房地產(chǎn)投資拿地小議

● 錢(qián) 巍

一、房地產(chǎn)投資拿地的重要性

（一）房地產(chǎn)投資拿地是企業(yè)運(yùn)營(yíng)的基石

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，需要構(gòu)建市場(chǎng)需求的房產(chǎn)產(chǎn)品，拿地屬于房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的基礎(chǔ)，只有擁有了更多的土地資源才能建造更多的房地產(chǎn)產(chǎn)品，擴(kuò)大企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模，提升營(yíng)業(yè)收入，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的全面提升。、

（二）房地產(chǎn)拿地影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向

拿地屬于房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)，拿地過(guò)程中，企業(yè)取得的土地使用權(quán)的具體位置以及當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求影響了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)方向。如果取得的土地屬于商業(yè)區(qū)，需要建造更多的商業(yè)產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)的密度需要 加大，這樣才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值的最大化。由此我們能夠非常清楚的看到，房地產(chǎn)投資拿地對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略有著直接的影響。

二、房地產(chǎn)投資拿地過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略缺乏必然的聯(lián)系

房地產(chǎn)投資拿地決策需要與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略緊密的聯(lián)系在一起，這樣才能從根本上保證房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理戰(zhàn)略能夠充分的實(shí)現(xiàn)，讓房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中擁有明確的方向性，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供良好的環(huán)境。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)拿地的過(guò)程中很少考慮企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，政府開(kāi)展招標(biāo)，企業(yè)就去競(jìng)標(biāo)，成功后才開(kāi)始考慮開(kāi)發(fā)以及經(jīng)營(yíng)管理方面的問(wèn)題，這樣的情況下房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，受拿地后地理位置以及其他因素的影響，很難按照企業(yè)既定的發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)行經(jīng)營(yíng)與管理。拿地過(guò)程中過(guò)于盲目不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（二）對(duì)于土地價(jià)值的評(píng)估不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)投資拿地前需要對(duì)于土地價(jià)值進(jìn)行精準(zhǔn)的評(píng)估，這樣才能在投標(biāo)的過(guò)程中擁有自己的底線，提升投標(biāo)成功概率，這對(duì)于提升房地產(chǎn)投資拿地的經(jīng)濟(jì)效益具有積極的意義。但是目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于土地價(jià)值的評(píng)估不是非常的準(zhǔn)確。由于土地價(jià)值評(píng)估不準(zhǔn)確導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在投資拿地的過(guò)程中，缺乏一定的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，盲目的確定投標(biāo)價(jià)格，一旦價(jià)格過(guò)高就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)無(wú)法拿到心儀的土地使用權(quán)，如果取得的土地實(shí)際公允價(jià)格過(guò)低就會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。由此我們能夠非常清晰的認(rèn)識(shí)到土地價(jià)值評(píng)估工作對(duì)于房地產(chǎn)投資拿地的影響是多么巨大。作為企業(yè)的管理者應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地過(guò)程中土地價(jià)值評(píng)估工作的重視。

（三）缺乏預(yù)算管理

拿地過(guò)程中需要對(duì)于土地開(kāi)發(fā)進(jìn)行全面的預(yù)算，這樣才能制定科學(xué)合理的購(gòu)入價(jià)格，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目最終能夠給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益。然而，目前房地產(chǎn)企業(yè)在拿地的過(guò)程中，缺乏全面的預(yù)算，最終房地產(chǎn)企業(yè)很難實(shí)現(xiàn)更多的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)在拿地前，沒(méi)有進(jìn)行全面的預(yù)算管理，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)展的過(guò)程中，經(jīng)營(yíng)管理成本過(guò)高，企業(yè)拿到的土地項(xiàng)目最終的凈利潤(rùn)不足，有些項(xiàng)目甚至出現(xiàn)了虧損，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展非常的不利。

（四）缺乏專門(mén)的管理人員

房地產(chǎn)投資拿地屬于一種專業(yè)性非常強(qiáng)的工作，從投資決策到投標(biāo)的工作都需要專業(yè)的知識(shí)作為支撐。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地的過(guò)程中需要擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)，這樣才能夠更好的開(kāi)展投資拿地工作。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)投資拿地人員一般都是從其他部門(mén)臨時(shí)調(diào)派的人員，企業(yè)內(nèi)部缺乏專門(mén)的投資拿地方面的專業(yè)管理人才，這樣的情況下企業(yè)投資拿地工作受到了不利的影響。投資拿地經(jīng)營(yíng)決策以及日常的運(yùn)營(yíng)管理效果不高，不利于房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地工作的順利開(kāi)展。

