淺談房產(chǎn)委托公證的風(fēng)險與防范

黃 雋

（泰州市海成公證處，江蘇 泰州 225300）

1 房產(chǎn)委托公證的概念及意義

房產(chǎn)委托行為，是房產(chǎn)所有權(quán)人（委托人）將辦理與房產(chǎn)有關(guān)的事務(wù)，或者實施與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為（買賣、出租、抵押等）的權(quán)利授與受托人的意思表示。房產(chǎn)委托行為又稱房產(chǎn)授權(quán)委托行為。房產(chǎn)委托公證即公證機關(guān)根據(jù)委托人的申請，依法證明委托人房產(chǎn)委托行為的真實性、合法性的活動[1]。

房產(chǎn)委托公證具有重要的意義。受托人根據(jù)公證機關(guān)出具的房產(chǎn)委托公證書，即可以房產(chǎn)所有權(quán)人的名義順利地辦理與該房產(chǎn)有關(guān)的事務(wù)或?qū)嵤┡c該房產(chǎn)有關(guān)的法律行為[1]。房產(chǎn)委托書經(jīng)過公證機關(guān)公證，可以有效地防止無效委托或假委托等現(xiàn)象的發(fā)生，并預(yù)防因委托代理權(quán)而引起的糾紛。公證機關(guān)作為國家的證明機構(gòu)，除了有證明作用，還有預(yù)防糾紛、防止訴訟的作用，因此，公證處在辦理房產(chǎn)委托公證的過程中應(yīng)注意風(fēng)險及防范問題。

2.2 擔(dān)保性委托公證

這類公證的主要目的是擔(dān)保債權(quán)債務(wù)關(guān)系的履行，其委托權(quán)限表現(xiàn)為授權(quán)賣房、抵押、解押等形式，實踐中以授權(quán)賣房最為常見。一般都是由債務(wù)人預(yù)先授權(quán)債權(quán)人或者債權(quán)人控制的受托人辦理出售房產(chǎn)的所有相關(guān)手續(xù)，并辦理委托公證，債權(quán)人從而獲得單方獨立出售房產(chǎn)的權(quán)利，用以擔(dān)保債權(quán)債務(wù)關(guān)系的履行。

2.3 一般事務(wù)性委托公證

這類公證主要是委托人委托受托人處理與房產(chǎn)有關(guān)的一般性事務(wù)。比較常見的是委托人委托受托人領(lǐng)取不動產(chǎn)，進行驗房，辦理進宅手續(xù)，辦理權(quán)屬登記，辦理抵押登記，以及領(lǐng)取相關(guān)權(quán)屬證書和對不動產(chǎn)進行日常管理。

3 房產(chǎn)委托公證中存在的潛在風(fēng)險

從目前的實務(wù)來看，委托人簽署房產(chǎn)委托書后存在風(fēng)險的情況，主要涉及上述“以處分房產(chǎn)為內(nèi)容的委托公證”和“擔(dān)保性委托公證”這兩類委托事項中，而一般事務(wù)性委托公證，因為不涉及房產(chǎn)的處分，一般不會給委托人造成損失。本文就“以處分房產(chǎn)為內(nèi)容的委托公證”和“擔(dān)保性委托公證”這兩類委托事項中委托人、受托人、公證處各自存在的風(fēng)險進行分析。

2 房產(chǎn)委托公證的類型

2.1 以處分房產(chǎn)為內(nèi)容的委托公證

這類公證是涉及房產(chǎn)委托公證最普遍的一種。房產(chǎn)所有權(quán)人因不能親自處理房產(chǎn)相關(guān)事宜，故委托受托人代為辦理房產(chǎn)的相關(guān)事宜。

3.1 委托人存在的風(fēng)險

在“以處分房產(chǎn)為內(nèi)容的委托書公證”中，委托人存在的風(fēng)險主要是委托的權(quán)限過大和委托的期限過長導(dǎo)致的。（1）委托權(quán)限過大。房產(chǎn)委托行為屬于單方民事法律行為，受托人在取得委托人的授權(quán)后即可為一定的法律行為，且法律后果由委托人承擔(dān)。委托人簽署的處分房產(chǎn)的委托書中，對受托人的授權(quán)越大，委托事項越多，需要承擔(dān)的風(fēng)險也就相應(yīng)增加。如委托人委托受托人賣房，包括選定買方并出售，以及收取售房款的條款，受托人憑該委托書出售了委托人的房產(chǎn)后可能會“卷款跑路”，這樣委托人承擔(dān)的是房錢兩空的結(jié)果。更有甚者，受托人一房二賣，委托人面對的除了房錢兩空，還要對沒有最終取得房產(chǎn)的買方承擔(dān)違約責(zé)任。（2）委托期限過長，也同樣會導(dǎo)致委托人的財產(chǎn)損失。筆者在工作中發(fā)現(xiàn)，如果委托的期限是“至委托事項辦結(jié)為止”，那只要委托事項中有一項未完成，該委托書就一直有效。在這個漫長的期間，委托人如果與受托人之間的關(guān)系發(fā)生了變化，委托人都可能因為受托人的任意行為而受到財產(chǎn)損失。

