宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題研究

徐焱 云南民族大學(xué)法學(xué)院

一、緒論

社會在發(fā)展，人們的觀念和消費水平也在發(fā)展，然而人們對宅基地的使用就不再像從前一樣只是用來解決住房的問題，而是希望能將其利用起來創(chuàng)造跟多的利益，然而現(xiàn)行法律對宅基地的規(guī)定還停滯不前同就導(dǎo)致宅基地使用權(quán)所存在的一些問題就越來越顯著了。有的人想回農(nóng)村但是卻因為其為城鎮(zhèn)戶口而愿望不能得以實現(xiàn)，而農(nóng)村里的農(nóng)民又希望得到更多的融資，希望能用宅基地去融資但因為法律的限制而愿望不能得到實現(xiàn)，種種的矛盾，體現(xiàn)了我國關(guān)于宅基地使用權(quán)的立法還是存在一定的問題。

二、我國宅基地使用權(quán)制度的現(xiàn)狀

（一）立法現(xiàn)狀

根據(jù)《物權(quán)法》第153條可以看得出來物權(quán)法對宅基地使用權(quán)并未有太多的規(guī)定，而是將它的解釋留給了土地管理法和國家有關(guān)規(guī)定，并且物權(quán)法中的相關(guān)規(guī)定也較為的保守，然而我國《土地管理法》對于《物權(quán)法》交給他的宅基地使用權(quán)問題的規(guī)定也是沒有過多過細的闡述，僅在第十一條和第六十二條、第六十三條等為數(shù)不多的法條里提到宅基地使用權(quán)，所以因立法的保守也為后面的司法現(xiàn)狀帶來了一定的問題。

（二）司法現(xiàn)狀

我國的宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式有轉(zhuǎn)讓、繼承、租賃、入股、抵押等等但是這些方式大多數(shù)都不被法律認可只能是私下流轉(zhuǎn)，比如轉(zhuǎn)讓中法律只允許本集體對本集體成員轉(zhuǎn)讓，不可對城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓，但現(xiàn)實中存在此種轉(zhuǎn)讓是由于立法的保守和不明確，也無司法解釋一類的處理給予法律援引的原因，使得法院對關(guān)于宅基地使用權(quán)房屋買賣合同這一類案件的判決帶來了不少的困難，同類的案件不同的法院因為其援引的法律條文有所不同使得判決結(jié)果有所不同，而這些判決有所不同主要是圍繞國務(wù)院辦公廳和國土資源部發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》和《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》而有所不同的。

三、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)存在的問題

（一）立法不夠明確，法律規(guī)定與現(xiàn)行法律政策相互矛盾

由于立法比較原則化，過于籠統(tǒng)不明確，才使得本作為社會福利和居住保障措施的宅基地變得不在有其該有的功能。根據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定和《繼承法》第3條的規(guī)定可以得出宅基地由于繼承法的規(guī)定而可合法的獲得另一處宅基地，由此可以看出農(nóng)民可能因繼承的原因而擁有一戶多宅，也就可以看出法律規(guī)定與法律規(guī)定之間存在著自相矛盾的情況。

（二）宅基地使用權(quán)登記存在問題

法律關(guān)于宅基地使用權(quán)登記的規(guī)定由行政法規(guī)來體現(xiàn)的，但翻看《不動產(chǎn)登記條例》來看法律對宅基地使用權(quán)的登記的規(guī)定較為籠統(tǒng)，并且較為，也未對宅基地使用權(quán)辦理變更登記和注銷登記的具體問題進行闡述。并且對登記的人員也沒有專業(yè)的要求，使得整個過程都比較的松散。

（三）宅基地使用權(quán)的取得的條件和程序存在問題

法律規(guī)定農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，而農(nóng)民們則有通過繼承，或一些不正當?shù)姆绞街粸槟苋〉酶嗟恼?，也有的不顧政策法律的?guī)定為房子加層，蓋陽臺，搭簡易房來，只為得到跟多宅基地，這就使得一宅多戶屢見不鮮，這樣的問題存在是立法的矛盾導(dǎo)致的問題也是宅基地取得條件與程序的問題，雖然《土地管理法》規(guī)定了嚴格的審批程序但是這些權(quán)利也集中在政府手里，使得這種權(quán)利可能會被村干部輕易的利用，以權(quán)謀私，使得有關(guān)系的人能得到更多的宅基地，無權(quán)的人就被更加難申請，損害了農(nóng)民的利益，使得作為社會保障并且具有福利性質(zhì)的宅基地變了味道，同時法律也未就多占超出的土地做出明確的懲罰和有效的措施。

