瑞金市老城區(qū)舊城更新策略及建議

王軍力

（江西理工大學(xué)建筑與測繪工程學(xué)院，江西 贛州 341000）

瑞金市是著名的歷史文化名城和革命蘇區(qū)，其老城區(qū)是瑞金市城市記憶保存最為完整、生活氣息最濃厚的地區(qū)，具有豐富的文化遺產(chǎn)以及獨特的城市傳統(tǒng)格局與風(fēng)貌。瑞金市的老城區(qū)包括了龍珠路以東、金都大道以南、綿江河以西和以北的區(qū)域，建設(shè)用地約有458.88 hm2，現(xiàn)狀人口近7萬人，人口密度達(dá)到152 人/hm2。但是，隨著城市建成區(qū)的發(fā)展，特別是《瑞金中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》編制完成后，在老城區(qū)的更新過程中，舊城更新與新區(qū)建設(shè)形成對立之勢，本文通過對瑞金市老城區(qū)提出更新的原則和策略，倡導(dǎo)老城新生，打造“以人為本、有機(jī)更新”的瑞金老城區(qū)，提升城市特色與活力，進(jìn)一步促進(jìn)瑞金市的城市發(fā)展。

1 現(xiàn)狀問題概述

通過對瑞金市老城區(qū)的現(xiàn)狀調(diào)研，發(fā)現(xiàn)老城區(qū)目前仍處于粗放式的發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

第一，規(guī)劃滯后、用地布局混亂，城市中工業(yè)、商業(yè)、行政、居住用地相互交錯，使得各功能要素互相影響制約，以行政設(shè)施為例，現(xiàn)狀大部分單位坐落于老城區(qū)的各條街道上，設(shè)施分布較為分散，不利于集約化辦公，且辦公條件與環(huán)境一般，交通出行與停車較差；城市發(fā)展無序蔓延，老城區(qū)內(nèi)著名的沙洲壩革命歷史街區(qū)逐漸被蠶食。

第二，用地結(jié)構(gòu)失衡，從用地類型來看，表現(xiàn)為居住用地比例較高，服務(wù)型用地明顯不足，其他綠地、市政公用設(shè)施用地也相對不足，以公園綠地與廣場用地為例，老城區(qū)現(xiàn)狀公園綠地僅有4處，廣場用地僅有3處，且均集中在老城區(qū)西側(cè)紀(jì)念園周邊，無法滿足居民的生活需求，這就造成了老城區(qū)建設(shè)用地的低效利用，城市土地價值不能真正體現(xiàn)。

第三，城市整體環(huán)境質(zhì)量有待提高，主要表現(xiàn)在兩方面：建筑質(zhì)量一般、年代較遠(yuǎn)，缺乏公共綠地、廣場等開敞空間，建筑空間輪廓線平緩、單調(diào)，缺乏整體的空間序列，城市形態(tài)較為單一； 另一方面，城中村和村莊建設(shè)布局混亂，道路沿線形成“金包銀”格局，居住環(huán)境與建筑風(fēng)貌較差，且存在安全隱患，影響居民生活質(zhì)量的提高。

最后，老城區(qū)人口密度高且公共服務(wù)設(shè)施不完善，主要問題表現(xiàn)為設(shè)施配套規(guī)模普遍偏小、檔次較低，綜合服務(wù)水平低下，缺乏大型綜合的教育、醫(yī)療、商業(yè)、商務(wù)、娛樂等服務(wù)設(shè)施，難以形成具有強凝聚力的公共服務(wù)中心。

2 瑞金市舊城更新的原則

2.1 尊重鄉(xiāng)愁記憶原則，營造具有瑞金特色的老城區(qū)

瑞金老城區(qū)如今留存歷史久遠(yuǎn)的傳統(tǒng)街巷，見證了紅色年代的紀(jì)念建筑物、構(gòu)筑物以及承載了瑞金近現(xiàn)代記憶的街道與建筑，老城區(qū)呈現(xiàn)著本地特有的歷史文化沉淀與城市記憶，是瑞金的特色與魅力所在[1]。隨著時間的推移，在日新月異的建設(shè)大潮之下，老城區(qū)獨特的文化價值和旅游價值將日益突出，這些有價值的元素一旦遭到破壞，便無法修復(fù)，尊重這些街道與建筑，就是尊重瑞金的城市歷史與鄉(xiāng)愁記憶。

