TOD理念下的城市房地產(chǎn)開發(fā)研究

陳亮 中交佛山投資發(fā)展有限公司

前言：隨著城市化進程的加快和相關(guān)政策的支持，中國的房地產(chǎn)項目如雨后春筍般涌現(xiàn)，發(fā)展之勢空前絕后，各種問題也層出不窮，如基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，交通不便，房地產(chǎn)開發(fā)商無法解決所有問題。作為新城市主義規(guī)劃理念的 TOD，將居住環(huán)境與公共交通很好的結(jié)合，不僅大大提高了居住環(huán)境質(zhì)量，它還促進了社會的可持續(xù)發(fā)展，本文通過對房地產(chǎn)迅速發(fā)展背景下的社區(qū)交通狀況進行了分析，并進一步探討如何將TOD理念融入到房地產(chǎn)開發(fā)中提供了一些方法與策略。

一、房地產(chǎn)開發(fā)過程中存在的問題

1.目前房地產(chǎn)商利益的放大，與政府在規(guī)劃執(zhí)行不到位，造成城市建設(shè)的無序。

有些地方為追求短期經(jīng)濟效益，將一些不完善的地區(qū)進行規(guī)劃，但是規(guī)劃的執(zhí)行力度卻沒有嚴(yán)格到位。而在開發(fā)商在獲取土地使用權(quán)進行開發(fā)時，從企業(yè)經(jīng)營的角度，首先考慮的自然是自身的利益，并最大化。這就形成開發(fā)商利用規(guī)劃管理執(zhí)行不到位，只在小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境做文章，開發(fā)的小區(qū)在內(nèi)部布局較為合理，但是從整體規(guī)劃上來講，并未通盤考慮到城市管理、建設(shè)等方面。

2.配套設(shè)施不完善。

城市化進程正在加速，但土地資源有限。國家加大了對增量土地，特別是城市中心的土地管控，可開發(fā)的增量土地越來越少。于是房地產(chǎn)的開發(fā)逐漸將陣地轉(zhuǎn)移到郊區(qū)或者城鄉(xiāng)結(jié)合部，影響了住宅小區(qū)的設(shè)施配套進程。隨著人們生活水平不斷地提高，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭激烈，廣大置業(yè)群體對硬件設(shè)施的要求也在不斷的提高，除了學(xué)校、超市、醫(yī)院等基礎(chǔ)設(shè)施，業(yè)主還要求酒店、商業(yè)休閑等也應(yīng)該盡快配套。于是開發(fā)商的成本也在不斷的提升，房價因完善的配套設(shè)施而不斷地上漲，業(yè)主的置業(yè)成本也由此增加[1]。

3.規(guī)劃建設(shè)的交通系統(tǒng)規(guī)劃的不完善。

目前除了一些一線城市外，其余的大部分城市交通系統(tǒng)規(guī)劃和建設(shè)缺乏合理性，對于未來城市綜合功能的實現(xiàn)有一定的阻礙性。作為房地產(chǎn)開發(fā)商，小區(qū)的交通配套也在建設(shè)范圍內(nèi)，周邊的一些公交通的配套跟不上置業(yè)者出行的需求，因此很多城市的汽車數(shù)量逐年增加，但實際上，車輛的利用率并不高，這大大增加了社會資源的消耗。同時，消耗量過大的油料對環(huán)境造成了一定的污染。

二、TOD理念下的城市房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)對策略

1.規(guī)劃要先行，并且保持適度的前瞻性。

科學(xué)合理，并且保持適度前瞻性的交通軌道戰(zhàn)略規(guī)劃，是促進城市更好發(fā)展的前提。城市基礎(chǔ)建設(shè)與交通基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)該是相互促進的，交通方式對大眾的出行影響巨大，要進一步加強TOD理念與軌道交通建設(shè)的有機結(jié)合，為其發(fā)展起到指導(dǎo)作用，城市軌道交通規(guī)劃是城市總體規(guī)劃的重要組成部分。根據(jù)軌道交通的走向、站點的設(shè)置，綜合考慮軌道交通沿線周邊土地的利用情況，按照科學(xué)合理、適宜居住生活的原則，制定相應(yīng)的計劃和調(diào)整，為促進城市合理布局創(chuàng)造有利條件。

