住房公積金貸款對房地產銷售的影響研究

原冠敏

（山西省運城市住房公積金管理中心，山西 運城 044000）

1 引言

住房公積金是當前房地產經濟建設發(fā)展中需要重點衡量的一項因素，由于住房公積金貸款利率受到國家央行調控，因此，在其利率的變化中就會無形地對房地產銷售產生影響。作為房地產銷售管理者，在其銷售管理中，應該按照住房公積金貸款的變化去衡量房地產銷售管理因素，這樣才能保障在其銷售管理因素的協(xié)調中，能夠按照現(xiàn)有的經濟發(fā)展態(tài)勢去調整房地產銷售價格，以此促進房地產經濟銷售發(fā)展能力的提升，降低房地產經濟發(fā)展的泡沫經濟發(fā)展態(tài)勢形成。

2 住房公積金貸款對房地產銷售的影響因素

2.1 房價變化因素

房價變化是影響房地產銷售的重要性因素，在其銷售過程中，住房公積金貸款的變化和房價的變化是呈現(xiàn)逆向變化趨勢的，也就是說在房地產經濟銷售發(fā)展中，其對應的房產價格增長，而對應的住房公積金貸款的利率變化則沒有明顯的改變，這種情況下就會出現(xiàn)房地產銷售發(fā)展的負增長變化趨勢，也就是在房地產銷售行業(yè)的發(fā)展中，其對應的房價波動模型和住房公積金貸款之間呈逆向化發(fā)展趨勢。要想明確房地產銷售行業(yè)發(fā)展的變動因素，就應該在其變化發(fā)展中，及時明確房價波動范圍，同時還應該按照房價波動變化因素的分析，及時落實整體的變化波動影響要素，以此作為房地產銷售行業(yè)發(fā)展中的影響消除策略來實施[1]。

2.2 地產泡沫預警因素

地產泡沫預警指的是在我國房地產行業(yè)的發(fā)展中，其對應的發(fā)展呈現(xiàn)出飽和和趨于飽和態(tài)勢，因此，其對應的經濟發(fā)展態(tài)勢呈現(xiàn)出逆向化增長趨勢。但是總的來說，房地產自身的價值不會改變，反而在不斷變化的經濟運行環(huán)境下，其對應的經濟發(fā)展也會逐漸趨于異質化發(fā)展變化態(tài)勢。但是要注意的是，在合租房公積金貸款和房地產銷售價格的變化中，其對應的經濟發(fā)展飽和趨勢是呈現(xiàn)區(qū)域性的還是全國性的應該重點分析。同時還應該按照房地產銷售發(fā)展的變化因素控制，及時地設置房產銷售行業(yè)發(fā)展變化線性回歸方程，以此衡量其對應的態(tài)勢變化是呈現(xiàn)逆向化增長的還是異質化改變的。例如，針對北京房地產行業(yè)發(fā)展和濟南市房地產行業(yè)發(fā)展泡沫經濟形成的變化因素分析，及時地衡量出其發(fā)展中的線性關系，以此作為消除房地產銷售影響的因素來控制。

2.3 地產價格變化因素

房地產價格變動的一項重要性因素就是地產價格的改變，也就是用于開發(fā)房地產銷售的地價價格的變動，其變動的影響是較為明顯的，無論是在供給因素的變化上，還是在需求因素的變化上都具有明顯的關聯(lián)性，對應的地價成本資金變動也會造成整體的銷售發(fā)展制約因素變動，如在房地產開發(fā)中，其對應的開發(fā)環(huán)境變化也會造成地產價格的正向化變動。以長春市為例，2017年6月地鐵1號線開通，其周邊沿線的地產價格變動有了明顯的改變，人民廣場附近地產價格增長8.3%，衛(wèi)星廣場附近地產價格增長5.6%，這說明房地產經濟銷售發(fā)展中，其對應的波動因素和外界環(huán)境的影響是較為明顯的，對應的住房公積金貸款變化影響也是較為顯著的。

