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    我國公積金制度對房地產(chǎn)調(diào)控的影響

    2019-01-17 10:53:58趙媛媛
    西部論叢 2019年2期
    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)調(diào)控價(jià)格

    趙媛媛

    摘 要:自1998年取消福利住房制度以來,中國房地產(chǎn)市場已走向市場化發(fā)展。由于房地產(chǎn)市場的強(qiáng)勁發(fā)展,逐漸出現(xiàn)了許多問題,其中主要問題是房價(jià)仍居高不下。那么究竟是哪些因素影響了我國房地產(chǎn)的價(jià)格呢?有些認(rèn)為是城鎮(zhèn)化率,有些認(rèn)為是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整等等。那么住房公積金制度對房價(jià)有哪些影響呢?本文就此進(jìn)行展開說明

    關(guān)鍵詞:公積金制度 房地產(chǎn) 調(diào)控 繳存 價(jià)格

    引 言

    自中國經(jīng)過近二十年年的發(fā)展,于1998年正式成立住房公積金以來,所有指標(biāo)都經(jīng)歷了巨大的增長,有關(guān)住房公積金的參數(shù),例如繳納的人數(shù),貸款額度等等。在購買房屋時(shí),越來越多的消費(fèi)者選擇住房公積金。許多地方當(dāng)局也使用住房公積金制度作為監(jiān)管房價(jià)的手段。

    1.住房公積金制度概述

    從某種意義上說,中國住房公積金實(shí)際上是一種住房保障體系,逐步將住房分配形式轉(zhuǎn)變?yōu)閯?chuàng)收,社會化和合法化。十九世紀(jì)末,國務(wù)院發(fā)布了一些關(guān)于改革城市住房制度的決策,文件中要求全國各地嚴(yán)格執(zhí)行住房公積金制度和實(shí)施住房公積金制度,具體包括所有行政,公司和公共機(jī)構(gòu)以及私人單位及其員工。住房公積金實(shí)際上是一個(gè)具有強(qiáng)制性和一次性使用特征的個(gè)人住房基金。一般而言,住房公積金主要有三種支付方式,即個(gè)人首付,單位補(bǔ)貼和長期儲蓄。一方面,該系統(tǒng)的全面實(shí)施提高了員工購房的能力,另一方面也顯著降低了員工的回報(bào)壓力,使員工能夠擴(kuò)大消費(fèi)領(lǐng)域,調(diào)整日常消費(fèi)結(jié)構(gòu)。因此,住房公積金的實(shí)施是優(yōu)化和提高中國人口生活水平,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的重要組成部分,它改善了中國住房分配制度。

    2住房公積金制度的操作過程

    住房公積金制度在正常運(yùn)行時(shí)包括多個(gè)環(huán)節(jié),主要對象是員工和單位雙方。依據(jù)一樣的繳存比值交納住房公積金,公積金通過個(gè)人與單位相關(guān)銀行核實(shí)后,由管理中心提交的,然后委托銀行辦理。住房公積金的流向基于住房公積的規(guī)定主要有住房公積金貸款、住房公積金提取以及住房公積金用于保證性住房建設(shè)等等。其中住房公積金貸款是員工在繳納一定的期限時(shí),可由住房公積金進(jìn)行一定比例的貸款,并且這種貸款的利率要比其他的貸款利率低百分之三十,是一種惠民政策。對于住房公積金的提取,主要的用途是用于購買,翻新,建筑和自住房屋。其他的一些住房公積金的應(yīng)用還包括支持經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè),以及用于購買政府債券以維持住房公積金的價(jià)值。如果想讓住房公積金制度發(fā)揮作用,必須通過一定的運(yùn)行機(jī)制。那么住房公積金制度對我國房地產(chǎn)調(diào)控具有哪些作用呢?通常是員工通過一定的繳存金額,構(gòu)成大量資金,為了充分發(fā)揮這種資金的作用,通常是建立一些保障性住房,例如經(jīng)濟(jì)適用房,或者是用于貸款。

    3住房公積金制度對我國房地產(chǎn)價(jià)格的影響

    住房公積金存款系統(tǒng)是指單位和員工在同一存款比率下,根據(jù)上一年的平均工資,員工和單位分別繳納相同的資金到住房公積金賬戶。如何使住房公積金制度正常運(yùn)行,它的前提就是繳存一定的資金。正因?yàn)檫@種制度的存在,因此,會產(chǎn)生大量的資金在住房公積金賬戶里,這樣員工才有資格用住房公積金貸款買房,也就是住房公積金存款制度是提高住宅購買力的基礎(chǔ),只有有足夠的公積金支付,才有資格申請住房供應(yīng)資金貸款的員工。從這個(gè)角度對住房公積金繳存制度分析價(jià)格的影響:一方面是將提高住房公積金繳存金額,擴(kuò)大整個(gè)住房基金池的大小,住房公積金貸款的支付越多,生活空間越高,間接提高了員工購買的能力,這種購買力導(dǎo)致房價(jià)上漲。另一方面,住房公積金的的資金是由員工的一部分工資產(chǎn)生出來的,可以根據(jù)這部分進(jìn)行住房公積金貸款,這部分住房公積金貸款的利率通常是比較低的,尤其是比商業(yè)的貸款利率低,這樣間接的提高了員工的購買能力??烧f在一定程度上促進(jìn)了房價(jià)上漲。但在低收入群體而言,雖然繳納了一部分住房公積金,能帶出一部分的金額,但是他們?nèi)狈σ欢ǖ哪芰韮斶€住房公積金貸款,由于住房公積金的產(chǎn)出減少了他們的可支配收入,增加了這部分人口對房子的渴望,從而對房價(jià)起到一定的作用了。

    住房公積金貸款是指在一定期限內(nèi)繳納經(jīng)費(fèi)并可以向住房公積金管理中心委托的商業(yè)銀行申請抵押貸款的員工。中國的住房貸款分為商業(yè)銀行抵押貸款和住房公積金抵押貸款。自中國實(shí)施住房公積金制度以來,初始一直是向住房建設(shè)單位提供貸款。 1999年頒布的住房公積金管理?xiàng)l例,正式規(guī)定住房公積金貸款只能用于支持個(gè)人住房貸款和社會住房建設(shè)貸款。因此,1999年以來中國住房公積金貸款的主要目的是通過向居民發(fā)放住房公積金貸款來支持居民購房。與商業(yè)銀行按揭貸款相比,住房公積金貸款的優(yōu)勢在于貸款利率較低。因此,住房公積金貸款已經(jīng)成為中國住房消費(fèi)支付住房公積金的員工的必然選擇。發(fā)放住房公積金貸款越多,申請貸款的條件越寬松,短期內(nèi)就會提高居民的購買力,從而促進(jìn)住房價(jià)格的上漲;從長遠(yuǎn)來看,住房公積金貸款增加了住宅的購買力,從而導(dǎo)致房價(jià)上漲。崛起將使低收入群體無法負(fù)擔(dān)住房,這將導(dǎo)致負(fù)外部性,可能導(dǎo)致房價(jià)下跌。此外,住房公積金貸款也會影響消費(fèi)者的預(yù)期,從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。例如,當(dāng)貸款利率降低時(shí),消費(fèi)者將持有房價(jià)上漲的預(yù)期,住房需求將增加,導(dǎo)致房價(jià)上漲。

    參考文獻(xiàn):

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    [2] 宋軍. 宋陽. 用政府購買服務(wù)改革住房公積金運(yùn)行管理[J]. 正負(fù)采購信息報(bào),2018年

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