不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查方案及關(guān)鍵技術(shù)的運(yùn)用

王學(xué)雷

（煙臺市萊山區(qū)不動產(chǎn)登記中心山東煙臺，山東 煙臺 264000）

一、以電子登記簿為核心

不動產(chǎn)電子登記簿，是負(fù)責(zé)對不動產(chǎn)進(jìn)行登記的相關(guān)機(jī)構(gòu)根據(jù)要求制作的，并且受法律管理，其是采用電子介質(zhì)形式，對土地、房屋和森林以及海域進(jìn)行一并記載，對其利益的權(quán)衡，以及所處的狀態(tài)等都有著一定作用的文件。不動產(chǎn)登記的電子檔案是由其電子登記簿，電子檔案和對紙質(zhì)信息數(shù)字化處理過的信息3方面構(gòu)成。根據(jù)調(diào)查，當(dāng)前的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)更傾向于使用電子登記簿，來記載權(quán)利的歸屬等事項(xiàng)，因此各地的機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格地根據(jù)法律要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來工作。對于不動產(chǎn)電子登記簿信息的記載，務(wù)必嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)和要求進(jìn)行規(guī)范的錄入，細(xì)致的審核，確保過程中沒有出現(xiàn)紕漏，如若事后發(fā)現(xiàn)出現(xiàn)錯(cuò)誤，務(wù)必要根據(jù)正確的信息重新修改，并將電子記錄存儲下來。除此之外，不動產(chǎn)的登記機(jī)構(gòu)還需要對不動產(chǎn)電子登記簿進(jìn)行絕對的保管，最好是專人負(fù)責(zé)保管，而這些人需要進(jìn)行相關(guān)的培訓(xùn)，如對存儲設(shè)備的維護(hù)技術(shù)，安全防御技術(shù)等，還需要將不動產(chǎn)電子登記簿進(jìn)行備份等工作。

二、關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作的要點(diǎn)

（一）不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪技術(shù)

從宗地的方向進(jìn)行切入，進(jìn)行詳細(xì)的地籍調(diào)查，并以此為基礎(chǔ)，通過在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中所得到的數(shù)據(jù)，對得到的底圖、地形圖、宅基地圖以及一些實(shí)物圖的分辨率進(jìn)行提高，在進(jìn)行測繪的同時(shí)，需要有專門的判斷相輔，這樣才能更好地進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作。

（二）不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪流程

1.做好收集和分析等提前需要準(zhǔn)備的工作，結(jié)合歷史，根據(jù)相關(guān)的資料為基礎(chǔ)，制定詳細(xì)的調(diào)查方案，并且提前做好查找控制點(diǎn)的相關(guān)工作。在進(jìn)行不動產(chǎn)權(quán)調(diào)查的所在部門查詢資料，并且去國土等部門提取資料。之后是權(quán)籍調(diào)查的相關(guān)工作，核實(shí)調(diào)查不動產(chǎn)權(quán)的權(quán)屬問題，測繪所有有關(guān)于不動產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目的草圖，詳細(xì)正確地將其錄入不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表中。

2.不動產(chǎn)的測繪工作，需要有內(nèi)業(yè)和外業(yè)2部分。外業(yè)負(fù)責(zé)測量和測繪，以及準(zhǔn)確的確定界址點(diǎn)，而內(nèi)業(yè)主要是負(fù)責(zé)地圖的繪制，將有關(guān)不動產(chǎn)的一系列數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入的工作，并且負(fù)責(zé)計(jì)算房屋土地的面積，需確保其準(zhǔn)確性。之后進(jìn)行質(zhì)量的核定和入庫的工作，主要是對不動產(chǎn)的測量和測繪工作的準(zhǔn)確度進(jìn)行核實(shí)，轉(zhuǎn)換圖文成果，進(jìn)入不動產(chǎn)登記權(quán)籍管理系統(tǒng)中后，調(diào)用不動產(chǎn)系統(tǒng)，從而獲取相關(guān)的數(shù)據(jù)，入庫之前做好拓樸檢查。

3.進(jìn)行整理，對調(diào)查的所有資料進(jìn)行整理，具體的操作分為紙質(zhì)數(shù)據(jù)和電子數(shù)據(jù)2種。

（三）解決存在問題的策略

1.針對農(nóng)村房屋尚未有相關(guān)的測量技術(shù)規(guī)范實(shí)際操作中，基本按照GB/T17986—2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》，在部分細(xì)節(jié)要求上進(jìn)行了細(xì)微的對接和調(diào)整。

