南京某“城中村”開發(fā)可行性研究

王禮煒， 周衍濤，王書明

(1.徐州市鋼聯(lián)混凝土有限公司，江蘇 徐州 221011；2.金陵科技學(xué)院 建筑工程學(xué)院，江蘇 南京 211169)

1 項(xiàng)目概況

項(xiàng)目待改造地塊位于南京市祥瑞路東側(cè)，平和路北側(cè)，總用地面積5690 m2，其中建設(shè)用地1340 m2，道路及綠化代征用地4350 m2。地塊現(xiàn)有建筑面積9567 m2，為5幢3層磚混結(jié)構(gòu)樓房及部分磚木結(jié)構(gòu)平房，房屋老舊、規(guī)劃雜亂、市政設(shè)施缺乏，大量房屋因結(jié)構(gòu)老化存在不同程度的險(xiǎn)情，居民生活環(huán)境惡劣。

近年來，隨著祥瑞路拓寬通車，南京市疾控中心建成使用，南京軍區(qū)首長(zhǎng)住宅樓、金陵大公館、匯林綠洲等高檔樓宇相繼落成，這一片危舊房屋與周圍環(huán)境形成極大了反差，其惡劣的人居環(huán)境、破敗的城市面貌嚴(yán)重的影響了整體城市景觀。根據(jù)市建委批復(fù)，該地塊將拆遷改造為社區(qū)服務(wù)及商業(yè)配套設(shè)施，其中地塊南側(cè)為地上5層建筑面積1849.97m2的社區(qū)服務(wù)用房；地塊北側(cè)為地上3層建筑面積3778.79 m2的商業(yè)配套設(shè)施。擬建項(xiàng)目地上總建筑面積為5628.76 m2，地面停車位17輛。項(xiàng)目土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥，建成后用于社區(qū)服務(wù)及社區(qū)商業(yè)配套。

2 項(xiàng)目總投資估算

2.1 征收補(bǔ)償方式

由于改造規(guī)模大，時(shí)間短，導(dǎo)致家庭搬遷困難。在利益分配上，由于缺少調(diào)控制度，企業(yè)得益多，拆遷戶沒有得到合理的補(bǔ)償，致使矛盾加深。對(duì)拆遷戶進(jìn)行合理的拆遷補(bǔ)償有利于減少矛盾，保障舊房改造的順利進(jìn)行。征收補(bǔ)償主要有貨幣補(bǔ)償、產(chǎn)權(quán)置換、綜合型補(bǔ)償3種方式。本項(xiàng)目采用貨幣補(bǔ)償方式。

2.2 征收成本的確定

確定征收成本，首先必須確定房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)行房屋評(píng)估，主要是針對(duì)房屋的坐落地點(diǎn)、環(huán)境景觀、建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、房齡、房型、面積、樓層、朝向、權(quán)屬狀況、內(nèi)部裝修等等一些因素進(jìn)行估價(jià)。

2.2.1 選擇可比實(shí)例

根據(jù)所選標(biāo)準(zhǔn)樣本房情況，按照規(guī)定的要求選擇4個(gè)及以上滿足條件的交易案例作為可比實(shí)例，以測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋的基準(zhǔn)價(jià)格。對(duì)選擇的4個(gè)交易案例，估價(jià)人員逐一進(jìn)行入戶調(diào)查，排除了連家店、送閣樓及其他非正常交易因素。對(duì)交易時(shí)已裝潢的房屋進(jìn)行詳細(xì)勘查，并以扣除該部分裝潢費(fèi)用后的房屋價(jià)格作為可比案例的交易價(jià)格，如表1所示。

表1 標(biāo)準(zhǔn)樣本房與可比案例的比較

2.2.2 對(duì)比確定參數(shù)

通過對(duì)標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋和可比實(shí)例A、B、C、D的實(shí)地查勘對(duì)比，按照基準(zhǔn)價(jià)格修正方式，參照被拆遷房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表得表2。