在“擔(dān)保性委托書”中委托人承擔(dān)的風(fēng)險就更大了。擔(dān)保性委托書與民間融資相生相伴，其產(chǎn)生發(fā)展與訴訟慢、執(zhí)行難也有關(guān)系。擔(dān)保性委托公證書在使用上具有或然性，即以債權(quán)債務(wù)是否履行完畢作為受托人是否使用委托公證書行使委托權(quán)限的條件，這是其擔(dān)保性的體現(xiàn)。另一方面，擔(dān)保性委托公證書在形式上具有相對獨立性，即委托書中完全不體現(xiàn)委托書所擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，且債權(quán)債務(wù)是否已經(jīng)履行完畢與委托書的生效及使用沒有形式上的聯(lián)系，債權(quán)人單方即可處分不動產(chǎn)[1]。正是這個擔(dān)保性，給委托人帶來了巨大的風(fēng)險。

3.2 受托人存在的風(fēng)險

受托人的風(fēng)險存在于以避稅為目的的處分不動產(chǎn)的委托中，買賣雙方在簽定房產(chǎn)交易合同的同時，會另行簽定處分不動產(chǎn)的委托協(xié)議書，即由賣方委托買房在一定期限后辦理房產(chǎn)過戶，并予以公證。這類公證事項中，一般受托人都已經(jīng)實際付清了房款，也取得了房產(chǎn)，只是沒有辦理權(quán)屬變更登記。這種時候受托人也就是實際的買房人承擔(dān)的風(fēng)險系數(shù)還是比較大的：第一種情況，原房主因債務(wù)被訴至法院，法院在查封原房主的財產(chǎn)時，一定會將仍然登記在原房主名下的房產(chǎn)作為其財產(chǎn)進行查封的，受托人即使有再多的證據(jù)，也只能向原房主主張債權(quán)，從而失去了物權(quán)，這種情況下是很難保證沒有損失的；第二種情況，因為市場的原因，房價節(jié)節(jié)攀升，原房主覺得自己的房子賣虧了，因為房產(chǎn)還登記在自己的名下，原房主重新辦理了產(chǎn)權(quán)，并且將房屋以高價賣給了第三方，待到受托人發(fā)現(xiàn)時，房屋已經(jīng)過戶到了第三方名下。這時候，受托人只能乖乖將房屋交給第三方，向原房主也只能主張債權(quán)了。

在“擔(dān)保性委托書”公證中，以一個案例來說明受托人所承擔(dān)的風(fēng)險：陸某有一處現(xiàn)價值約300 萬元的房產(chǎn)，他找到田某借款100 萬元，稱愿通過委托公證的方式將該房產(chǎn)的處分權(quán)委托給田某，如果其到期未還款，田某可以利用該委托書將房產(chǎn)出售或抵押給別人以實現(xiàn)自己的債權(quán)，田某答應(yīng)了。于是陸某在公證處辦理了以田某為受托人的房產(chǎn)委托公證。隨后又以這種方式向好幾個人借了錢。最后，陸某攜帶近400 萬借款逃之夭夭，而幾個受托人各自拿著委托書卻傻了眼。

3.3 公證處存在的風(fēng)險

公證處存在的風(fēng)險主要是執(zhí)業(yè)風(fēng)險。因為社會誠信體系的缺失和假證的泛濫，能不能“看準人”成為了每個公證員在辦理委托公證中的頭等大事。產(chǎn)權(quán)人帶著假配偶前來辦理處分房產(chǎn)的委托公證，子女帶著假冒父母前來辦理處分房產(chǎn)的委托公證等事件的曝光，既給公證處和公證行業(yè)的名譽和形象造成極其惡劣的影響，又給相對人造成經(jīng)濟和精神上的重大損失[2]。除了這些，防止假證也是現(xiàn)今及以后要特別注意的一個問題。假產(chǎn)權(quán)證、假身份證、假結(jié)婚證、假離婚證，等都將導(dǎo)致公證書的無效。

4 如何防范委托公證的風(fēng)險

房產(chǎn)委托公證的初衷在于既為委托人不能親自處理房產(chǎn)相關(guān)事宜提供方便，同時又為受托人代為辦理房產(chǎn)相關(guān)事宜提供信用，既節(jié)約了交易成本，也使交易更加迅捷和便利[3]。如何使房產(chǎn)委托公證書發(fā)揮它應(yīng)有的作用呢？筆者認為只要做好委托公證中的風(fēng)險防范，實現(xiàn)委托書應(yīng)有的價值是完全可能的。本文仍然從委托人、受托人、公證機構(gòu)三方面來分析。

4.1 委托人的風(fēng)險防范

（1）委托人在選取受托人時，要“認準人”。即選取自己比較熟悉的、了解的人作為受托人，最好受托人具備一定的處理委托事項的能力或知識，這樣也方便處理委托事務(wù)。另外司法部于2017 年9 月25 日下發(fā)的公證執(zhí)業(yè)指導(dǎo)案例中，也對受托人的選取范圍有了具體規(guī)定，涉及不動產(chǎn)處分交易，需要委托符合民事法律規(guī)定的近親屬，這樣也能有效地降低委托人的風(fēng)險。

