三亞市中心商務(wù)區(qū)發(fā)展規(guī)劃研究①

三亞學(xué)院絲路商學(xué)院 海南省絲路商業(yè)文明研究基地 皮永華

中心商務(wù)區(qū)（Central Business District，簡稱：CBD），又叫中央商務(wù)區(qū)，一般位于一個(gè)城市的黃金地帶。它是城市的科技、文化、經(jīng)濟(jì)密集區(qū)和功能核心，是城市現(xiàn)代化的標(biāo)志。中心商務(wù)區(qū)建有大量商務(wù)辦公樓和酒店、公寓等建筑，周圍有完善的交通和通信等基礎(chǔ)配套設(shè)施，大量企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)入駐中心商務(wù)區(qū)開展商貿(mào)、金融、文化交流等各類商務(wù)活動，人員密集。對于國際化大都會城市來說，中心商務(wù)區(qū)往往代表著城市名片，體現(xiàn)了該城市對周圍區(qū)域甚至周邊國家的經(jīng)濟(jì)輻射能力。

自20世紀(jì)90年代起，我國一些中心城市也開始了中心商務(wù)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)。隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市規(guī)模擴(kuò)張，越來越多的城市將中心商務(wù)區(qū)建設(shè)納入日程。如今，那些一、二線城市，例如北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、南京、杭州、成都、武漢、西安等，都有了自己的中心商務(wù)區(qū)。這些中心商務(wù)區(qū)不僅帶動了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也是城市區(qū)域影響力的象征。

傳統(tǒng)的中心商務(wù)區(qū)一般指的就是傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)，或者傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)。所謂傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)，是一種以傳統(tǒng)風(fēng)貌為載體，以傳統(tǒng)商業(yè)活動為經(jīng)營內(nèi)容的凝聚著歷史場所感的物質(zhì)空間形態(tài)。它在歷史上是城市各種經(jīng)濟(jì)、文化和宗教等活動的中心。傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)記載著城市的發(fā)展變化，是城市可持續(xù)發(fā)展的重要體現(xiàn)。發(fā)展到現(xiàn)在，很多傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)已經(jīng)成為滲透著人文景觀內(nèi)涵的城市綜合體。傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)如北京琉璃廠、上海城隍廟、安徽屯溪老街、南京夫子廟、蘇州觀前街、無錫南禪寺、徐州戲馬臺，三亞解放路等，經(jīng)過歷史的發(fā)展，延續(xù)至今，已積淀為歷史、文化、宗教、民俗等互相交織、意義復(fù)雜的社會符合中心(許學(xué)強(qiáng)，周一星，寧越敏，1997)。

隨著城市建成區(qū)和人口規(guī)模的擴(kuò)大，城市商業(yè)點(diǎn)分布逐漸形成具有層次和網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的城市商業(yè)體系，為城市的生活服務(wù)，在這一商業(yè)體系中居于首位的商業(yè)節(jié)點(diǎn)，就成為商業(yè)中心區(qū)或者中心商業(yè)區(qū)，也是現(xiàn)代中心商務(wù)區(qū)的雛形?，F(xiàn)代商業(yè)中心區(qū)是城市中心區(qū)的重要組成部分，是城市中心區(qū)人流活動最集中的核心地帶，對城市的發(fā)展和居民的生活都有很大的影響。

與傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)不同，現(xiàn)代商業(yè)中心區(qū)的形成是當(dāng)時(shí)城市商品經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)體現(xiàn)，是一定的政治、經(jīng)濟(jì)、自然、社會、交通等因素綜合作用的結(jié)果，因此隨著條件的變化，現(xiàn)代商業(yè)中心區(qū)可能逐步遷移。當(dāng)一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)外向程度高、商務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，城市核心區(qū)商務(wù)、金融和專業(yè)服務(wù)活動達(dá)到了一定的空間集聚規(guī)模，并且形成了較為完整的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，此時(shí)的核心區(qū)便成為了中心商務(wù)區(qū)。

