房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)階段成本管理的研究

姚燕戀

（漳州發(fā)展地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，福建 漳州363000）

1 引言

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫也在不斷膨脹。

目前，在許多城市中，房地產(chǎn)行業(yè)供大于求的情況日益突出，投資性的購(gòu)買者被卡在中間進(jìn)退兩難，而消費(fèi)性的購(gòu)買者更多地選擇謹(jǐn)慎觀望。新聞中不時(shí)爆出房地產(chǎn)企業(yè)利用各種方法來(lái)吸引消費(fèi)者的眼球，這多少反映出目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷的現(xiàn)狀。因此，成本管理是否高效，直接決定了企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中競(jìng)爭(zhēng)力的大小，無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度出發(fā)，還是從購(gòu)買者心理的角度出發(fā)，如何有效地控制房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本，是提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵。

2 招標(biāo)成本管理中存在的問(wèn)題

2.1 招標(biāo)標(biāo)底價(jià)格不恰當(dāng)

標(biāo)底價(jià)格是招標(biāo)者根據(jù)項(xiàng)目的情況所計(jì)算出來(lái)的完成項(xiàng)目所需的全部費(fèi)用。但有些企業(yè)為了獲得更高的利益，在未進(jìn)行充分分析的情況下，盲目壓低項(xiàng)目標(biāo)底價(jià)格，投標(biāo)者為了提升自己在競(jìng)標(biāo)中的競(jìng)爭(zhēng)力，也會(huì)壓低投標(biāo)文件中的項(xiàng)目造價(jià)。在日后項(xiàng)目建設(shè)的過(guò)程中，中標(biāo)者會(huì)為了保障自身的利益，而使用不合格的建筑材料，導(dǎo)致最終項(xiàng)目質(zhì)量不合格，進(jìn)而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2 招標(biāo)文件不嚴(yán)謹(jǐn)

招標(biāo)文件是招投標(biāo)中招標(biāo)者向投標(biāo)者提供的項(xiàng)目介紹，投標(biāo)者根據(jù)市場(chǎng)情況和企業(yè)實(shí)際情況自主進(jìn)行報(bào)價(jià)，可以說(shuō)招標(biāo)文件決定著項(xiàng)目成本的多少。但目前我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目招標(biāo)文件的制定并不嚴(yán)謹(jǐn)，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)招標(biāo)文件中工程量不準(zhǔn)確、造價(jià)估計(jì)不準(zhǔn)確或出現(xiàn)漏項(xiàng)等問(wèn)題。若招標(biāo)文件出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)直接導(dǎo)致投標(biāo)者報(bào)價(jià)與實(shí)際情況出現(xiàn)偏差，這就可能會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛，從而影響項(xiàng)目成本的控制。

2.3 評(píng)標(biāo)過(guò)程不規(guī)范

評(píng)標(biāo)工作是招投標(biāo)中最關(guān)鍵的階段，評(píng)標(biāo)的質(zhì)量決定著企業(yè)能否從眾多投標(biāo)者中選出最符合項(xiàng)目要求的中標(biāo)者。評(píng)標(biāo)應(yīng)遵循公平、公正、公開(kāi)的原則，針對(duì)投標(biāo)者的報(bào)價(jià)進(jìn)行充分地分析和討論，判斷其可行性。但我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，習(xí)慣性地將投標(biāo)報(bào)價(jià)的高低作為主要的評(píng)判依據(jù)，采用價(jià)格優(yōu)先的評(píng)定方法，不但不會(huì)為企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益，還可能會(huì)對(duì)企業(yè)的聲譽(yù)造成影響。

3 招標(biāo)成本管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目招投標(biāo)工作可以分為三個(gè)階段：招標(biāo)階段、評(píng)標(biāo)階段和合同簽訂階段，成本管理貫穿于三個(gè)階段中。針對(duì)于上一章節(jié)提到的若干問(wèn)題，將在本章中分階段進(jìn)行分析并提出解決對(duì)策。

3.1 招標(biāo)階段

3.1.1 選擇適當(dāng)?shù)恼袠?biāo)形式

招標(biāo)方式有公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩種。公開(kāi)招標(biāo)又叫競(jìng)爭(zhēng)性招標(biāo)，優(yōu)勢(shì)在于任何公司都可以投標(biāo)，招標(biāo)者的選擇余地更大，但這種方式存在一定的片面性。在投標(biāo)者較多時(shí)，招標(biāo)者無(wú)法對(duì)每個(gè)招標(biāo)者進(jìn)行細(xì)致地審查。而邀請(qǐng)招標(biāo)，顧名思義，就是招標(biāo)者以邀請(qǐng)的方式向特定的公司發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)。這種方式可以避免公開(kāi)招標(biāo)中存在的對(duì)投標(biāo)者不了解的情況，項(xiàng)目的質(zhì)量和工期的長(zhǎng)短也會(huì)更有保障。在企業(yè)進(jìn)行招標(biāo)工作之前，應(yīng)當(dāng)全面分析項(xiàng)目的需求，選擇合適的招標(biāo)形式，應(yīng)當(dāng)根據(jù)需求的不同，靈活運(yùn)用這兩種招標(biāo)形式。