（2）委托的權(quán)限不宜太過寬泛。司法部于2017年8月14日下發(fā)的司法通【2017】83號《司法部關(guān)于公證執(zhí)業(yè)“五不準”的通知》中第三條明確規(guī)定：不準辦理涉及不動產(chǎn)處分的全項委托。公證機構(gòu)、公證員辦理涉及不動產(chǎn)處分的委托公證，應(yīng)當(dāng)按照“重大事項一次一委托”的原則，告知當(dāng)事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意義和法律后果，不得辦理一次性授權(quán)全部重要事項的委托公證，不得在公證書中設(shè)定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款等內(nèi)容。隨后，司法部又在2017年9月25日下發(fā)的公證執(zhí)業(yè)指導(dǎo)案例中明確規(guī)定，不得同時辦理抵押、解押、出售不動產(chǎn)的委托公證，另外所有的處分不動產(chǎn)的委托中都不得包含“受托人代收房款”的條款，因為代收房款往往會出現(xiàn)“擔(dān)保性委托”的情況。

（3）委托的期限不宜過長。委托期限過長，委托人承擔(dān)的風(fēng)險較高，相反，委托期限短，到期后委托書自行失效，委托人承擔(dān)的風(fēng)險也相應(yīng)降低了不少。以筆者的經(jīng)驗來看，建議委托的期限以半年內(nèi)為最佳，最長不超過一年。

（4）委托書最好明確沒有轉(zhuǎn)委權(quán)，除非是用于辦理一般事務(wù)性的委托。受托人沒有轉(zhuǎn)委權(quán)，意味著受托人必須親自辦理所委托的事項，這樣對委托人比較有保障，委托人無須對受托人再選定的受托人的行為承擔(dān)后果。

（5）對于“擔(dān)保性委托書”公證，司法通【2017】83號通知的第四條明確規(guī)定：不準辦理具有擔(dān)保性質(zhì)的委托公證。公證機構(gòu)、公證員在辦理涉及不動產(chǎn)處分的委托公證時，應(yīng)當(dāng)嚴格審查申請人的真實意思表示，審查其與受托人是否具有親屬關(guān)系，不得辦理名為委托實為擔(dān)保，或者可能存在擔(dān)保性質(zhì)的委托公證。

4.2 受托人的風(fēng)險防范

以避稅為目的的處分不動產(chǎn)的委托中，受托人應(yīng)考慮委托人的經(jīng)濟狀況、職業(yè)收入等情況，不可因小失大。一般事務(wù)性的委托中，受托人只要注意謹慎處理委托事項一般就可以避免風(fēng)險了。

4.3 公證處的風(fēng)險防范

公證處在辦理委托公證的過程中，首先要做到“認準人”，同時還要做到“看好證”。所謂“認準人”，和委托人的“認準人”有所區(qū)別，委托人是看受托人是否值得自己信賴，而公證處的“認準人”則是審查委托人是否為其本人。公證員在辦證過程中除認真比對委托人的體貌特征外，如果對委托人的身份有疑義，可以采取與委托人多交流的方式來核查其身份，比如詢問其本人的基本信息，除出生年月日外，還可詢問其配偶、子女的相關(guān)身份信息，本人及其家人的屬相，委托涉及的房產(chǎn)的地點等，并對委托人察言觀色，看其是否有緊張情緒，是否不敢正視公證員等。如今科技發(fā)達，也可運用“人臉識別”這類科技手段來幫助公證員甄別人的真?zhèn)巍?/p>

另外，公證員在辦證過程中“看好證”也相當(dāng)重要。現(xiàn)在多數(shù)公證處都配備了身份證識別儀，而且二代身份證也全面啟用，對于身份證的識別還是比較方便的。難的是對結(jié)婚證、離婚證、房產(chǎn)證等相關(guān)證件的識別。目前公證機構(gòu)已經(jīng)可以自行核實江蘇省內(nèi)的婚婚姻登記信息，對于省外的，還依賴于公函查詢。對于房產(chǎn)證的核實，也是依賴于親自核實或公函核實。

房產(chǎn)委托公證當(dāng)前作為公證機構(gòu)的常態(tài)主業(yè)務(wù)之一，在給公證機構(gòu)帶來大量證源及公證收費的同時，也給公證處帶來了相當(dāng)大的風(fēng)險。筆者認為，公證員在辦證過程中除認真審查“人”“證”外，還應(yīng)履行好告知義務(wù)，向委托人、受托人分別進行詢問，弄清楚委托人辦理委托書公證的真正意圖，根據(jù)其真實想法向其進行風(fēng)險提示，并給出合理化的建議，引導(dǎo)當(dāng)事人按照實際情況辦理相關(guān)公證事項，以免除自己的“專家責(zé)任”和防范相應(yīng)的執(zhí)業(yè)風(fēng)險，同時也提高公證的社會公信力。