2.2.3 得出計(jì)算式

估價(jià)對(duì)象A=8679×94/100×94/100×100/102=7518元/m2。

估價(jià)對(duì)象B=8829×94/100×94/100×100/100=7801元/m2

估價(jià)對(duì)象C=8562×94/100×94/100×100/100=7565元/m2

估價(jià)對(duì)象D=8839×94/100×94/100×100/101=7733元/m2

表2 樣本房與可比案例得分情況

2.2.4 計(jì)算比準(zhǔn)價(jià)格

綜合可確定在同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)下比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值=(7518+7801+7565+7733)÷4=7654(元/m2)。經(jīng)上述測(cè)算得到本項(xiàng)目基準(zhǔn)價(jià)格為7654元/m2。則項(xiàng)目征收成本概算見表3。

表3 某改造項(xiàng)目征收成本概算

根據(jù)綜合考慮，確定該項(xiàng)目征收成本為6295.79萬元。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)，一年期貸款利息為7.47%，根據(jù)現(xiàn)銀行市場(chǎng)開發(fā)貸款利率均上浮20%，則半年期的征收補(bǔ)償利息為： 6295.79×[ (1+7.47%× 1.2)0.5-1]=951.81萬元； 則征收總成本為=6295.79萬元+951.81萬元=7877.95萬元。

2.3 建安成本和開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的其他費(fèi)用的確定

2.3.1 建筑安裝工程費(fèi)

根據(jù)江蘇省建筑工程概預(yù)算編制方法和標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本項(xiàng)目建筑安裝工程施工預(yù)算，確定該項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)綜合標(biāo)準(zhǔn)為地上部分每平方米建筑面積1100.00元建筑安裝工程費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。建筑安裝工程費(fèi)=1100.00元/m2× 5628.76 m2=619.16萬元

2.3.2 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、管理等費(fèi)用，按建筑物面積50元/m2計(jì)。 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)=50元/m2× 5628.76 m2=28.14萬元

2.3.3 附屬公共配套設(shè)施費(fèi)

包括列入項(xiàng)目規(guī)劃圖、規(guī)劃要點(diǎn)，列入建筑安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目，與主體房屋相配套的非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施費(fèi)用。宗地紅線內(nèi)附屬公共配套設(shè)施費(fèi)用按建筑面積計(jì)需80元/m2，附屬公共配套設(shè)施費(fèi)假設(shè)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。

附屬公共配套設(shè)施費(fèi)=80元/m2× 5628.76 m2=45.03萬元。

2.3.4 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)直接為商品房配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。宗地紅線內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用按建筑面積計(jì)需120元/m2，公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)假設(shè)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。

公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)=120元/m2× 5628.76 m2=67.55萬元。

2.3.5 開發(fā)過程中的規(guī)費(fèi)

(1)市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。根據(jù)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《省物價(jià)局、省財(cái)政廳關(guān)于調(diào)整南京市城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)的批復(fù)》的通知》(寧價(jià)房[2007]22號(hào)，寧財(cái)綜[2007]38號(hào))，市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積計(jì)150元/m2。市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)=150元/m2×5628.76 m2=84.43萬元。

(2)結(jié)建人防費(fèi)=5628.76 m2×2500 m2×3%=42.22萬元。

(3)新建房屋白蟻防治費(fèi)。根據(jù)蘇財(cái)預(yù)(2002)95號(hào)、財(cái)預(yù)(2002)584號(hào)，新建房屋白蟻防治費(fèi)按建筑面積(含地下)計(jì)2.3元/m2。白蟻防治費(fèi)=2.3元/m2×5628.76 m2=1.29萬元。

(4)新型墻體材料專項(xiàng)基金：根據(jù)[蘇財(cái)綜(2003)153號(hào)]，新型墻體材料專項(xiàng)基金按8元/m2計(jì)。新型墻體材料專項(xiàng)基金=8元/m2×5628.76 m2=4.50萬元。

