農(nóng)房不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)探討

王學(xué)雷

（煙臺市萊山區(qū)不動產(chǎn)登記中心，山東 煙臺 264000）

一、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查概述

（一）不動產(chǎn)的概念

1.不動產(chǎn)的含義。不動產(chǎn)一詞最早源于英文“不動產(chǎn)”（realestate和realproperty），這個詞實際上產(chǎn)生于西班牙語“真實”的一詞，含義是“皇室的”關(guān)于不動產(chǎn)的定義及其范圍，國內(nèi)外進行界定的角度大致相同，是從民法的角度來界定。所謂不動產(chǎn)是指依自然特性或法律規(guī)定不能移動的固定財產(chǎn)，如土地、林木、海域、草原、建筑物及其它地上定著物。不動產(chǎn)是以土地為基礎(chǔ)，總是固定于地球某一位置，可能是自然財富，也可能是人力創(chuàng)造的財富。

2.不動產(chǎn)的種類。不動產(chǎn)的種類繁多，最為核心的不動產(chǎn)是土地，而以土地為基礎(chǔ)再進行擴展，有其它的不動產(chǎn)類型。不動產(chǎn)的種類根據(jù)管理的對象、內(nèi)容和目標(biāo)的不同，又可以分為不同的類型。如按自然屬性、利用方式、權(quán)屬主題、使用形態(tài)、使用功能等分類方式。在所有的不動產(chǎn)類型中我們每個人生活密切相關(guān)的不動產(chǎn)類型有如下：土地、建筑物、構(gòu)筑物以及添附于土地和建（構(gòu)）筑物的物。

（二）不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查

1.權(quán)籍調(diào)查。不動產(chǎn)單元是由權(quán)屬界線固定封閉且具有獨立使用價值的空間構(gòu)成，包括房屋等建筑物及構(gòu)造物以土地權(quán)屬界線封閉的范圍。不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查是以不動產(chǎn)單元為基礎(chǔ)，依照不動產(chǎn)權(quán)利人的申請，通過權(quán)屬調(diào)查，查清不動產(chǎn)單元的狀況，包括宗地信息、權(quán)屬、界址、數(shù)量、性質(zhì)、面積、房屋用途狀況等基本情況，形成電子和紙質(zhì)數(shù)據(jù)、表冊、圖件等調(diào)查資料，根據(jù)所獲得的調(diào)查資料將不動產(chǎn)單元進行“落宗落戶”的過程。

2.不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查常用術(shù)語。宗地：是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線固定封閉的地塊或空間。

房屋：土地或海域上的建筑物、構(gòu)造物，包括獨立成棟，具有固定界限的封閉空間，以及區(qū)分幢、套、層、間等可以獨立使用住人或存放東西的建筑物。

定著物：固定于土地并不能移動的有獨立實用價值的土地聯(lián)結(jié)物。

界址點：宗地或權(quán)屬界線的轉(zhuǎn)折點，即拐點。

界址線：宗地四周的權(quán)屬界線，即宗地界址點連線構(gòu)成的折線或曲線。

（三）農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)路線

農(nóng)村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作關(guān)系到農(nóng)民的切身利益。為了做好權(quán)籍調(diào)查工作，以權(quán)籍調(diào)查為基礎(chǔ)，以宗地為依托，以“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確”為原則，借助GPS-RTK測量、無人機傾斜攝影測量和三維激光掃描測量等先進技術(shù)手段，通過權(quán)屬調(diào)查、權(quán)籍測量、內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理、內(nèi)外業(yè)核實、內(nèi)業(yè)建庫，完成宅基地和集體建設(shè)用地的權(quán)屬調(diào)查和權(quán)籍測量工作，為農(nóng)村不動產(chǎn)統(tǒng)一登記發(fā)證提供依據(jù)。

