地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)特征分析

巨鵬煒

（西安地鐵投資發(fā)展有限責(zé)任公司，陜西 西安 710018）

關(guān)鍵字：軌道交通；上蓋物業(yè)；功能業(yè)態(tài)

在互聯(lián)網(wǎng)購(gòu)物繁榮之際，線下實(shí)體商業(yè)受到了較大的沖擊。與此同時(shí)，隨著以地鐵為代表的軌道交通不斷建設(shè)，城市中的實(shí)體物業(yè)呈現(xiàn)出向地鐵沿線聚集的趨勢(shì)，并形成了當(dāng)前關(guān)注較多的TOD發(fā)展模式。事實(shí)上，地鐵建設(shè)所帶來(lái)的價(jià)值溢出會(huì)流向臨近地塊的既有物業(yè)已成為一個(gè)共識(shí)，那么如何使得該溢價(jià)部分能夠流向政府并用于彌補(bǔ)公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或是更大程度上實(shí)現(xiàn)其可能的潛在價(jià)值，無(wú)疑用好地鐵站點(diǎn)和場(chǎng)段及其臨近地塊實(shí)施上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)是一個(gè)絕佳契機(jī)。目前，國(guó)內(nèi)對(duì)于上蓋物業(yè)開(kāi)發(fā)已經(jīng)有一個(gè)初期探索的階段性發(fā)展，通過(guò)分析一些已實(shí)施上蓋的項(xiàng)目來(lái)逐漸獲得有關(guān)業(yè)態(tài)布局的共識(shí)。文章梳理現(xiàn)有上蓋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的功能業(yè)態(tài)特征關(guān)系，對(duì)于指導(dǎo)今后項(xiàng)目決策有著積極的參考作用。因此，基于既有多個(gè)地鐵上蓋物業(yè)項(xiàng)目的對(duì)比分析，試圖歸納出上蓋物業(yè)功能業(yè)態(tài)布局的有益經(jīng)驗(yàn)，以供借鑒。

1 案例介紹

案例1∶香港創(chuàng)紀(jì)之城 （Millennium City） 位于東九龍工業(yè)區(qū)，整體橫跨兩個(gè)地鐵車(chē)站，沿觀塘道西側(cè)興建，開(kāi)發(fā)商為新鴻基地產(chǎn)，項(xiàng)目一共6期，該項(xiàng)目定位為東九龍商業(yè)發(fā)展的據(jù)點(diǎn)，力圖通過(guò)該項(xiàng)目將觀塘轉(zhuǎn)型為新世紀(jì)高科技發(fā)展和熱鬧繁盛的新商業(yè)區(qū)。項(xiàng)目所在的觀塘區(qū)屬于傳統(tǒng)的工業(yè)區(qū)和居住區(qū)。其中，“APM Mall”是該項(xiàng)目的核心購(gòu)物中心，總面積為5 5740 m2，位于地鐵觀塘站上蓋部分。該商場(chǎng)以年輕人為主要客戶(hù)群體，并且延長(zhǎng)了夜間經(jīng)營(yíng)的時(shí)間，以“二十四小時(shí)”購(gòu)物理念吸引消費(fèi)者。APM通過(guò)延時(shí)夜間消費(fèi)的概念區(qū)別于香港多數(shù)商場(chǎng)，讓平日里繁忙的顧客得以充分利用晚上的時(shí)光，盡情放松。

案例2：杭州綠城楊柳郡 （七堡車(chē)輛段） 位于杭州地鐵1、4號(hào)線公用地鐵車(chē)輛段上蓋，項(xiàng)目地塊是夾在滬杭甬高速和德勝路之間的50公頃土地，整個(gè)地塊建筑由地鐵站點(diǎn)、地鐵功能建筑、住宅、酒店、寫(xiě)字樓等幾部分構(gòu)成。該項(xiàng)目包括車(chē)輛段運(yùn)營(yíng)庫(kù) （一號(hào)線和四號(hào)線）、綜合維修大樓和控制中心等；其中，住宅的建筑面積約為63 萬(wàn)m2、商業(yè)等建筑面積為20 萬(wàn)m2[1]。上蓋物業(yè)呈放射性布局，以強(qiáng)化用地特征，突出地區(qū)形象。