3.1.2 投標(biāo)者的選擇

質(zhì)量和利益是招標(biāo)者最重視的兩件事，投標(biāo)者的選擇決定了項(xiàng)目最終的質(zhì)量和招標(biāo)者能獲得的利益，所以對(duì)投標(biāo)者的審查尤為重要。在選擇投標(biāo)者時(shí)，應(yīng)優(yōu)先選擇實(shí)力較強(qiáng)、聲譽(yù)較好的企業(yè)，相較于一些小型企業(yè)，他們擁有更高的管理水平、更強(qiáng)的實(shí)施能力、更有效的資源配置方式，不但可以保證工程的質(zhì)量，在一定程度上，減少了施工中額外的資金輸出，降低了項(xiàng)目的成本。

3.1.3 招標(biāo)文件的編寫(xiě)

招標(biāo)文件是投標(biāo)者了解項(xiàng)目信息的主要渠道，因此，編寫(xiě)出高質(zhì)量的招標(biāo)文件非常重要。招標(biāo)文件中應(yīng)包括項(xiàng)目工程量、項(xiàng)目造價(jià)、項(xiàng)目質(zhì)量要求等需要投標(biāo)者知曉的相關(guān)信息，這些信息對(duì)控制項(xiàng)目的成本起著至關(guān)重要的作用。在撰寫(xiě)招標(biāo)文件之前，投標(biāo)者應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的情況進(jìn)行深入地分析，要細(xì)致解讀國(guó)家政策文件中的要求，對(duì)市場(chǎng)行情有全面了解，對(duì)于一些專業(yè)性較強(qiáng)的問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)領(lǐng)域的專家合作探討。最后，將這些信息與招標(biāo)者的需求相結(jié)合，撰寫(xiě)一份科學(xué)、合理的招標(biāo)文件，供投標(biāo)者參考。這在一定程度上減少了招標(biāo)單位的工作量，間接地降低了項(xiàng)目成本。

3.2 評(píng)標(biāo)階段

評(píng)標(biāo)工作是招投標(biāo)活動(dòng)中十分重要的階段，評(píng)標(biāo)的質(zhì)量決定著招標(biāo)者能否從所有投標(biāo)者中選出最合適的中標(biāo)者。評(píng)標(biāo)方法主要有綜合評(píng)分法、性價(jià)比法、綜合評(píng)議法、最低投標(biāo)價(jià)法、最低評(píng)標(biāo)價(jià)法、固定低標(biāo)價(jià)法等等。在上文中也提到過(guò)，目前房地產(chǎn)公司習(xí)慣使用價(jià)格的高低作為評(píng)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)利益固然重要，但過(guò)度地追求利益而忽略質(zhì)量，不僅會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)影響企業(yè)的聲譽(yù)。所以在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)始終做到公平、公正、公開(kāi)，避免不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)行為。同時(shí)，要依據(jù)項(xiàng)目的具體需要，選擇合適的評(píng)標(biāo)方法，在項(xiàng)目成本和項(xiàng)目質(zhì)量之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，選出最適合的中標(biāo)者。不管使用哪種評(píng)標(biāo)方法，在確定中標(biāo)者之前，都要對(duì)其投標(biāo)書(shū)進(jìn)行審查，確認(rèn)其內(nèi)容的真實(shí)性、合理性。

3.3 合同簽訂階段

在確定中標(biāo)者后，招標(biāo)者要與其簽訂項(xiàng)目合同，招投標(biāo)者應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、項(xiàng)目的造價(jià)、工期的長(zhǎng)短、工程量的大小等因素，選擇合適的合同類型。而從招標(biāo)者的角度來(lái)看，在簽訂合同時(shí)，應(yīng)綜合考慮各方面的因素和中標(biāo)者的能力，在合同條款的編寫(xiě)過(guò)程中掌握主動(dòng)權(quán)，在實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本控制的同時(shí)，明確雙方的責(zé)任義務(wù)和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，保證合同能公正地維護(hù)雙方的利益。

4 結(jié)語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)項(xiàng)目的招標(biāo)階段對(duì)項(xiàng)目成本的控制起著限定作用。在招標(biāo)工作中，應(yīng)該以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際需求為基礎(chǔ)，客觀全面地對(duì)各種情況進(jìn)行分析，對(duì)可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行預(yù)防。只有經(jīng)過(guò)充分調(diào)研，提高招標(biāo)工作的水平，才能對(duì)成本進(jìn)行合理地控制，進(jìn)而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。