1 三亞建設(shè)中心商務(wù)區(qū)的時(shí)代要求

近年來，隨著旅游業(yè)的發(fā)展，三亞市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也有了較快發(fā)展，初步形成了具有三亞旅游特色的商業(yè)街和以一方百貨、明珠廣場、勝利路旺豪購物廣場為代表的大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，新型業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，連鎖經(jīng)營的行業(yè)和規(guī)模不斷擴(kuò)大，相關(guān)商業(yè)配套設(shè)施也在不斷完善。已建設(shè)完工的中鐵子悅薹項(xiàng)目將成為三亞第一個(gè)甲級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓，三亞第一個(gè)城市中心綜合體。同時(shí)，海航總部已決定遷到三亞，帶動了三亞總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2018年4月13日，習(xí)近平總書記在海南建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū)30周年大會上鄭重宣布黨中央支持海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)，支持海南逐步探索、穩(wěn)步推進(jìn)中國特色自由貿(mào)易港建設(shè)。海南肩負(fù)著我國進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放、深化改革、全面參與經(jīng)濟(jì)全球化的歷史責(zé)任。而作為海南最具旅游價(jià)值目的地和海南南部中心城市，三亞已經(jīng)被明確為海南發(fā)展建設(shè)的排頭兵，三亞國際化建設(shè)的步伐不斷加大，三亞的國內(nèi)、國際知名度和影響力也在不斷增加。

三亞目前已經(jīng)擁有了國內(nèi)十大機(jī)場之一的鳳凰國際機(jī)場，建成了繞城高速并開通了東、西環(huán)高鐵，成為了瓊南地區(qū)具有較為完善交通網(wǎng)絡(luò)的唯一中心城市。此外，隨著離境、離島免稅政策的實(shí)施以及三亞免稅店的開業(yè)，慕名前來三亞購物的游客日益增多，購物旅游已經(jīng)成為三亞旅游業(yè)的又一塊招牌。因此，無論從客觀環(huán)境、配套措施和未來發(fā)展趨勢來看，三亞建設(shè)中心商務(wù)區(qū)(CBD)都已經(jīng)擺上了日程。

2 三亞市建設(shè)中心商務(wù)區(qū)的優(yōu)勢

2.1 地理位置獨(dú)特，交通便捷

三亞是中國的南大門，是快速發(fā)展的中國唯一國際熱帶濱海旅游城市，也是海南南部中心城市。三亞地處中國東南沿海對方開放黃金海岸線最南端，是中國對外貿(mào)易的重要口岸。

在國際交往關(guān)系中，三亞具有獨(dú)特的地理區(qū)位優(yōu)勢。例如，從三亞向東經(jīng)過菲律賓可以到達(dá)西太平洋；從三亞向南經(jīng)過印度尼西亞可以到達(dá)大洋洲和南太平洋；從三亞向西經(jīng)過中南半島可以到達(dá)印度洋。相比于廣州，從三亞出發(fā)到東南亞國家和南半球要近900公里左右。同時(shí)，三亞也是中國三沙市和南海諸島的后勤基地，在中國國防建設(shè)上具有十分重要的戰(zhàn)略價(jià)值。

三亞市擁有鐵路、公路、海港、空港等優(yōu)越的交通條件。三亞鳳凰國際機(jī)場位于三亞市西部的鳳凰鎮(zhèn)城內(nèi)，是國務(wù)院批準(zhǔn)的國際航空口岸的機(jī)場之一，現(xiàn)已開通北京、上海、廣州等四十多個(gè)國內(nèi)城市的航線和新加坡、馬來西亞、泰國等十多條條國際航線，對全球59個(gè)國家實(shí)行入境免簽政策。2018年，三亞鳳凰國際機(jī)場旅客吞吐量首次突破2000萬人，成為國內(nèi)首個(gè)年旅客吞吐量達(dá)到2000萬人次的非省會地級城市。三亞機(jī)場東距三亞市中心14公里，西距天涯海角風(fēng)景區(qū)5公里，南臨三亞灣，環(huán)境優(yōu)美，交通便捷。

