農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的實(shí)踐與探索

姚斌

（浙江航遙土地規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，杭州311100）

1 引言

農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記主要內(nèi)容為農(nóng)村集體建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地使用權(quán)的確認(rèn)，目的是保護(hù)相關(guān)權(quán)利人的合法利益，在城鄉(xiāng)之間實(shí)現(xiàn)農(nóng)村生產(chǎn)要素的合理流動(dòng)，加快新農(nóng)村建設(shè)。不動(dòng)產(chǎn)登記是便民利民、依法行政的表現(xiàn)，可以有效保護(hù)合法的各類資源和資產(chǎn)，具有十分重要的社會(huì)價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。

2 農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作概述

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》的出臺(tái)進(jìn)一步促進(jìn)了新農(nóng)村的建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)展，為不動(dòng)產(chǎn)登記工作提供了法律支持，能夠有效保護(hù)農(nóng)民的合理合法資產(chǎn)，保證已有宅基地使用權(quán)的合法性和正當(dāng)性，避免出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛和后續(xù)因產(chǎn)權(quán)不明而導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)損失。沒有發(fā)證的宅基地可以通過權(quán)利人申請(qǐng)，在完成審批和公示之后發(fā)放證件，但在實(shí)際登記發(fā)證過程中存在著一些問題，影響登記工作的順利進(jìn)行。因此，要嚴(yán)格按照相應(yīng)法律法規(guī)的要求，完成相關(guān)信息的調(diào)研，規(guī)范農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證流程，切實(shí)提高工作質(zhì)量，保證人民的合法權(quán)益[1]。

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)放時(shí)，所有人需要根據(jù)政策和法規(guī)進(jìn)行房屋所有權(quán)、宅基地使用權(quán)等相關(guān)登記工作，工作人員根據(jù)工作規(guī)范，詳盡調(diào)查申請(qǐng)范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人、面積、位置以及用途等基本信息。同時(shí)還需要明確房屋產(chǎn)權(quán)人、房屋建筑年代、建筑結(jié)構(gòu)、樓層數(shù)目、房屋面積和房屋用途、產(chǎn)權(quán)糾紛以及墻體邊界的基本信息，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，整合土地權(quán)屬資料和有關(guān)房屋信息，為后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)放工作提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)支撐。工作人員在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)發(fā)證之前，需要做好不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查工作，包括房屋產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查、宗地權(quán)籍調(diào)查、成果審查、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量以及數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)等，確保不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作能夠順利合法的進(jìn)行。

3 農(nóng)房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)放面臨的問題

3.1 一戶多宅和面積超標(biāo)

在1982 年《村鎮(zhèn)建房用地管理規(guī)定》實(shí)施之前，建房所占用的宅基地范圍到目前為止沒有擴(kuò)大的，按照使用面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。在政策實(shí)施之后，農(nóng)民建房使用宅基地按照有關(guān)批準(zhǔn)面積辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，如果沒有用地使用證，則根據(jù)當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)定最高宅基地核準(zhǔn)要求發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。從實(shí)際調(diào)研來(lái)看，存在很多宅基地超標(biāo)的情況，隨著人們住房需求的不斷加大和經(jīng)濟(jì)水平的提高，農(nóng)民對(duì)原有的房屋進(jìn)行重建和翻建，大量建立占用公共土地的院墻，給資產(chǎn)核算工作帶來(lái)了一定的難度。

一戶多宅的問題主要是通過贈(zèng)與、繼承以及自行購(gòu)買宅基地的方式導(dǎo)致，政策出臺(tái)之前缺乏統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致一戶多宅現(xiàn)象嚴(yán)重。在現(xiàn)行宅地系管理政策當(dāng)中，以一戶一宅為核心，但由于長(zhǎng)期以來(lái)缺乏有效的監(jiān)管制度，導(dǎo)致一戶一宅標(biāo)準(zhǔn)模糊不清，在實(shí)際登記發(fā)證工作中落實(shí)一戶一宅工作比較困難，造成實(shí)際管理工作混亂，影響宅基地登記效率。

3.2 權(quán)屬不明確

在實(shí)際進(jìn)行一體不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作時(shí)，由于需要經(jīng)歷多個(gè)審批階段和審批部門，時(shí)間跨度比較久，容易出現(xiàn)資料丟失情況，導(dǎo)致核發(fā)工作存在困難。而且以往的登記審批資料都為紙質(zhì)檔案，工作人員保管不善會(huì)導(dǎo)致相關(guān)權(quán)屬證明材料丟失，權(quán)屬來(lái)源資料不全，給后續(xù)的不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作帶來(lái)較大難度。隨著農(nóng)村改革開發(fā)建設(shè)的不斷加快，新農(nóng)村工程建設(shè)項(xiàng)目在各地有序開展起來(lái)，部分村民已經(jīng)從原有宅基地中搬遷到新農(nóng)村安置點(diǎn)當(dāng)中，也無(wú)形中增加了不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的工作量。有的村民搬遷后尚未辦理有關(guān)手續(xù)，便進(jìn)行了房屋的買賣和權(quán)利的變更工作，導(dǎo)致宅基地歸屬混亂，權(quán)屬關(guān)系不明確，給后續(xù)登記發(fā)證工作造成較大阻礙。

3.3 工作宣傳不到位

在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作之前沒有做好有效的宣傳工作，導(dǎo)致村民配合度低，也給調(diào)查工作帶來(lái)了一定的困難。有的村民外出務(wù)工，造成調(diào)查期間權(quán)利人簽字工作無(wú)法有效完成，影響實(shí)際工作進(jìn)展，還有的工作人員對(duì)相關(guān)法律法規(guī)以及登記工作的流程了解不清，實(shí)際工作中問題頻發(fā)，影響登記發(fā)證的工作效率。

4 解決方法和對(duì)策

不動(dòng)產(chǎn)登記管理部門針對(duì)一戶多宅問題要嚴(yán)格規(guī)范宅基地申請(qǐng)和審批流程，根據(jù)實(shí)際情況保證登記工作的合法性和合理性，從原則上杜絕一戶多宅的問題。工作人員要明確合法面積劃分標(biāo)準(zhǔn)和法律依據(jù)，合理治理面積超標(biāo)問題，保證登記工作的有效性。當(dāng)實(shí)際登記面積高于當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)批準(zhǔn)面積時(shí)，需要注明超額面積予以拆除，實(shí)際占地面積在當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)批準(zhǔn)面積之內(nèi)但是超過原批準(zhǔn)面積時(shí)，需要補(bǔ)辦相關(guān)用地超額手續(xù)之后才可以辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證件。

在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中涉及權(quán)屬問題時(shí)要明確統(tǒng)一的權(quán)屬材料標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《土地管理法》《物權(quán)法》《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》等相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)已有的土地登記資料進(jìn)行全面的分析和梳理，確定有關(guān)權(quán)利人的所屬關(guān)系，保證登記的有效性和合法性，避免出現(xiàn)錯(cuò)誤登記和漏登記的問題。當(dāng)發(fā)生權(quán)屬材料丟失的情況時(shí)，要查明土地歷史使用的現(xiàn)狀和實(shí)際情況，在經(jīng)過相關(guān)部門依法審核通過之后，才可以完成登記確權(quán)工作。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記可以促進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村的建設(shè)，保障相關(guān)權(quán)益人的合法權(quán)利，在實(shí)際登記過程中要以相關(guān)法律法規(guī)為指導(dǎo)，充分利用各種已有的成果資料，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，嚴(yán)格規(guī)范登記流程，加大審核力度，保障不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的科學(xué)性和有效性，為不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作的廣泛開展奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。