房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式分析

扶斌

【摘 要】目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)于我國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了重要的促進(jìn)作用，并且我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)也隨著近幾年的發(fā)展逐步趨向于成熟，很多專業(yè)人員也提出了更為科學(xué)有效的管理方式。房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理工作更加正規(guī)，很多風(fēng)險(xiǎn)也能得到有效控制，企業(yè)通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲得更為穩(wěn)定、可觀的收益。同時(shí)，房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式逐漸進(jìn)入人們的視野，該模式在提高房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面有著突出的表現(xiàn)，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)中得到了廣泛的應(yīng)用。

【Abstract】At present， real estate development projects have played an important role in promoting the development of regional economy in China， and with the development of real estate industry in recent years， it gradually tends to mature， many professionals also put forward more scientific and effective management methods. The management work of real estate projects is more formal， many risks can be effectively controlled， and enterprises can obtain more stable and considerable income through real estate development projects. At the same time， the multi-project development mode in real estate management has gradually entered people's vision， which has outstanding performance in improving the anti risk ability of real estate enterprises. The multi-project development mode has been widely used in China's real estate enterprises.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);管理;多項(xiàng)目開(kāi)發(fā);意義

【Keywords】real estate; management; multi-project development; significance

【中圖分類號(hào)】F299.23;TU71 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號(hào)】1673-1069（2019）12-0015-02

1 引言

房地產(chǎn)管理多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式是一種近幾年新興的管理模式，這種模式為房地產(chǎn)管理工作提供了新的思路，同時(shí)，也為其他項(xiàng)目的管理起到了借鑒作用。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，這種管理模式具有十分顯著的優(yōu)勢(shì)，但是由于是一種新興的管理理念，所以仍然需要對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步地分析和了解，明確管理要點(diǎn)所在，才能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目以及企業(yè)的實(shí)際情況，制定具有針對(duì)性的管理方案，從而達(dá)到充分發(fā)揮多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式作用的目的。因此，本文從房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的意義入手進(jìn)行分析，明確該模式的具體內(nèi)容，并針對(duì)模式的優(yōu)化方案提出一定的意見(jiàn)和建議。

2 房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的意義

2.1 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然處于過(guò)于松散的狀態(tài)，具體表現(xiàn)在企業(yè)資金集中度不高，且抗風(fēng)險(xiǎn)能力差等方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)很難對(duì)行業(yè)起到適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)作用。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)遇到各種各樣的變化以及風(fēng)險(xiǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是不確定性因素很多，企業(yè)極易面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要通過(guò)采取擴(kuò)大規(guī)模的方式，運(yùn)用多項(xiàng)目共同開(kāi)發(fā)的方式，以規(guī)?；睦砟钕♂寙蝹€(gè)項(xiàng)目所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。這樣企業(yè)也能通過(guò)不同項(xiàng)目之間資源的合理調(diào)配，提升項(xiàng)目以及自身對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，并促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。由此可見(jiàn)，多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)企業(yè)以及整體行業(yè)發(fā)展的根本需求[1]。

2.2 幫助企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的沖擊

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)形成了多家實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)，并且也形成了以買方市場(chǎng)為主的市場(chǎng)形勢(shì)，所以房地產(chǎn)企業(yè)之間面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，企業(yè)想要在這種形勢(shì)下占據(jù)一席之地并站穩(wěn)腳跟，就需要通過(guò)采取多種手段提升企業(yè)核心實(shí)力，并增強(qiáng)企業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力。但是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)也存在著工作細(xì)化的發(fā)展趨勢(shì)，企業(yè)之間的分工也變得十分明顯，所以企業(yè)很難從項(xiàng)目的全方面入手，達(dá)到控制項(xiàng)目質(zhì)量、提升企業(yè)綜合實(shí)力的目的，所以也很難保證全方位優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)本身具有顯著的均好性，所以全方位優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮就更顯得觸不可及。因此，開(kāi)展多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，能夠通過(guò)提升市場(chǎng)份額的方法，吸引人才進(jìn)入企業(yè)，并通過(guò)合理的人員管理制度，對(duì)人才進(jìn)行培訓(xùn)和篩選，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)管理水平的提高，為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)創(chuàng)造有利條件[2]。

2.3 行業(yè)進(jìn)步以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需求

對(duì)于我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于支柱產(chǎn)業(yè)，并且通過(guò)近年來(lái)的調(diào)查分析可知，房地產(chǎn)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了巨大的推動(dòng)作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展與企業(yè)的實(shí)力有著密切的關(guān)系，企業(yè)實(shí)力雄厚，那么也必然起到一定的主導(dǎo)作用。因此，房地產(chǎn)行業(yè)目前以及未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)仍然以集團(tuán)化和規(guī)?；癁橹?，采取這種模式的房地產(chǎn)企業(yè)也必然應(yīng)用多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)模式，規(guī)模化經(jīng)營(yíng)也成為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的首選模式，所以多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)步以及國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的迫切需求[3]。

2.4 保證利潤(rùn)穩(wěn)步提升

在應(yīng)用單項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的管理模式時(shí)，企業(yè)必然面對(duì)大量資金流出的情況，在這種情況下，企業(yè)的融資成本較高。銷售回款之后，當(dāng)企業(yè)完成資金支付工作后，需要將剩余資金存入銀行，這一操作則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)資金縮水的問(wèn)題，企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)受到影響。采用多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式，大大提升了資金運(yùn)用的靈活性，并且能夠促進(jìn)企業(yè)資金的有效流通，在抵抗經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)方面也能起到顯著的作用，所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所獲得的利潤(rùn)也能處于穩(wěn)步提升的狀態(tài)。