2.配套設(shè)施應(yīng)集中于站點

TOD的發(fā)展模式是全新的土地運用模式，在密度極高的土地上為不同階層的人們提供豐富多樣性的服務(wù)，這一理念對區(qū)域建設(shè)、城市規(guī)劃、改建地區(qū)等都有著廣泛的應(yīng)用性。網(wǎng)絡(luò)化的用地模式，極大的提高了整個區(qū)域公共交通系統(tǒng)的使用效率，促進了軌道交通系統(tǒng)更好的發(fā)展。典型的TOD開發(fā)區(qū)應(yīng)該包括以下幾點:

（1）核心商業(yè)區(qū)

每個TOD必須在站點旁邊有一個多功能商務(wù)區(qū)，使軌道交通站點成為一個多功能的目的地，最大化其吸引力。數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)購物和公共服務(wù)在公共交通旁邊更好時，人們更愿意乘坐公共交通工具。

（2）居住區(qū)與辦公區(qū)

許多人住在遠離他們上班的地方。往往要乘坐很久的公共交通上下班，費時費力，為了改變居住和就業(yè)帶來的大量時間的“鐘擺”交通壓力，TOD強調(diào)就業(yè)和生活環(huán)境的均衡布局。同時，辦公區(qū)域應(yīng)靠近軌道交通站，鼓勵上班族利用公共交通解決距離問題，大大提高公共交通效率[2]。

（3）開放空間

TOD的規(guī)劃需要高水平，做好空間格局，各項功能應(yīng)該圍繞著相對應(yīng)的開敞空間展開，使得人與人之間更好的交往，開敞空間一般包括廣場、綠地、公園等公共基礎(chǔ)設(shè)施，并且保證這些配套設(shè)施的正常使用。

（4）次級區(qū)域

TOD鼓勵使用高密度的土地，但可以有多種層次的住宅規(guī)劃，人口的高度密集，有利于TOD的核心商業(yè)區(qū)的發(fā)展也改善了軌道交通系統(tǒng)的人口服務(wù)。因此，在外圍低密度的區(qū)域也應(yīng)該加強規(guī)劃發(fā)展。這一區(qū)域被稱之為“次級區(qū)域”，這里的人們空間利用率相對于較強，在密度相對較低的區(qū)域，極大地吸引了以小汽車作為主要出行方式的人們。

（5）合理的空間設(shè)計

TOD規(guī)劃的主要原則便是建立舒適、安全的居住以及休閑環(huán)境，具備廣場和公園，連接公共交通等特點，形成多樣化的公共居住空間?？筛鶕?jù)相對應(yīng)實際情況，盡量限制車速，縮減車道寬度，為人們創(chuàng)造一個舒適，安全的環(huán)境，可以在其中散步，提高行人的趣味性。

三、建立經(jīng)濟適用房和廉租房

郊區(qū)一般遠離市中心，可以通過提高公共交通站點旁居住區(qū)的使用率，開發(fā)一定量的經(jīng)濟適用房，一方面積極響應(yīng)國家政策，解決當(dāng)前居民住房難的問題，一方面這里的住戶可以提高公共交通的客流量，實現(xiàn)共贏。

四、結(jié)束語

在城市軌道交通建設(shè)過程中，應(yīng)整體規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)。統(tǒng)一的建設(shè)與規(guī)劃，實現(xiàn)房地產(chǎn)與軌道交通共同發(fā)展[3]。形成良好的生活環(huán)境，促進消費和占用，進一步增加軌道交通的客源，提高軌道交通的利用率。該模式在香港地區(qū)許多地方得到了充分的利用。近年來，在中國交通軌道快速發(fā)展的過程中，許多城市逐漸將其納入城市規(guī)劃和建設(shè)的戰(zhàn)略。