（四）宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)存在問題

宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式有轉(zhuǎn)讓，繼承，入股，抵押等多種的方式，但法律上只有繼承是合法的，可見我國對其態(tài)度是限制的，然而社會在不斷的發(fā)展，人們的思想也在不停的進步，經(jīng)濟也在不停發(fā)展，法律對宅基地使用權(quán)的規(guī)定還一直未更新使得出現(xiàn)了一系列問題，如由于農(nóng)民向城鎮(zhèn)走但又只能在農(nóng)民之間流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)較為局限，使之不能流轉(zhuǎn)而閑置造成了宅基地閑置浪費嚴重因為流轉(zhuǎn)的局限，農(nóng)村宅基地市場需求不足導(dǎo)致住宅賣出價格偏低；而城鎮(zhèn)房屋可自由流轉(zhuǎn)，農(nóng)村房屋不可自由流轉(zhuǎn)使二者發(fā)展存在地位上的不平等違背了市場經(jīng)濟的公平性原則。

四、宅基地使用權(quán)制度的完善措施

（一）完善法律，放寬宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

從我上述宅基地使用權(quán)制度的流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀中的地方改革來看，放寬宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，使得想要回歸田園的城市人得已回歸，想要融資的農(nóng)民得以如愿融資，想要來農(nóng)村發(fā)展的投資人得以投資，并且使得宅基地得到最大化的利用。隨著社會的發(fā)展，人們的生活水平提高，作為生活保障性的宅基地，因為法律的規(guī)定而存在著大量的閑置，使得去城市居住的農(nóng)民無法將農(nóng)村的房子轉(zhuǎn)讓出導(dǎo)致其一直閑置著，出現(xiàn)大量的空心村，然而想要回到農(nóng)村的城鎮(zhèn)居民因為法律的限制而不能回去。所以完善我國關(guān)于宅基地使用權(quán)的法律對于宅基地使用權(quán)的發(fā)展至關(guān)重要，我國限制宅基地流轉(zhuǎn)問題主要還是國務(wù)院辦公廳發(fā)布的“兩個文件”，希望能對其完善，使得我國的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題能適應(yīng)我國的社會發(fā)展。

（二）完善宅基地使用權(quán)的登記制度

登記制度應(yīng)該本著減負和方便的原則，減少登記制度中繁瑣的程序，提出重要必行的程序來走，化繁為簡，并在辦理的同時一次性告訴辦理人需要準備的材料和怎樣的材料形式才是合格和標準的，避免了未辦一個證來回跑無數(shù)次，也從而提高了辦證效率。對一宅多戶，宅基地明顯超過標準的行為做出具體的規(guī)定，對于超出的地方應(yīng)當有償?shù)氖褂?，使得宅基地的浪費閑置問題得以解決。同時也要加強登記制度的監(jiān)管，有了好的制度還要有好的監(jiān)管才能使之順利進行，對于登記內(nèi)容要明確規(guī)定村內(nèi)宅基地的情況，對村內(nèi)宅基地的土地情況進行詳細的調(diào)查和記錄，使用集體土地證書予以確認并補發(fā)，以便了解其中還存在的問題，每年都進行不定期的抽查對于不誠實的現(xiàn)象給予處罰，對于不符合條件的給予查處，不符合審批條件的不予辦理，所以對于宅基地使權(quán)的登記我們要做到細致和縝密，對于出現(xiàn)的情況要不斷的完善。

（三）完善宅基地使用權(quán)取得條件和程序

對于宅基地使用權(quán)取得條件應(yīng)當規(guī)定的詳細具體并且要簡單易懂，努力完善法律對這一問題的規(guī)定，并對以假離婚、假分家等方式來取得宅基地的行為做出有效的懲罰機制，對于亂占宅基地，批少建多的現(xiàn)象給予合理分規(guī)制，嚴格監(jiān)管宅基地使用權(quán)取得的條件和程序，保證農(nóng)民的權(quán)利不被損害。

（四）放寬宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

隨著社會的發(fā)展，人們生活質(zhì)量在不斷提高，經(jīng)濟水平也不斷的上升，原有的宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定已經(jīng)不太適用在現(xiàn)行的法律里了，所以放寬宅基地的流轉(zhuǎn)是必然的，而由于我國的法律使得原本屬于物權(quán)法用益物權(quán)的宅基地使用權(quán)失去了其收益的功能，既然我們承認它屬于私法范疇那么我們也應(yīng)給予其應(yīng)有的權(quán)利，然而現(xiàn)實是有些想進城鎮(zhèn)的村民進不去想回農(nóng)村的城鎮(zhèn)居民回不來，也使得在城鎮(zhèn)買房的人，處理不了農(nóng)村的住宅就使之空閑，成無戶宅，浪費了土地資源，使得想投資宅基地的投資人投不了，土地只能閑置不能起到其應(yīng)有的用途，因此我認為有必要放寬宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

五、結(jié)語

隨著社會的發(fā)展，人們生活水平的提高，經(jīng)濟收入的上升，依舊沿用我國的現(xiàn)行法律對于農(nóng)村宅基地的規(guī)定已經(jīng)與經(jīng)濟發(fā)展的實際不符，其缺陷也日益明顯，。所以我們對宅基地使用權(quán)的放寬是很有必要的，相信這是社會發(fā)展的需要，是社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。筆者對該問題的探究也比較的粗淺，但我仍然相信宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)一定會放寬，甚至是自由流轉(zhuǎn)的。