一直以來，三亞港都存在著港區(qū)集散疏運(yùn)不暢導(dǎo)致的交通擁堵和船只航行安全問題，極大的制約了城市的發(fā)展。為了改善三亞城市環(huán)境，解決港城發(fā)展瓶頸，2005年，三亞市啟動了三亞港客、貨、漁“三港分離”工程。其中，原漁港功能搬遷至崖州灣寧遠(yuǎn)河口西側(cè)并建設(shè)崖州中心漁港（已建成）；原貨運(yùn)港功能搬遷至南山岬角并建設(shè)南山港區(qū)，該地區(qū)距離三亞城區(qū)約40公里；三亞老港區(qū)的功能則調(diào)整為客運(yùn)和海上旅游，同時(shí)建設(shè)三亞鳳凰島國際客運(yùn)港。2016年，“三港分離”的計(jì)劃全部實(shí)現(xiàn)。

三亞是海南省東線高速公路、中線高速公路和西線高速公路三條公路大動脈在南端的交匯處，也是海榆東線、海榆中線及海榆西線終點(diǎn)站，特別是連接?？诘臇|線高速和西線高速在城區(qū)北郊貫穿，客運(yùn)，貨運(yùn)十分便利。海南省南北兩大城市—— ?？诘饺齺喌蔫F路線已經(jīng)全線通車，鐵路運(yùn)輸可與全國聯(lián)網(wǎng)，荔枝溝三亞火車站是三亞市新的重要交通樞紐，也是海南新近通車的環(huán)島高鐵南部節(jié)點(diǎn)。便利的交通為三亞市商業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的先決條件。

2.2 自然資源豐富，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?/h3>

作為全國風(fēng)景名勝區(qū)和我國唯一的熱帶濱海旅游城市，三亞具有豐富的旅游資源、海洋資源、海島資源、漁場漁產(chǎn)資源、礦物資源以及熱帶作物資源等，這些資源的開發(fā)和利用，能極大地促進(jìn)三亞市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，進(jìn)而帶動商業(yè)的發(fā)展。

2.2.1 質(zhì)優(yōu)而豐富的旅游資源

三亞市屬于熱帶海洋性氣候，境內(nèi)集中了陽光、海水、沙灘、熔巖、植被、田園、民俗風(fēng)情等資源，形成了山、海、河、城、港自然結(jié)合的奇特?zé)釒ШＱ笊鷳B(tài)景觀，是中國熱帶濱海風(fēng)景旅游資源最集中地區(qū)。三亞的旅游資源得天獨(dú)厚，首屈一指，即使是與世界上同類旅游城市相比也毫不遜色。這為三亞市打造國際熱帶濱海度假旅游城市提供了基本條件。

2.2.2 漁業(yè)海產(chǎn)品種類繁多

三亞海岸線長209公里，淺海面積191.3平方公里，擁有大小港灣19個(gè)，海洋生物種類繁多。三亞漁場是南海最大的漁場之一，常見的高經(jīng)濟(jì)價(jià)值魚類有40多種。近幾年來，三亞海水養(yǎng)殖業(yè)發(fā)展較快，養(yǎng)殖經(jīng)濟(jì)價(jià)值較高的海產(chǎn)品主要有：石斑、海鯉、海鰻、龍蝦、螃蟹、鮑魚、珍珠貝、螺旋藻等，海洋生物不僅種類多，而且產(chǎn)量較大。

2.2.3 歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚

三亞歷史悠久，源遠(yuǎn)流長，古崖州城是秦始皇所設(shè)置南方三郡之一的象郡。據(jù)考證，三亞地區(qū)一萬年前就有人居住，在荔枝溝落筆洞內(nèi)及附近曾發(fā)現(xiàn)古跡，沿海還有古波斯人墓群。

三亞是一個(gè)漢、黎、苗、回等20多個(gè)民族聚居的地方。各民族勤勞智慧，能歌善舞，創(chuàng)造了一個(gè)源遠(yuǎn)流長的文化藝術(shù)，至今仍保留其特有的文化和風(fēng)俗。