3 住房公積金貸款對房地產銷售影響的實證分析

3.1 指標選取及數(shù)據獲取

在針對住房公積金貸款房地產銷售影響之間的關系分析中，將住房公積金制度的制定歸納如下，也就是說有以下情形的可以申請住房公積金貸款：一是購買、建造大修自主住房的；二是離休或者退休的企業(yè)職員；三是完全喪失勞動能力，并且已經于用人單位終止勞動關系的；四是房租超出家庭經濟收入比例的；五是償還房貸本息的。只有具備以上幾種條件才能申請獲得住房公積金貸款，按照這種發(fā)展趨勢，在本文的研究中，以某市2012-2017年個人住房公積金貸款和住宅房價銷售變化的關系進行了匯總，具體的數(shù)據匯總如表1所示。

表1 某市個人住房公積金貸款與住宅商品房發(fā)展貸款情況

3.2 數(shù)據整合分析

按照住房公積金貸款和個人住宅商品房銷售面積的變化將其對應的銷售曲線繪制如圖1所示。

圖1 某市住房公積金貸款金額及個人商品住宅變化

其中，藍色曲線代表個人住房公積金貸款金額變化，而黃色曲線代表個人商品住宅面積變化趨勢。按照其對應的走勢曲線分析，將對應的影響關系進行了時間序列檢驗，其對應的檢驗結果顯示，在整個檢驗方式的應用中，其對應的檢驗序列X和Y是呈現(xiàn)逆向化改變的，也就是在差異階段的變化中，其對應的序列變化具有了明顯的縮水現(xiàn)象，這說明在住房公積金和房地產銷售行業(yè)的發(fā)展中，其對應的行業(yè)發(fā)展關系呈現(xiàn)出的是臨界水平改變趨勢，對應的臨界改變值為-4.14252，并且在ADF檢驗處理中得出，其對應的檢驗值變化呈現(xiàn)出了負向增長的變化趨勢，這也在一定程度上體現(xiàn)出了我國經濟發(fā)展中對于房地產銷售調控和住房公積金貸款變化之間的明顯性關聯(lián)。除此之外，在當前我國經濟建設發(fā)展中，由于房地產銷售行業(yè)發(fā)展中對于經濟建設具有明顯的推動性，造成了整體的經濟發(fā)展建設規(guī)劃能力轉變[2]。

3.3 數(shù)據結果分析

按照本文研究中住房公積金貸款和房地產銷售價格的變動影響關系來看，在我國當前的房地產經濟建設發(fā)展中，對應的房地產經濟發(fā)展出現(xiàn)了明顯的改變，其對應的線性回歸關系整合體現(xiàn)出了我國房地產行業(yè)發(fā)展的逆向化轉變趨勢，同時也體現(xiàn)出我國房地產經濟發(fā)展在現(xiàn)代化經濟發(fā)展變化中的數(shù)據整合改變展現(xiàn)出的新型經濟發(fā)展態(tài)勢變化?；诖?，在經濟發(fā)展建設中，應該在政策的運行調控上進行專門的分析，并且在經濟運行發(fā)展中，需要重點整合住房公積金貸款變化利率和房地產銷售價格之間的關系，這樣才能在其關系的調控中，消除整體的影響因素，實現(xiàn)房地產經濟發(fā)展的正向化發(fā)展，以此促進我國國民經濟發(fā)展建設水平的提升。

4 結語

綜上所述，在當前我國房地產行業(yè)的快速發(fā)展中，其對應的住房購買銷售也在不斷的轉變，一直在飆升的房價就是房地產行業(yè)在現(xiàn)有經濟發(fā)展中展現(xiàn)出的一種發(fā)展態(tài)勢。對于房地產銷售而言，住房公積金貸款是影響其銷售的重要性制約因素，也是導致很多人止步于房地產銷售門前的重要性因素。通過本文的研究和分析，以實證分析法研究住房公積金貸款對房地產銷售的影響，在研究中得出，住房公積金貸款和房地產銷售之間的影響主要體現(xiàn)在貸款的利率變化上，同時通過對貸款銷售的殘差分析，發(fā)現(xiàn)其對應的殘差變化和回歸房產之間具有明顯的關聯(lián)，也就是房地產銷售行業(yè)的發(fā)展和住房公積金貸款之間的影響是呈現(xiàn)正向增長趨勢的，住房公積金貸款利率越高，其對應的影響也就越大。