3 房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的概述

矩陣式多項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目部門作為主體，工作人員多數(shù)是由各專業(yè)部門抽調(diào)的能力較強(qiáng)的人員組成，管理人員和設(shè)計(jì)人員的工作安排可以由總部職能部門直接疏通管理。在這其中，區(qū)域單位也可對(duì)管轄控制范圍內(nèi)的人力物力進(jìn)行管理協(xié)調(diào)。這種管理模式有利有弊，在能夠?qū)ν饨绛h(huán)境作出最快反應(yīng)的同時(shí)也易造成管理層面的沖突[4]。

項(xiàng)目管理是指項(xiàng)目公司作為開(kāi)發(fā)主體，項(xiàng)目公司下設(shè)設(shè)計(jì)、銷售、工程等職能崗位各司其職，項(xiàng)目管理模式也能做到對(duì)其他因素問(wèn)題進(jìn)行最快地解決。與此同時(shí)，總部對(duì)項(xiàng)目的控制也會(huì)盡量做到滴水不漏，避免出現(xiàn)資源閑置的情況。當(dāng)然，所有不同的管理模式都各有利弊。每個(gè)房產(chǎn)企業(yè)情況都是不一樣的，企業(yè)的根基、資金儲(chǔ)備情況都是企業(yè)選擇管理模式的考慮因素，應(yīng)該根據(jù)自身的條件來(lái)選擇適合的企業(yè)管理模式，合理利用企業(yè)資源，做到“物盡其用”[5]。

職能多項(xiàng)目管理中，這一管理模式為能力較強(qiáng)的員工提供了良好的晉升機(jī)會(huì)。同時(shí)，企業(yè)也能根據(jù)人才的實(shí)際能力分配具有針對(duì)性的任務(wù)，保證員工的工作效率和工作質(zhì)量。另外，這種管理模式也能起到明確工作職責(zé)的作用，在特定情況下，能夠?qū)崿F(xiàn)人員的越級(jí)管理，進(jìn)而提升企業(yè)管理的靈活性。系統(tǒng)的人員管理模式，能夠?yàn)樯霞?jí)領(lǐng)導(dǎo)了解基層工作狀態(tài)提供良好的支持，也能對(duì)人員的調(diào)動(dòng)情況進(jìn)行詳細(xì)地了解，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)管理人員、基層員工等不同層級(jí)的雙向管控。同時(shí)，也能有效避免企業(yè)只關(guān)注老員工、忽視新員工的問(wèn)題，并起到激發(fā)員工工作積極性的作用[6]。

4 房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式的優(yōu)化措施

4.1 構(gòu)建完善的管理制度

對(duì)于各行各業(yè)來(lái)說(shuō)，完善的管理制度都是保障企業(yè)盈利的重要手段，并且管理制度的制定也離不開(kāi)管理人員對(duì)于行業(yè)發(fā)展形勢(shì)、項(xiàng)目實(shí)際情況、公司運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的分析。管理制度的構(gòu)建也應(yīng)該遵循經(jīng)濟(jì)合理、內(nèi)容全面的原則，避免管理制度的過(guò)度細(xì)化和過(guò)度簡(jiǎn)化，保證管理制度能夠真正發(fā)揮其積極作用。

在管理制度構(gòu)建過(guò)程中，建議依托企業(yè)人員管理模式，對(duì)于管理模式中存在的問(wèn)題可以進(jìn)行分析和討論，并通過(guò)管理制度的優(yōu)化實(shí)現(xiàn)企業(yè)人員管理模式的優(yōu)化，對(duì)于冗余的部門進(jìn)行取締和整合，精簡(jiǎn)部門人員，合理評(píng)定人員能力，實(shí)現(xiàn)人力資源的優(yōu)化，發(fā)揮通過(guò)管理制度梳理企業(yè)管理體系的作用。另外，也要保證管理制度能夠在項(xiàng)目管理中得到落實(shí)，從而真正體現(xiàn)其在房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式中的積極作用。

4.2 資源的合理分配

在房地產(chǎn)多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中，需要將人力資源、物資、資金進(jìn)行合理地管理和分配。具體來(lái)說(shuō)，就是根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際特征，組織成立項(xiàng)目組，提高項(xiàng)目組的針對(duì)性;對(duì)于物資管理來(lái)說(shuō)，則需要根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際的設(shè)計(jì)方案以及項(xiàng)目?jī)?nèi)容對(duì)有可能使用到的資源進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并明確不同資源的利用階段，將資源準(zhǔn)備融入項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程，減輕企業(yè)的資金籌備壓力;對(duì)于資金籌備來(lái)說(shuō)，則需要積極引入財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)制度，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施方案，對(duì)資金的運(yùn)用進(jìn)行預(yù)測(cè)，保證資金能夠得到合理的運(yùn)用。

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式對(duì)于規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、提升企業(yè)綜合實(shí)力有著重要的意義，但是也應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況對(duì)其進(jìn)行深入研究，從根源管控有可能出現(xiàn)的問(wèn)題，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序推進(jìn)。

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