案例3：深圳華潤(rùn)中心位于深圳CBD金融中心，是典型的多種復(fù)合物業(yè)協(xié)同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。地塊周邊是以高端寫(xiě)字樓和金融服務(wù)為代表的集聚區(qū)域。地鐵站在項(xiàng)目北側(cè)，地塊北區(qū)為高端寫(xiě)字樓，中區(qū)是購(gòu)物中心，南區(qū)為居住區(qū)，分期規(guī)劃施工建成。甲級(jí)寫(xiě)字樓4.2 萬(wàn)m2，其中在4層設(shè)置了開(kāi)放式的屋頂花園；大型綜合購(gòu)物中心—萬(wàn)象城18.8 萬(wàn)m2，容納了300余家店鋪。兩者累計(jì)可以提供3 000余停車(chē)位。其中，購(gòu)物中心內(nèi)含四大主力店鋪，包括RéEL百貨、Olé超市、嘉禾影城以及萬(wàn)象滑冰場(chǎng)，對(duì)客流形成吸納作用。此外，幸福里住宅區(qū)由3棟49層住宅組成，樓高164.4 m，是深圳最高的住宅。

案例4：東京MID TOWN屬于車(chē)站上蓋綜合體，位于原防衛(wèi)廳舊址之上，地處東京都港區(qū)?；孛娣e68 981.63 m2，總建筑面積563 801.02 m2。地下5層、地上54層。物業(yè)類(lèi)型包括寫(xiě)字樓、酒店、住宅、商業(yè)、美術(shù)館、多功能廳等的符合城市綜合體，中間位置布置超高層地標(biāo)“中城塔”，南側(cè)設(shè)置公共廣場(chǎng)，廣場(chǎng)東西兩側(cè)分別設(shè)置兩個(gè)側(cè)塔，臨近檜町公園處布置了三棟住宅。

案例5：京投發(fā)展·公園悅府。該項(xiàng)目位于北京8號(hào)線平西府站，并連接交通樞紐站，交通優(yōu)勢(shì)明顯，是區(qū)域的地標(biāo)性項(xiàng)目。項(xiàng)目整體規(guī)模60 萬(wàn)m2，包含6 萬(wàn)m2特色商業(yè)配套，1 萬(wàn)m2商業(yè)辦公，6 萬(wàn)m2景觀花園；為社區(qū)提供全面覆蓋的一站式悅享生活體驗(yàn)；自身配備專(zhuān)屬幼兒園及學(xué)校，擁有完善的教育體系。該項(xiàng)目在北京地鐵8號(hào)線正上方進(jìn)行施工，并充分借鑒日本及香港軌道物業(yè)先進(jìn)開(kāi)發(fā)理念，使地鐵建設(shè)與城市規(guī)劃密切融合，借助一體化優(yōu)勢(shì)提升軌道物業(yè)價(jià)值，締造北京首席軌道綜合體。

2 上蓋物業(yè)業(yè)態(tài)特征的對(duì)比分析

APM商業(yè)中的業(yè)態(tài)比較豐富，涵蓋超市、餐飲、零售、數(shù)碼和電影院；其業(yè)態(tài)占比排序?yàn)榱闶?0%、餐飲及娛樂(lè)25%、其他25%。可以看出，項(xiàng)目業(yè)態(tài)整體以零售為主，其次為餐飲和服務(wù)，同時(shí)隨著項(xiàng)目的逐漸成熟，零售的比重在不斷提高，但依然維持著業(yè)態(tài)的豐富程度，以確保其多樣性。商場(chǎng)定位年輕人為主要消費(fèi)對(duì)象，聚焦于年齡段為20～39歲的消費(fèi)群體，并以“夜晚消費(fèi)、年輕消費(fèi)、女性行為”為核心對(duì)象，特別強(qiáng)調(diào)夜間休閑的核心商業(yè)概念，并在名稱(chēng)上以“AM和PM”的組合象征白天和夜晚的概念。APM商業(yè)的整體規(guī)模較小，但是業(yè)態(tài)齊全，為了凸顯購(gòu)物過(guò)程的豐富性。匯聚了購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲和休閑等豐富的功能，零售業(yè)態(tài)覆蓋了超市、時(shí)裝、美容、影音、娛樂(lè)、母嬰和個(gè)人護(hù)理，可以為商業(yè)吸聚人氣。商場(chǎng)中的不同檔次店鋪搭配比例合適，強(qiáng)化以主力店吸引客流。APM特別凸出年輕潮流，開(kāi)發(fā)商精選了100余個(gè)租客，并且確保其中30%為新進(jìn)入本地的品牌店鋪，借此確保差異化和新鮮感。APM業(yè)態(tài)之中的時(shí)尚潮流服飾和餐飲總共占比接近七成，是項(xiàng)目成功的重點(diǎn)業(yè)態(tài)；其余休閑娛樂(lè)和配套服務(wù)各自占比約一成，主要目的是為顧客提供購(gòu)物的相關(guān)服務(wù)。APM犧牲了最能獲取收益的商業(yè)一層，用以解決城市交通問(wèn)題，增加的人流彌補(bǔ)了商場(chǎng)一層無(wú)商鋪的經(jīng)營(yíng)損失。APM項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心在于采用多種組合方式來(lái)最大限度的聚集人流，并將其轉(zhuǎn)化為實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力。