在三亞，多種宗教并存，主要有伊斯蘭教、佛教以及道教，各種宗教設(shè)施在當(dāng)?shù)乇４娴幂^為完整，同時(shí)，由中國傳統(tǒng)文化與少數(shù)民族文化相融合而產(chǎn)生了極具特色的手工藝品、服裝、舞蹈、傳說等?！拔幕前l(fā)展的搖籃”，經(jīng)濟(jì)文化一體化是當(dāng)代社會發(fā)展的大趨勢，經(jīng)濟(jì)文化協(xié)調(diào)發(fā)展已經(jīng)成為社會全面進(jìn)步的重要標(biāo)志。作為旅游城市的三亞，可以深入挖掘其歷史文化資源，使商業(yè)與旅游、文化相融合、相互滲透，助力全市商業(yè)更好的發(fā)展。

3 三亞市建設(shè)中心商務(wù)區(qū)的劣勢

3.1 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，經(jīng)濟(jì)總量小

三亞市于1987年升格為地級市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱，近年來，在旅游業(yè)的帶動下，雖然三亞市的經(jīng)濟(jì)得到了迅速發(fā)展，但是與國內(nèi)發(fā)達(dá)城市還存在很大差距，與同類城市（海濱城市）相比，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對落后。小規(guī)模的經(jīng)濟(jì)總量在很大程度上制約了商業(yè)的發(fā)展。

3.2 基礎(chǔ)設(shè)施落后，管理水平較弱

三亞具有優(yōu)越的自然資源，但其目前的城市基礎(chǔ)設(shè)施和管理水平較差，與三亞市城市定位和城市知名度不相符，這已經(jīng)成為制約三亞發(fā)展的突出問題，主要表現(xiàn)在：與旅游城市相匹配的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后，交通秩序混亂，出租車市場不規(guī)范，違規(guī)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，摩托車、三輪車等運(yùn)輸工具方便游客的同時(shí)，也存在著安全隱患，而且影響了市容市貌。

3.3 人口少，且遠(yuǎn)離主要市場，商業(yè)發(fā)展動力不足

三亞本地居民不多，人口稀少，且遠(yuǎn)離主要市場，購買力較弱，而物價(jià)偏高，商業(yè)發(fā)動力不足。比較而言，三亞市人均購買力低于國內(nèi)其他同類城市，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出中，食品支出所占比重較大。

另外，由于海南省位于我國最南端，且與內(nèi)陸城市之間有瓊州海峽相隔，而三亞市又位于海南省最南端，雖然現(xiàn)在交通、通訊得到了明顯改善，但畢竟遠(yuǎn)離內(nèi)陸市場，而且除了旅游業(yè)以外，三亞同周邊地區(qū)生產(chǎn)結(jié)構(gòu)和勞動力水平趨同，缺少特色和競爭力，這在很大程度上制約了三亞商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展。

4 三亞市中心商務(wù)區(qū)發(fā)展思路

三亞市中心商務(wù)區(qū)的發(fā)展離不開政府高層指導(dǎo)，在建設(shè)三亞市中心商務(wù)區(qū)的過程中，必須貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院對海南建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、探索建設(shè)自由貿(mào)易港和建設(shè)國際旅游島的規(guī)劃要求。同時(shí)，結(jié)合三亞市各項(xiàng)規(guī)劃如《三亞市城市總體規(guī)劃(2008—2020)》《三亞市土地利用總體規(guī)劃(2006—2020)》《三亞市海洋旅游發(fā)展規(guī)劃(2012—2022)》等，詳細(xì)論證、合理規(guī)劃、嚴(yán)格執(zhí)行。

