風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理中的運(yùn)用

浦錫君

(昆明經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)管理有限公司，云南 昆明 650000)

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理中的風(fēng)險(xiǎn)管理有著隨機(jī)可變性、客觀性、普遍性、多樣性、必然性、偶然性特征。在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理工作中做好風(fēng)險(xiǎn)管理是必要的，可通過(guò)運(yùn)用多種風(fēng)險(xiǎn)管理手段和技巧及時(shí)識(shí)別和控制風(fēng)險(xiǎn)，確定技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、人為風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等在可控范圍內(nèi)，以保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

一、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

做項(xiàng)目的過(guò)程是一個(gè)不斷決策的過(guò)程，選擇合適的方法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是至關(guān)重要的。風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，要以縮小風(fēng)險(xiǎn)因素不確定性為目的，以環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、管理風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別為主要內(nèi)容，從系統(tǒng)觀念出發(fā)，篩選、檢測(cè)、診斷房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)期間可能引起的風(fēng)險(xiǎn)因素，再剔除相關(guān)性不大的風(fēng)險(xiǎn)因素。然后，展開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)因素影響程度定量分析。目前，德?tīng)柗品?、?cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析法、流程圖分析法、故障分析法、SWOT分析法是常用的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法。

例如，在以往項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別階段采取了德?tīng)柗品L(fēng)險(xiǎn)識(shí)別方法，由項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)組選定、邀請(qǐng)八位專家對(duì)項(xiàng)目展開(kāi)討論，采用匿名函詢的方式收集專家意見(jiàn)，對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估(百分制)，綜合整理后，再匿名反饋給各位專家，再次征詢意見(jiàn)，如此反復(fù)多輪，直至專家意見(jiàn)趨于一致。經(jīng)過(guò)多輪評(píng)估，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)最終打分結(jié)果分別是92.2分、65.1分、89.5分、95.5分、89.2分、68.7分。通過(guò)過(guò)往經(jīng)驗(yàn)分析給出一個(gè)主觀預(yù)判，項(xiàng)目存在的風(fēng)險(xiǎn)主要是建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)。總之，對(duì)項(xiàng)目前期出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行提前預(yù)判，尋求有效舉措進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理，這是一種有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)方式，可最大化確保項(xiàng)目管理者的利益。

二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)通常有著投資數(shù)量巨大、周期長(zhǎng)、不確定因素多的特點(diǎn)，其風(fēng)險(xiǎn)多樣、復(fù)雜。在風(fēng)險(xiǎn)管理運(yùn)用期間，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)系統(tǒng)化分析，采用多元施策、分散風(fēng)險(xiǎn)思路，提前制定好相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，可在一定程度上提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)價(jià)值?！帮L(fēng)險(xiǎn)分析、多元施策”是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理中有效實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)管理的重要策略。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理者，根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，采取有針對(duì)性舉措，對(duì)產(chǎn)品、時(shí)間、布局等多個(gè)方面進(jìn)行多元經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作的多元化，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行合理分散，實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)管理的利益最大化、風(fēng)險(xiǎn)最低化。需要指出的是，對(duì)項(xiàng)目多元施加策略，必須基于一個(gè)前提，即服務(wù)于項(xiàng)目最優(yōu)化運(yùn)營(yíng)，這是確保風(fēng)險(xiǎn)分散在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理中運(yùn)用的關(guān)鍵。