杭州楊柳郡上蓋物業(yè)的核心位置是中央商務(wù)區(qū)，包括酒店、寫(xiě)字樓和商業(yè)，周?chē)植贾邆€(gè)居住組團(tuán)，項(xiàng)目?jī)?nèi)部通過(guò)立體方式使人車(chē)分流，避免不同部分車(chē)輛的相互干擾。項(xiàng)目沿街的功能布局考慮了與南側(cè)道路功能的對(duì)接，以塑造出一個(gè)完整性，形成統(tǒng)一的街道空間，并利用漸變的色彩規(guī)避了2 200 m超長(zhǎng)界面可能帶來(lái)的單調(diào)感。該項(xiàng)目通過(guò)技術(shù)手段使得車(chē)輛段整塊土地的使用效率得到了大幅的提升，并通過(guò)轉(zhuǎn)換層設(shè)置停車(chē)位，以及充分利用地塊面積較大的特征，進(jìn)行了良好的項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃，變不利因素為有利因素，形成了低密度、高品質(zhì)的優(yōu)質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，以此獲得了可觀的收益。該項(xiàng)目在地塊范疇內(nèi)形成了一個(gè)集住宅私密舒適，辦公高端便利，商業(yè)服務(wù)社區(qū)等各功能融洽的業(yè)態(tài)格局。

華潤(rùn)中心的初期規(guī)劃定位較高，其成功受到優(yōu)秀管理團(tuán)隊(duì)、軌道交通便利性、商業(yè)主力店鋪引導(dǎo)以及階段性多業(yè)態(tài)開(kāi)發(fā)共同作用而實(shí)現(xiàn)。大地塊的階段性開(kāi)發(fā)使得可以通過(guò)住宅公寓開(kāi)發(fā)出售來(lái)反哺商業(yè)開(kāi)發(fā)成本，支持了商業(yè)資產(chǎn)全部自持的可能性，進(jìn)而使得管理團(tuán)隊(duì)能夠集中精力以長(zhǎng)期利益目標(biāo)來(lái)開(kāi)展運(yùn)營(yíng)管理工作。差異化的主力店定位極大地打造了項(xiàng)目特色，吸引了人流?？傮w上，通過(guò)地塊的高標(biāo)準(zhǔn)綜合規(guī)劃開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)了地塊價(jià)值的充分挖掘。

東京MID TOWN （Tokyo） 上蓋開(kāi)發(fā)代表了城市更新功能的實(shí)現(xiàn)，利用TOD站點(diǎn)周邊的高密度開(kāi)發(fā)達(dá)到盈虧平衡，并且借助商品住宅開(kāi)發(fā)以支持商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)。可見(jiàn)，對(duì)于地鐵周邊地塊容積率適當(dāng)放寬標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)地鐵修建過(guò)程來(lái)支持舊城更新是可行的舉措。