依據(jù)政府規(guī)劃文件，結(jié)合對三亞市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢，筆者認(rèn)為，三亞市中心商務(wù)區(qū)發(fā)展原則應(yīng)該遵循這幾點(diǎn)要求，即：總量調(diào)控、統(tǒng)籌發(fā)展；空間引導(dǎo)、優(yōu)化布局；分類指導(dǎo)、提升品牌；環(huán)境優(yōu)化、協(xié)調(diào)發(fā)展。同時(shí)，積極發(fā)展以下各產(chǎn)業(yè)。

4.1 積極發(fā)展現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)

要建設(shè)中心商務(wù)區(qū)，首先要有一個(gè)完善的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。目前三亞商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)還不夠健全，除了幾個(gè)中型超市，例如旺豪/旺毫超市、百家匯超市、洪都超市，沒有大型超市，沃爾瑪、家樂福都沒有入駐三亞。較為大型的購物商場有海棠灣免稅中心、夏日百貨、大東海國際購物中心、三亞國際購物中心，明珠廣場等，但是分布比較分散，沒有形成集聚效應(yīng)。只有剛剛建成不久的樂天城還算一個(gè)大型商業(yè)中心，配套比較齊全，但是沒有大型百貨公司，而且，因?yàn)榈靥幚笾?，周邊商業(yè)不發(fā)達(dá)，因此樂天城的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)比較孤立，影響力還不夠大。另外，三亞也建成了好幾個(gè)大型的美食街和建材商城，具有一定的知名度，但是，功能比較單一，還不是中心商務(wù)區(qū)。好在三亞市已經(jīng)將建設(shè)中心商務(wù)區(qū)和總部經(jīng)濟(jì)納入到政府規(guī)劃當(dāng)中，并在最近首次掛牌出讓相關(guān)地塊，三亞中心商務(wù)區(qū)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將會很快形成。

4.2 大力發(fā)展物流產(chǎn)業(yè)

大力發(fā)展倉儲、運(yùn)輸和配送服務(wù)業(yè)，建設(shè)好崖城農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、哈達(dá)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，海棠灣農(nóng)產(chǎn)品綜合批發(fā)市場等大型批發(fā)市場，建設(shè)南山貨運(yùn)港物流基地、福港萬噸農(nóng)產(chǎn)品物流中心、遠(yuǎn)跳物流城、南新物流中心、南果水產(chǎn)品產(chǎn)地銷地集配中心和鳳凰機(jī)場物流基地，努力把三亞打造成海南南部重要的物流中心。

4.3 培育新興商務(wù)服務(wù)業(yè)

要打造中心商務(wù)區(qū)，離不開商務(wù)服務(wù)業(yè)。三亞應(yīng)該引進(jìn)境內(nèi)外著名的商務(wù)中介機(jī)構(gòu)，例如會計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所，發(fā)展審計(jì)、評估、法律等中介服務(wù)業(yè)。培育企業(yè)咨詢、投資顧問、廣告策劃、公證等行業(yè)，大力打造總部經(jīng)濟(jì)。此外，可以考慮引進(jìn)人力資源服務(wù)外包的龍頭企業(yè)在三亞設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，開展人力資源培訓(xùn)和人才測評等工作，努力發(fā)展新興商務(wù)服務(wù)業(yè)態(tài)。

4.4 加強(qiáng)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)新

金融是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的血液，三亞建設(shè)中心商務(wù)區(qū)肯定離不開金融業(yè)務(wù)的支持。三亞應(yīng)該利用海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)的身份、建設(shè)自貿(mào)區(qū)和自貿(mào)港的有利時(shí)機(jī)，充分用好、用活相關(guān)政策，在金融業(yè)務(wù)上大膽創(chuàng)新，特別是在資本項(xiàng)目上要有所突破。目前，國內(nèi)六大行工、農(nóng)、中、建、交、郵等都在三亞設(shè)有分支機(jī)構(gòu)，其他股份制銀行例如浦發(fā)、平安、民生、中信等，也都在三亞開展業(yè)務(wù)，海南本土銀行如海南銀行、海南農(nóng)信社等也將三亞作為重要的業(yè)務(wù)中心，這些都為三亞開展金融業(yè)務(wù)提供了基礎(chǔ)。