以環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)因素分析為例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2019年伊始，不少房企銷(xiāo)售開(kāi)始出現(xiàn)負(fù)增。2019-2021年房企將有1.8萬(wàn)億元的債務(wù)到期，今后三年房地產(chǎn)行業(yè)需要兌付的債券分別是4464億元、5050億元、8918億元。據(jù)此推測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將陷入資金流緊張的局面。面對(duì)這樣一個(gè)嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境，項(xiàng)目可能會(huì)面臨土地政策、產(chǎn)業(yè)環(huán)境等不確定性風(fēng)險(xiǎn)。為確保整個(gè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分散，我們采取了多元化經(jīng)營(yíng)策略。一方面，我們將整個(gè)項(xiàng)目劃分為住宅項(xiàng)目和商業(yè)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)板塊，并確立了合理比例；另一方面，我們又對(duì)項(xiàng)目各板塊的開(kāi)發(fā)時(shí)間進(jìn)行了研究，確定分期規(guī)劃，分期建設(shè)，有效避免資金支出集中，同時(shí)確保整個(gè)項(xiàng)目有序推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分散。

三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

所謂“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)”，就是針對(duì)某一單一風(fēng)險(xiǎn)展開(kāi)測(cè)算，評(píng)估某一單一風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的影響。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的前提，需要按照風(fēng)險(xiǎn)值對(duì)項(xiàng)目中的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行排序，再制定出相應(yīng)的量化標(biāo)準(zhǔn)，系統(tǒng)化分析每一種風(fēng)險(xiǎn)因素可能引起的損失。在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)階段，要遵從清晰化、公正化原則建立起一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，全面、客觀反映項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成，體現(xiàn)出整個(gè)項(xiàng)目存在的不確定性。

以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)是遵從目的性原則、系統(tǒng)全面性原則、重要性原則、科學(xué)性原則、可操作性原則、相對(duì)獨(dú)立性原則、可測(cè)性原則，動(dòng)態(tài)性原則建立起一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，確定一級(jí)指標(biāo)是環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，二級(jí)指標(biāo)是政策、法規(guī)風(fēng)險(xiǎn)、自然災(zāi)害風(fēng)險(xiǎn)、工程地質(zhì)與水文地質(zhì)、周邊設(shè)置、項(xiàng)目質(zhì)量等等。為得到各風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)影響程度，用層次分析法(AHP)展開(kāi)了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，先構(gòu)建了包括目標(biāo)層、準(zhǔn)則層、指標(biāo)層在內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估遞階層次結(jié)構(gòu)，再采用專家打分標(biāo)準(zhǔn)，賦予指標(biāo)得分，最后計(jì)算指標(biāo)權(quán)重。通過(guò)計(jì)算得出，環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)影響權(quán)重是0.08、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)影響權(quán)重是0.284、管理風(fēng)險(xiǎn)影響權(quán)重是0.537、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)影響權(quán)重是0.099，即建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)是最重要的風(fēng)險(xiǎn)因素。

四、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

從項(xiàng)目具體操作來(lái)看，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理工作的重中之重，要注意結(jié)合已經(jīng)確定的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，選擇控制損失的最佳組合對(duì)策，從根本上降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率。同時(shí)，在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)期間，要充分考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力編制風(fēng)險(xiǎn)降低、風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等防范計(jì)劃。在過(guò)往項(xiàng)目管理中較多情況下，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)是自身的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。其中，對(duì)于建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，主要是強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格審查地塊規(guī)劃條件、地質(zhì)水文、設(shè)計(jì)方案等，另邀請(qǐng)監(jiān)理公司負(fù)責(zé)監(jiān)督、審查施工全過(guò)程，保證項(xiàng)目質(zhì)量，確保項(xiàng)目順利交付使用。

從企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，進(jìn)一步健全企業(yè)管理體系才是控制風(fēng)險(xiǎn)的必要舉措，也是風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理中有效運(yùn)用的根本保證。需要強(qiáng)調(diào)的是，管理體系的健全要著眼于員工素質(zhì)提升和著眼于風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系的建立。

結(jié)語(yǔ)：風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理中起著重要作用，基于具體的實(shí)踐，總結(jié)提煉有效策略，助力風(fēng)險(xiǎn)管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理中深化應(yīng)用，是最需要我們關(guān)注的話題，也是本文探究的重點(diǎn)。今后將繼續(xù)進(jìn)行深化研究，以期獲得更為豐富的研究成果。