公園悅府項(xiàng)目是京投發(fā)展開(kāi)發(fā)的高品質(zhì)住宅案例。項(xiàng)目雄踞北京中軸線北段上風(fēng)上水地帶，以地脈天成的優(yōu)勢(shì)矗立8號(hào)線地鐵上蓋，圍合中關(guān)村商圈、上地商圈、亞奧商圈、奧北商圈等多個(gè)黃金城市生活圈，升值潛力巨大。

基于此，可以發(fā)現(xiàn)影響地鐵上蓋物業(yè)業(yè)態(tài)的關(guān)鍵性影響因素主要有以下三點(diǎn)：一是區(qū)域位置，特別是地鐵站點(diǎn)的級(jí)別，其決定了交通的便利程度和城市規(guī)劃中的區(qū)域定位，分為城市級(jí)、區(qū)域級(jí)、社區(qū)級(jí)和交通樞紐四類(lèi)[2]。每一種軌道站點(diǎn)級(jí)別反映了其服務(wù)層級(jí)的不同和服務(wù)重點(diǎn)的差異。例如，城市級(jí)和區(qū)域級(jí)的輻射面較廣，而社區(qū)級(jí)的輻射面相對(duì)較窄，交通樞紐的核心服務(wù)功能是人流的換乘出行以及相關(guān)聯(lián)服務(wù)事項(xiàng)地提供，應(yīng)重點(diǎn)保證其交通功能；二是地塊規(guī)模，地塊的大小決定了可開(kāi)發(fā)的空間和業(yè)態(tài)多樣性的實(shí)施基礎(chǔ)，也影響容積率，規(guī)模性開(kāi)發(fā)對(duì)于開(kāi)發(fā)商必然是有利的，盡可能地協(xié)調(diào)周邊地塊實(shí)施綜合開(kāi)發(fā)規(guī)劃是進(jìn)一步挖掘上蓋開(kāi)發(fā)價(jià)值的有益手段；三是上蓋類(lèi)型，主要分為站點(diǎn)上蓋、跨線路上蓋、車(chē)輛段上蓋三種類(lèi)型，一般站點(diǎn)上蓋的開(kāi)發(fā)空間較小，多處于既有城區(qū)，以單體商業(yè)和辦公寫(xiě)字樓為主要開(kāi)發(fā)業(yè)態(tài)，而車(chē)輛段上蓋可開(kāi)發(fā)面積會(huì)相對(duì)較大，往往達(dá)到數(shù)百公頃，業(yè)態(tài)的多樣性也會(huì)更為豐富，以滿足該地塊內(nèi)部人群的各項(xiàng)基礎(chǔ)服務(wù)功能。而跨線上蓋目前沒(méi)能得到足夠的重視。整體來(lái)看，現(xiàn)有國(guó)內(nèi)地鐵上蓋物業(yè)所涉及的業(yè)態(tài)既存在同質(zhì)化綜合體的傾向，也存在追求豐富及特色化定位的認(rèn)識(shí)。設(shè)置的業(yè)態(tài)一般包括商務(wù)、餐飲、服飾、運(yùn)動(dòng)健身、休閑娛樂(lè)、居住、城市生活配套等，具體依據(jù)相對(duì)應(yīng)的區(qū)域功能的需要進(jìn)一步分析確定。

3 結(jié)語(yǔ)

總體來(lái)看，通過(guò)案例對(duì)比分析發(fā)現(xiàn)地鐵上蓋項(xiàng)目應(yīng)以主力店引導(dǎo)下的特色商鋪業(yè)態(tài)進(jìn)行布局，重點(diǎn)引入未入駐本地的全新品牌，形成差異化的品牌優(yōu)勢(shì)。由于城市發(fā)展下的土地逐漸稀缺，所以對(duì)于車(chē)輛段的上蓋造地開(kāi)發(fā)已經(jīng)廣泛得到一些城市管理方的重視。地塊的規(guī)模很大程度上決定了其可開(kāi)發(fā)的空間，應(yīng)盡可能實(shí)現(xiàn)一體化綜合開(kāi)發(fā)。城市內(nèi)部地鐵站點(diǎn)的上蓋開(kāi)發(fā)可以有助于拆舊建新的城市更新功能的實(shí)現(xiàn)，而城市外圍地鐵的上蓋開(kāi)發(fā)在業(yè)態(tài)上要保有一定的豐富性，借此保證其居住者生活功能的滿足。