呼和浩特市城中村物業(yè)管理熱點(diǎn)問題探討

劉燕

（內(nèi)蒙古建筑職業(yè)技術(shù)學(xué)院，呼和浩特 010070）

1 引言

隨著呼和浩特市高速發(fā)展，城市面積不斷擴(kuò)大，根據(jù)《呼和浩特市土地利用總體規(guī)劃2006—2020年》，呼和浩特中心城市建設(shè)用地規(guī)模為285平方公里，比原來的114平方公里增加了171平方公里。呼和浩特周邊的農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成若干個城中村。城中村缺乏整體規(guī)劃，導(dǎo)致這些區(qū)域房屋密度高、采光通風(fēng)條件差，各種管線雜亂無章，成為城市的邊死角，村民和社會對于解決城中村問題的呼聲越來越高。為解決城中村環(huán)境和治安問題，政府協(xié)同環(huán)保、消防、街道等各部門實(shí)施了大量改造和政治措施。筆者認(rèn)為，除了現(xiàn)有的行政手段外，可以通過引入現(xiàn)代化物業(yè)管理服務(wù)，來解決城中村社區(qū)存在環(huán)境、治安、房屋和設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)等的問題，這有利于城中村社區(qū)自身的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展，提高城中村居民生活水平[1]。

2 呼和浩特城中村物業(yè)管理的模式

2.1 委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理的模式

1981年，深圳誕生了第一家物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理在我國開始形成一種社會產(chǎn)業(yè)。目前，我國大部分城市住宅小區(qū)特別是新建住宅小區(qū)，都已委托專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)并與之簽訂物業(yè)服務(wù)合同，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主共有的建筑物、設(shè)施、房屋及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)，綠化管理等專業(yè)服務(wù)。但是，隨著村民居住范圍更靠近城市，城中村村民開始更多地接觸城市生活，有對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在需求，期待能夠接受規(guī)范化的物業(yè)服務(wù)。因此，在城中村地區(qū)，可以嘗試引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接城中村物業(yè)服務(wù)，簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主按期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供包括環(huán)境管理、秩序維護(hù)、房屋維修養(yǎng)護(hù)等在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)。

2.2 政府購買物業(yè)服務(wù)模式

為解決城中村環(huán)境臟亂差的問題，政府部門主要從保潔工作入手，將市政環(huán)衛(wèi)保潔工作由城市向城中村延伸，整治環(huán)境，向村里派駐環(huán)衛(wèi)工人，負(fù)責(zé)農(nóng)村環(huán)境的清掃保潔。呼和浩特市農(nóng)村環(huán)衛(wèi)工作的人員都納入各個環(huán)衛(wèi)公司及物業(yè)統(tǒng)一管理、統(tǒng)一培訓(xùn)，配發(fā)服裝、清潔工具。各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)建立起行政村保潔制度，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立環(huán)衛(wèi)管理所，負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、管理各鄉(xiāng)村環(huán)衛(wèi)工作，各鄉(xiāng)村設(shè)立環(huán)衛(wèi)清掃保潔隊(duì)伍，就地聘用保潔人員，負(fù)責(zé)做好村街巷道清掃保潔工作，確保農(nóng)村垃圾每天都有人清、有人掃、有人運(yùn)。

2.3 村民自我管理模式

對于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城中村，或村民對物業(yè)服務(wù)需求不高，只需要基本的物業(yè)服務(wù)，如秩序維護(hù)、公共區(qū)域保潔等，可由村集體組織建立村民自我管理模式，由村委會選聘本村村民，到正規(guī)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或大中專院校培訓(xùn)后，負(fù)責(zé)本村的基本物業(yè)服務(wù)工作[2]。這種模式，可以以較低的成本享受物業(yè)服務(wù)，減輕村民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。但是這種村民自我管理模式，受到物業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)、村委會管理水平的影響，容易出現(xiàn)服務(wù)不規(guī)范、不專業(yè)的問題。

3 呼和浩特城中村物業(yè)管理的內(nèi)容

3.1 城中村秩序維護(hù)

由于大部分城中村位于城區(qū)的邊緣，大部分村民已脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，有條件的進(jìn)入城市主體區(qū)域買房，逐漸融入城市生活，剩余房屋用于出租，大量外地務(wù)工人員租住在其中，城中村由村民、市民和流動人口混合構(gòu)成，導(dǎo)致城中村地區(qū)治安問題突出。因此，城中村物業(yè)管理首先要做好管轄區(qū)域的秩序維護(hù)工作。首先，做好公共秩序維護(hù)、安全防范等事項(xiàng)的協(xié)助管理，如發(fā)生刑事案件，要進(jìn)行現(xiàn)場保護(hù)，維護(hù)秩序，并如實(shí)提供情況。其次，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的日常安全巡查服務(wù)。秩序維護(hù)人員要做好“三防”（防火、防盜、防水）工作，發(fā)現(xiàn)不安全隱患應(yīng)及時匯報(bào)。最后，做好車輛管理工作。由于城中村街道狹窄，秩序維護(hù)人員要做好交通引導(dǎo)和車輛停放管理。

3.2 房屋及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)

由于城中村基礎(chǔ)設(shè)施落后，建筑物大多為自建房，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，因此做好房屋及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)顯得尤為重要。物業(yè)工程人員要做好公共基礎(chǔ)設(shè)施、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，定期對管理區(qū)域進(jìn)行巡視、檢查，發(fā)現(xiàn)工程維修問題及時上報(bào)并維修。對于村民自住房的維修，可依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同收取物料和人工等成本費(fèi)用。

城中村人居環(huán)境的提升，需要根據(jù)實(shí)際情況，因地制宜地選用合適的物業(yè)管理模式。同時要針對城中村基礎(chǔ)設(shè)施、人員構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、村民的實(shí)際需要等提供對應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)。