨著稅務(wù)部門監(jiān)管力度的不斷加強和措施的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)必須要用足用好稅收優(yōu)惠政策，避免不合規(guī)的稅收籌劃方案和涉稅風(fēng)險。

三、結(jié)語

總而言之，土地增值稅對房地產(chǎn)行業(yè)起到了良好的調(diào)控作用。面對日漸激烈的市場行情以及政府部門不斷升級的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)企業(yè)要想做到長久穩(wěn)健發(fā)展，有必要做好土地增值稅的納稅籌劃工作，通過合理科學(xué)的納稅籌劃措施，減少稅金增加企業(yè)利潤，既能長遠(yuǎn)發(fā)展，也能對房地產(chǎn)行業(yè)起到一定的調(diào)控和推動房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。