(5)散裝水泥專項(xiàng)基金：根據(jù)[蘇財(cái)綜字(1999)69號(hào)]，散裝水泥專項(xiàng)基金按2元/m2計(jì)。散裝水泥專項(xiàng)基金=2元/m2×5628.76 m2=1.13萬元。開發(fā)過程中的規(guī)費(fèi)共為133.57萬元，假設(shè)在開發(fā)建設(shè)前一次性交納。實(shí)際投入總成本為：619.16+28.14+45.03+67.55+133.57=893.45(萬元)。

2.3.6 投資利息

投資利息率(貼現(xiàn)率)按2007年12月21日調(diào)整利率后中國人民銀行公布的一年期貸款利息率7.47%計(jì)。開發(fā)貸款項(xiàng)目利息上浮20%。投資利息為(619.16+28.14+45.03+67.55)×[(1+7.47%×1.2)0.5-1]+133.57×[(1+7.47%×1.2)-1]=44.16(萬元)。

2.3.7 其他費(fèi)用

建安成本和開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的其他費(fèi)用=893.45 +44.16=937.61(萬元)。因此，項(xiàng)目開發(fā)成本=拆遷成本+建安成本和開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中的其他費(fèi)用=7877.95+937.61=8815.56(萬元)。

3 項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)

3.1 項(xiàng)目收益分析

該項(xiàng)目擬建成兩棟地上多層建筑物，總建筑面積為5628.76 m2，一幢為地上5層，建筑面積為1849.97 m2；二幢為地上3層，建筑面積為3778.79 m2。地上尚無停車及相應(yīng)配套。項(xiàng)目建成后用途為文化娛樂用房，對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)。估價(jià)人員調(diào)查了估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域娛樂、會(huì)所的租賃情況，見表4。

根據(jù)估價(jià)人員對(duì)該類用房所在區(qū)域租賃情況的調(diào)查了解，結(jié)合本類用房具體情況確定租金水平在100元/m2·月～120元/m2·月，本次考慮該物業(yè)整體出租，單體較大，租金按110元/m2·月計(jì)。房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅及附加，計(jì)房產(chǎn)收益的17.55%，空置率取8.33%，招租及房產(chǎn)管理、維修費(fèi)計(jì)房屋收益的6%。估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域分布著數(shù)量眾多的新建居住小區(qū)，附近為軟件開發(fā)集中區(qū)，隨著這些新建住宅小區(qū)入住人口及商務(wù)技術(shù)人員的逐漸增加，該區(qū)域的商業(yè)氛圍會(huì)逐步得到提升，商業(yè)、辦公物業(yè)會(huì)有一定幅度增長(zhǎng)。在綜合考慮該物業(yè)的具體特點(diǎn)，并參照主城區(qū)商業(yè)物業(yè)租金每年3～4%的增長(zhǎng)情況，確定該物業(yè)未來租金每年上漲3%。項(xiàng)目年費(fèi)用分析見表5。

表4 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域租賃情況

表5 估價(jià)對(duì)象年費(fèi)用分析

則該項(xiàng)目折算到開發(fā)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)的總收益為:16098.67(元/m2)×5628.76(m2)=9061.55(萬元)； 項(xiàng)目利潤(rùn)：9061.55(萬元)-8815.56(萬元)=245.99(萬元)。

3.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)

3.2.1 靜態(tài)投資回收期

靜態(tài)投資回收期(Pb)，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益低償全部投資所需的時(shí)間。計(jì)算公式為：

(1)

靜態(tài)現(xiàn)金流量見表6。

則靜態(tài)投資回收期為15+157.111/(157.111+639.808)=15.20年。

3.2.2 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目盈利性的基本指標(biāo)。其計(jì)算公式為：

(2)

通過內(nèi)插法求取財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。本次按可獲收益年限為38年計(jì)。具體見表7及表8。