三、如何提升房地產(chǎn)投資拿地的工作水平

（一）根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略開(kāi)展投資拿地活動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)在選擇不同的土地項(xiàng)目的過(guò)程中，需要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略，選擇符合企業(yè)發(fā)展目的的項(xiàng)目進(jìn)行投資，這樣房地產(chǎn)企業(yè)在拿到土地使用權(quán)后，就能夠按照自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)施房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與建造。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略選擇不同的土地項(xiàng)目，能夠充分的發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)資源以及技術(shù)優(yōu)勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面實(shí)施具有積極的作用。提升房地產(chǎn)企業(yè)拿地的目標(biāo)性，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提升拿地的經(jīng)濟(jì)效益，對(duì)于企業(yè)的發(fā)展以及房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有積極意義。

（二）科學(xué)評(píng)估土地價(jià)值

房地產(chǎn)企業(yè)在投資拿地的前需要對(duì)于土地價(jià)值進(jìn)行全面的評(píng)估，為了能夠進(jìn)一步提升評(píng)估水平，應(yīng)該利用土地評(píng)估專家的專業(yè)技術(shù)以及意見(jiàn)，這樣對(duì)于提升評(píng)估的科學(xué)性具有積極意義。另外，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展土地價(jià)值評(píng)估的過(guò)程中，應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況以及土地未來(lái)的發(fā)展前景等多方的因素進(jìn)行綜合評(píng)估，這樣能夠更好的提升土地價(jià)值評(píng)估的水平，為房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地提供良好的參考數(shù)據(jù)，這對(duì)于提升拿地的效率與效果具有積極的意義。房地產(chǎn)企業(yè)還需要加大對(duì)于土地價(jià)值評(píng)估的重視，為土地價(jià)值評(píng)估創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，這樣才能全面提升土地價(jià)值評(píng)估工作水平。

（三）加強(qiáng)預(yù)算管理

為了能夠全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的拿地的工作管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)在拿地前以及拿地后都需要加強(qiáng)預(yù)算管理，這樣才能更好地開(kāi)展日常管理，提升拿地決策的科學(xué)性。在拿地前，房地產(chǎn)企業(yè)需要預(yù)算土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格，明確企業(yè)能夠接受的最低價(jià)格以及最高價(jià)格，在投標(biāo)的過(guò)程中不能盲目出價(jià)，這樣才能讓房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目管理水平得到全面的提升。在拿到土地使用權(quán)后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行有效的開(kāi)發(fā)前，需要制定全面的預(yù)算管理計(jì)劃，這樣才能最大限度的保證管理水平的提升，控制施工成本，提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)管理效果，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供可靠保證。

（四）培養(yǎng)專門(mén)的管理人員

為了能夠全面提升房地產(chǎn)投資拿地工作水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)置專門(mén)負(fù)責(zé)投資拿地的人員，不斷的提升投資拿地專業(yè)人員的專業(yè)素質(zhì)。投資拿地的負(fù)責(zé)人應(yīng)該掌握良好的土地資產(chǎn)評(píng)估知識(shí)，同時(shí)還要對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)等相關(guān)知識(shí)有一定的了解，這樣能夠全面的提升房地產(chǎn)企業(yè)投資拿地經(jīng)營(yíng)管理水平的全面提升。在日常的工作中，企業(yè)需要設(shè)置明確的內(nèi)部管理責(zé)任制，讓每個(gè)人員對(duì)于自己工作職責(zé)有一個(gè)清晰的了解與認(rèn)識(shí)，這樣就能夠全面的提升員工工作責(zé)任感，為投資拿地專業(yè)水平的提升提供良好的內(nèi)部管理環(huán)境，這對(duì)于房地差企業(yè)投資拿地工作水平的提升具有積極的意義。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)投資拿地直接影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)今后的運(yùn)營(yíng)以及房地產(chǎn)項(xiàng)目今后的開(kāi)發(fā)具有重大影響。因此在投資拿地的過(guò)程中需要綜合考慮多方面的因素，考慮到投資開(kāi)發(fā)中的各種問(wèn)題，制定科學(xué)合理的投資方案，這樣才能保證房地產(chǎn)企業(yè)在獲得了相關(guān)的土地項(xiàng)目后，能夠依靠土地獲得更多的投資收益，全面的保證房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益全面提升，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供良好的內(nèi)部環(huán)境。