二、農(nóng)房不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)分析

（一）權(quán)屬調(diào)查的準(zhǔn)備

在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪過程中，要嚴(yán)格按照固定的流程進行，這樣才能夠有效推進相關(guān)工作。首先要進行調(diào)查準(zhǔn)備。就是了解已有的歷史檔案資料，然后根據(jù)相關(guān)的資料和現(xiàn)場調(diào)查情況制定相應(yīng)的測繪方案。提前發(fā)放指界通知書，到國土、房產(chǎn)、林業(yè)等部門的檔案室或數(shù)據(jù)庫中提取檔案，也可以利用相關(guān)的業(yè)務(wù)系統(tǒng)，直接進行查詢核對，并計算測量放樣數(shù)據(jù)等。之后就可以進行權(quán)籍調(diào)查了，在這一階段中，主要就是來核實、調(diào)查不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬情況，核實其界址，并繪制不動產(chǎn)的宗地、自然幢和單元的草圖，在所有問題都明確之后，填寫不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表。對于有爭議的界限和發(fā)生變化的界標(biāo)，要及時進行現(xiàn)場記錄和拍攝照片，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）不動產(chǎn)測繪與審查入庫

在外業(yè)測量過程中，要進行界址點的測繪，并完成宗地和房產(chǎn)測繪，在此基礎(chǔ)上，加強控制。在內(nèi)業(yè)核實中，要進行宗地圖繪制，并錄入宗地屬性。測量控制是指在測量過程中，對土地和房屋等定著物嚴(yán)格按照《地籍調(diào)查規(guī)程》中要求的技術(shù)、方法和精度執(zhí)行。界址測量應(yīng)基于不動產(chǎn)的類型，保證不動產(chǎn)權(quán)利人的切身利益和不動產(chǎn)管理的需要等相關(guān)條件，確定界址測量的精度。對于同一個權(quán)籍要素，如果技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)之間要求的精度不一致，要以高精度為實際標(biāo)準(zhǔn)。在完成不動產(chǎn)測繪之后，還要對文字、表格和圖件等進行檢查，并將其轉(zhuǎn)為系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫格式存入系統(tǒng)，方便后期的直接調(diào)用。不動產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)均以宗地為單位，并按照一定的規(guī)范進行統(tǒng)一處理，實現(xiàn)紙質(zhì)和電子版分類管理。

三、關(guān)于農(nóng)房不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的優(yōu)化建議

（一）合理選擇調(diào)查機構(gòu)

為了提高測繪工作的效率，要選擇合適的測量機構(gòu)，以便于確保調(diào)查機構(gòu)能夠符合要求，一般通過市場化的模式合理的選擇調(diào)查機構(gòu)。但是目前的可選擇性并不多。因此，讓不止一個調(diào)查機構(gòu)來進行調(diào)查管理是一個好的措施，這樣可以更好地得出測量報告和調(diào)查結(jié)果。

（二）數(shù)據(jù)入庫

一般來說，在對數(shù)據(jù)進行仔細的核查之后，如果沒有出現(xiàn)很大的錯誤，相關(guān)工作人員就會簽字。簽字之后會有信息科的工作人員負責(zé)入庫等相關(guān)工作，并為其編制序號。但是如若出現(xiàn)了較大的偏差或者一些質(zhì)量方面的問題，務(wù)必要及時按照國家法規(guī)的要求及時進行修改。在入庫結(jié)束之后，信息科工作人員還需要負責(zé)處理地圖的事務(wù)，并及時登記，做好相關(guān)工作。如果房產(chǎn)不需要做后續(xù)的工作，工作人員就能夠?qū)⑵滗浫氲貓D當(dāng)中，同時做好相關(guān)的登記辦理工作，除此之外，各部門的工作人員可以共享信息，交接審批，并且務(wù)必保證測繪工作的準(zhǔn)確性和有效性。

四、結(jié)語

不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的開展具有十分重要的意義，而要想有效進行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪，就要嚴(yán)格按照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，精準(zhǔn)把控其中的技術(shù)難度，有效滿足不動產(chǎn)權(quán)籍統(tǒng)一管理的要求，就能保證測繪工作更好地滿足生產(chǎn)建設(shè)的實際需要。