2.2 積極發(fā)展經(jīng)濟(jì)原則，煥發(fā)老城區(qū)活力

要維持城市健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)動力至關(guān)重要，尤其是對于老城區(qū)，隨著新區(qū)的興起，老城區(qū)部分功能逐步疏解，如何在疏解功能的同時為老城區(qū)補給更適合的產(chǎn)業(yè)，維持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展應(yīng)作為重點考慮的問題[2]。在老城區(qū)更新改造過程中，順應(yīng)市場規(guī)律，改善老城區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，利用現(xiàn)有資源，發(fā)掘優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，如娛樂業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等，回籠資金，實現(xiàn)老城區(qū)的滾動式開發(fā)。

2.3 以人為本原則，提升居民幸福感

老城區(qū)是最早的居民生活聚集區(qū)，積累了大量的原住民與社會關(guān)系。更新改造應(yīng)本著以人為本的原則，不以城市規(guī)模為唯一出發(fā)點，而是以人的需求為導(dǎo)向，以提升老城區(qū)品質(zhì)為目標(biāo)，著力完善老城區(qū)的公共服務(wù)設(shè)施，提升交通及市政公用設(shè)施的服務(wù)水平，真正提升居民生活舒適度與幸福感[3]。

2.4 有機(jī)更新原則，促進(jìn)老城區(qū)健康有序發(fā)展

老城區(qū)的更新改造應(yīng)綜合考慮，分析老城區(qū)與周邊其他片區(qū)的關(guān)系，確定老城區(qū)的定位。針對老城區(qū)建設(shè)密集，布局混亂的現(xiàn)狀，通過對老城區(qū)的整體把握，系統(tǒng)性地確定老城區(qū)的改造策略，維護(hù)老城區(qū)各組成部分之間的秩序，只有在這種系統(tǒng)的控制下，才可能達(dá)到恢復(fù)老城區(qū)活力的目的[4]。

3 瑞金市舊城更新的策略

3.1 注入活力，激活地塊，保持城市空間的多樣性

在城市空間布局上，優(yōu)先對游覽設(shè)施、旅館集群、特色商業(yè)區(qū)進(jìn)行安排；注重商業(yè)的多元化形式，要與城市特色景觀相結(jié)合，根據(jù)空間環(huán)境的特點分檔次、分類別進(jìn)行系統(tǒng)的安排。熱鬧、活潑的旅游設(shè)施要與靜謐、祥和的空間有一定區(qū)隔，高檔次的旅游設(shè)施要與大眾化的旅游設(shè)施進(jìn)行區(qū)分，同類的旅游設(shè)施在空間上要集聚化、規(guī)?；⒁?guī)范化，同時，應(yīng)該積極建設(shè)新型的旅游服務(wù)設(shè)施，提高旅游服務(wù)檔次。

3.2 注重保留街巷空間格局建設(shè)

強調(diào)步行空間與街道的重要性，依據(jù)東西方的街巷及建筑組織形式，延續(xù)以“街巷”為主的傳統(tǒng)生活場景和交往空間，并擴(kuò)展延伸進(jìn)行休閑旅游的發(fā)展，以此來保留并彰顯城市的固有文脈。

3.3 政策約束，注重老城綜合發(fā)展

在政策上利用新舊區(qū)域綁定開發(fā)的方式規(guī)避開發(fā)商參與帶來的片面追求利益的弊端；在注重發(fā)展新區(qū)的基礎(chǔ)上，同時也注重舊區(qū)的更新改造，通過政策約束的方式，使得新老城區(qū)得以綜合發(fā)展。

4 舊城更新的方法建議

通過對瑞金市老城區(qū)的現(xiàn)狀梳理以及更新原則和策略的認(rèn)知，城市的建設(shè)與發(fā)展不能將老城區(qū)的更新粗暴地全盤否定，甚至推翻重建，這是對歷史的不負(fù)責(zé)任，也是對市民鄉(xiāng)愁記憶的抹滅。老城區(qū)人口密度較大，拆遷量大，絕不可采取大拆大建的開發(fā)模式。