2.對宗地的劃分存在了一些問題，具體有以下幾種：（1）原宗地一證多宗分為好幾個(gè)宗地，現(xiàn)按多宗劃分生成不同地籍號；（2）原保留部分房屋已拆除重建，現(xiàn)按照申請新建房屋部分劃宗，拆除重建部分按照超占超建處理；（3）原保留房屋過大，現(xiàn)按照原保留部分距離構(gòu)宗，剩余部分按應(yīng)拆未拆處理；（4）原主房已發(fā)證，現(xiàn)邊上又審批輔房，現(xiàn)按主房和輔房分開劃宗；（5）保留部分加新建部分一并劃宗，按建筑物垂直投影劃宗；（6）原老房要求拆除的，不管有沒分戶或者轉(zhuǎn)讓，就按應(yīng)拆未拆處理；（7）審批時(shí)保留部分與新建部分分開的，新建部分與保留部分分開劃宗；（8）初始發(fā)證宗地有空基面積，踢出空基按原建筑物占地垂直投影劃宗；（9）初始登記宗地主房和輔房有空基相連為一宗：宗地該怎么劃宗（劃一宗或者按AB兩宗），現(xiàn)按主房和輔房分開劃宗；（10）部分拆除重建或擴(kuò)建的，按建筑物垂直投影劃一宗；（11）房屋原地拆除重建，按未登記劃宗。

3.存在的問題是地籍房地兩次測量精度不一樣，房產(chǎn)的測量精度要求更高，導(dǎo)致現(xiàn)在房地?cái)?shù)據(jù)不套合情況，目前農(nóng)房數(shù)據(jù)的情況大體分為2種：（1）有宗地，無房產(chǎn)；（2）無宗地?zé)o房產(chǎn)；宗地的測量精度誤差是5~15cm，房產(chǎn)的測量精度誤差是2~4cm，導(dǎo)致現(xiàn)在房地成果數(shù)據(jù)不套合。經(jīng)過討論，局方給出建議現(xiàn)階段試點(diǎn)數(shù)據(jù)可以按照實(shí)際情況就這樣入庫，后續(xù)農(nóng)房數(shù)據(jù)建庫的時(shí)候要保證房地一體，宗地?cái)?shù)據(jù)能滿足TD/T1001—2012《地籍調(diào)查規(guī)程》精度要求的，實(shí)際操作中針對農(nóng)房放寬房產(chǎn)測量的距離誤差要求，以彼此適應(yīng)的精度進(jìn)行成果套合。

4.完善不動產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)。在開展不動產(chǎn)滅籍業(yè)務(wù)過程中，需要以不動產(chǎn)地理信息系統(tǒng)平臺為基礎(chǔ)，并與不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果相結(jié)合，以此來及時(shí)對不動產(chǎn)權(quán)籍進(jìn)行滅籍處理。由于針對于不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作需要堅(jiān)持原有的規(guī)程，調(diào)查技術(shù)也需要采用科學(xué)和成熟的技術(shù)。因此在實(shí)際調(diào)查工作中，需要利用到不同時(shí)期具有高分辨率的各類地籍圖和地形圖，同時(shí)還要應(yīng)用于具體的計(jì)算、圖形變換和圖像分類變化等技術(shù)，主要是采用自動處理或是人機(jī)互動的方式，及時(shí)找出變化的區(qū)域。通過不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查所得到的具體數(shù)據(jù)成果，能夠?qū)ψ兓瘏^(qū)域的實(shí)際情況進(jìn)行快速確定，以此來準(zhǔn)確對滅籍區(qū)域進(jìn)行定位，積極促進(jìn)不動產(chǎn)權(quán)籍滅籍業(yè)務(wù)的有序開展。另外，在滅籍業(yè)務(wù)開展過程中，還需要能票房破利用規(guī)劃部門的規(guī)劃資料，以此來劃定關(guān)注的重點(diǎn)區(qū)域，為滅籍工作的有序、高效開展奠定良好的基礎(chǔ)。

總之，在當(dāng)前社會快速發(fā)展過程中，不動產(chǎn)管理工作受到越來越多的關(guān)注，其對于社會和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有極為重要的意義。需要做好不動產(chǎn)權(quán)籍管理工作，積極推進(jìn)不動產(chǎn)權(quán)籍一體化管理的進(jìn)程，全面提高不動產(chǎn)的管理水平和質(zhì)量。