表6 靜態(tài)現(xiàn)金流量 萬元

表7 目標(biāo)收益率取8.91%時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元

表8 目標(biāo)收益率取8.92%時(shí)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元

所以：FIRR=8.91%+3.48642/(3.48642+5.655951)×(8.92%-8.91%)=8.9138%。

4 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)項(xiàng)目的不確定性進(jìn)行全方位的分析。任何社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都有一定的風(fēng)險(xiǎn)，作為一種投資，房地產(chǎn)開發(fā)可能帶來收益，也可能帶來損失。企業(yè)在關(guān)注投資收益的同時(shí)，也感受到了風(fēng)險(xiǎn)的巨大挑戰(zhàn)。由于項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，投入金額大，企業(yè)更加重視對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和控制。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，在投資過程中由于政府政策、市場(chǎng)行情等各方面的因素影響，使得項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益偏離預(yù)期目標(biāo)，這種情況就是房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性。通過對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析，可以估計(jì)項(xiàng)目對(duì)不確定因素變化時(shí)的財(cái)務(wù)情況，判斷其是否還能盈利。

項(xiàng)目盈虧平衡分析 ：項(xiàng)目的盈虧平衡分析本質(zhì)上就是分析其臨界點(diǎn)，通過把銷售數(shù)量作為不確定的因素，當(dāng)項(xiàng)目正好收益等于投資支出時(shí)的銷售量即盈虧平衡點(diǎn)。盈虧平衡分析可以對(duì)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析，盈虧平衡點(diǎn)越低越好。由上一章的測(cè)算結(jié)果可知，南瑞路蔡家巷舊房改造項(xiàng)目的總投資額為8815.56 萬元，預(yù)計(jì)收入為 9061.55萬元，因此，本項(xiàng)目的銷售盈虧平衡點(diǎn)為： BEP=8815.56÷9061.55×100%=97.29%,所以該項(xiàng)目資金回收達(dá)到 97.29%時(shí)，項(xiàng)目就能保持盈虧平衡。

5 社會(huì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)

項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要包含以下兩方面。

(1)本項(xiàng)目按照規(guī)劃中確定的目標(biāo)及用途對(duì)舊房進(jìn)行綜合規(guī)劃治理，調(diào)整土地使用功能，優(yōu)化土地利用，按照舊房改造的有序化和節(jié)約化進(jìn)行調(diào)整改造，以此來改善生活生產(chǎn)條件及生態(tài)環(huán)境。本項(xiàng)目秉承資源節(jié)約，保護(hù)生態(tài)的開發(fā)模式，避開以前大拆大建的做法，按照新的節(jié)約型建設(shè)改造模式進(jìn)行，推動(dòng)南京舊房改造的進(jìn)程。

(2)項(xiàng)目開發(fā)屬于重建性開發(fā)，把已經(jīng)沒有使用和改造價(jià)值的舊房徹底拆遷后重新規(guī)劃土地的用途，改善此區(qū)域的環(huán)境居住質(zhì)量與周圍南京市疾控中心、金陵大公館、匯林綠洲等建筑相協(xié)調(diào)，提升區(qū)域價(jià)值和區(qū)域形象。

6 結(jié)語

本項(xiàng)目的開發(fā)是在我國城鎮(zhèn)化加速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入不斷提高，居民希望改善生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量的背景下實(shí)施的。在此綜合背景下，論文采用項(xiàng)目可行性研究的基本方法，結(jié)合舊房改造的基本理論，得出以下結(jié)論：

通過財(cái)務(wù)分析的方法對(duì)本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行了分析，本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為15.20年，從回收期看，回收期偏長(zhǎng)；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為8.9138%，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率略大于目前金融市場(chǎng)長(zhǎng)期融資成本利率7.83%-8.613%。從上述指標(biāo)看，回收期偏長(zhǎng)，利潤(rùn)較低，但考慮到此項(xiàng)目對(duì)完善城市配套、改善人居居住品質(zhì)、提升城市面貌的作用，此項(xiàng)目可行。在項(xiàng)目操作中需要嚴(yán)格控制成本。造成項(xiàng)目微利的主要原因在于本項(xiàng)目開發(fā)的物業(yè)無法在市場(chǎng)上銷售，而只能靠出租經(jīng)營(yíng)收回投資，而南京房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的租金和房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象，即經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的出租收益遠(yuǎn)低于房?jī)r(jià)所應(yīng)對(duì)應(yīng)的租金水平。