4.1 “保留、更新、重建”相結(jié)合，構(gòu)建老城區(qū)新格局

由于缺乏規(guī)劃引導(dǎo)，老城區(qū)的城市建設(shè)較為無序，出現(xiàn)交通擁擠、公共空間缺失等城市問題，導(dǎo)致老城區(qū)雖占據(jù)核心區(qū)位卻發(fā)揮不了核心價值。在舊城更新中建議保留具有地方特色的歷史建筑、街區(qū)，保護(hù)老城區(qū)特色風(fēng)貌，嚴(yán)格控制周邊建設(shè)強度、形式等。對現(xiàn)狀建設(shè)較為集中、風(fēng)貌較為完整的地區(qū)進(jìn)行更新，適當(dāng)拆建。對現(xiàn)狀建筑零散分布且質(zhì)量較差的地區(qū)，應(yīng)采取拆除重建的方式[5]。通過“保留、更新、重建”相結(jié)合的開發(fā)模式，構(gòu)建老城區(qū)新格局，打造老城區(qū)新形象，挖掘老城區(qū)新魅力，讓老城區(qū)發(fā)揮核心區(qū)價值。

4.2 城市功能以生活類為主，外遷生產(chǎn)型功能

老城區(qū)區(qū)位優(yōu)勢顯著，土地附加值高，人口密度較大，城市功能不宜大而全[6]。老城區(qū)應(yīng)以“宜居城區(qū)”為規(guī)劃目標(biāo)，保留生活功能，并補充、健全各類公共服務(wù)設(shè)施，保障居民生活便捷、舒適。首先，老城區(qū)內(nèi)部的行政辦公用地相對分散，不利于辦公效率，在規(guī)劃中同樣將其外遷至行政組團(tuán)，形成行政辦公中心，對老城區(qū)進(jìn)行疏解。其次，老城區(qū)若繼續(xù)保留工業(yè)、農(nóng)業(yè)等生產(chǎn)型功能，其一，與城市風(fēng)貌不協(xié)調(diào)；其二，工業(yè)生產(chǎn)不利生態(tài)環(huán)境保護(hù)，影響居住品質(zhì)；其三，工業(yè)、農(nóng)業(yè)等功能土地的附加值低，與老城區(qū)核心區(qū)位不相匹配。

4.3 完善道路交通系統(tǒng)，提高支路密度，增加靜態(tài)交通設(shè)施

交通堵塞、無處停車是瑞金市老城區(qū)最普遍存在的問題，建議構(gòu)建城市干道網(wǎng)，主要承擔(dān)片區(qū)間交通聯(lián)系，盡量避免過境交通穿越老城區(qū)。增加支路密度，提高內(nèi)部交通的通達(dá)效率。增加社會停車場，解決老城區(qū)車多停車難的問題。

4.4 重視生態(tài)環(huán)境保護(hù)，增加綠化景觀、公共空間

老城區(qū)人口密度大，居住小區(qū)老舊，缺少街頭綠地，公共空間少，整體生態(tài)環(huán)境基底欠佳，建議充實生態(tài)環(huán)境保護(hù)和綠化景觀的建設(shè)。一是增加小型公園綠地，提高布局密度，方便居民就近休閑游憩；二是重視重要地段綠化景觀的打造，如濱江岸線、城市主干道等。

4.5 政府投資與非政府投資共同支撐老城區(qū)開發(fā)建設(shè)

老城區(qū)更新改造過程中，需要新增大量公共服務(wù)設(shè)施、道路、綠地景觀等，城市建設(shè)投入較大。但同時，老城區(qū)的土地資源較為緊張，可出讓土地有限，經(jīng)濟(jì)效益不如新城區(qū)。所以，僅依靠非政府投資，很難實現(xiàn)老城區(qū)的復(fù)興。老城區(qū)的開發(fā)建設(shè)中政府扮演了更為重要的角色，政府投資應(yīng)占很大比重。

5 結(jié)語

本文以《瑞金中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 的編制為契機(jī)，對瑞金市老城區(qū)進(jìn)行了深入調(diào)研，對老城區(qū)公共服務(wù)設(shè)施不完善以及用地結(jié)構(gòu)失衡等現(xiàn)狀問題進(jìn)行了更新策略研究，并提出改造建議，以惠民生、補短板、拆墻透綠、小巷改造、公共服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施完善、交通微循環(huán)等措施為重點，將老城區(qū)重塑，打造以居住、生活為主要功能的宜居地區(qū)。希望通過調(diào)查研究，能夠平衡瑞金市作為一座歷史文化名城，在舊城更新的過程中，與城市發(fā)展之間的關(guān)系，保護(hù)和傳承至今仍具有強大生命力的歷史城區(qū)，喚醒老城區(qū)的城市活力，重塑老城區(qū)昔日的城市風(fēng)采。