城市閑置建筑改造為老年公寓的可行性研究

羅坤 胡錦程

（1太平洋保險(xiǎn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司，上海 200233；2上海市大同中學(xué)，上海 200011）

0 前言

我國(guó)社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展，人口老齡化趨勢(shì)明顯。尤其前些年的計(jì)劃生育政策等影響，造成了家庭規(guī)模減少，養(yǎng)老壓力增加。社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施的興建遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于老年人養(yǎng)老需求的增長(zhǎng)。由于養(yǎng)老壓力大，在家庭中照顧老人存在困難的家庭會(huì)選擇送老人去條件好的養(yǎng)老院、托老所、老年公寓等。但是老年人普遍支付不起高昂的養(yǎng)老費(fèi)用，所以對(duì)于低價(jià)優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老場(chǎng)所需求在不斷增長(zhǎng)。隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展，在城市建設(shè)過(guò)程中部分閑置的建筑改造成為老年公寓的構(gòu)想被提出，尤其是老年公寓不需要設(shè)置在城市的中心，而是可以設(shè)置在城市邊緣空氣較好，沒(méi)有工業(yè)噪聲和空氣污染的環(huán)境。由于新建建筑需要投入大量的人力、物力資源，修建老年公寓的回報(bào)年限長(zhǎng)等原因，限制了民間資本的介入，國(guó)有資產(chǎn)也是有限的，不能支撐大量的老年公寓，所以城市閑置建筑改造為老年公寓具有一定可行性。

1 城市閑置建筑改造為老年公寓的可行性分析

1.1 老齡化趨勢(shì)產(chǎn)生對(duì)于建筑改造的需求

人口老齡化是指人口生育率降低和人均壽命延長(zhǎng)導(dǎo)致的總?cè)丝谥幸蚰贻p人口數(shù)量減少、年長(zhǎng)人口數(shù)量增加而導(dǎo)致的老年人口比例相應(yīng)增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)。（1）指老年人口相對(duì)增多，在總?cè)丝谥兴急壤粩嗌仙倪^(guò)程；（2）指社會(huì)人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老年?duì)顟B(tài)，進(jìn)入老齡化社會(huì)。國(guó)際上通常看法是，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)60歲以上老年人口占人口總數(shù)的10%，或65歲以上老年人口占人口總數(shù)的7%，即意味著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)的人口處于老齡化社會(huì)。

根據(jù)1956年聯(lián)合國(guó)《人口老齡化及其社會(huì)經(jīng)濟(jì)后果》確定的劃分標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或地區(qū)65歲及以上老年人口數(shù)量占總?cè)丝诒壤^(guò)7%時(shí)，則意味著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入老齡化。1982年維也納老齡問(wèn)題世界大會(huì)，確定60歲及以上老年人口占總?cè)丝诒壤^(guò)10%，意味著這個(gè)國(guó)家或地區(qū)進(jìn)入嚴(yán)重老齡化。

根據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)：2016年中國(guó)0-14歲人口為24438萬(wàn)人，2015年中國(guó)15-64歲人口為113833萬(wàn)人，2005-2010年中國(guó)0-14歲人口逐年下降，2010年0-14歲人口達(dá)到近十年最低值，為22259萬(wàn)人。2016年中國(guó)65歲及以上人口為15003萬(wàn)人，近十年65歲及以上人口逐年增加，人口紅利逐漸消失，這意味著人口老齡化的高峰即將到來(lái)和創(chuàng)造價(jià)值的勞動(dòng)力減少，醫(yī)療成本上升，給社會(huì)帶來(lái)多方面的挑戰(zhàn)[1]。

我國(guó)人口老齡化現(xiàn)象的出現(xiàn)，使得對(duì)于建筑改造產(chǎn)生了極大的需求，如何保障老年人的居住舒適程度成為了需要解決和研究的問(wèn)題。

1.2 城市閑置、老舊建筑增加

隨著我國(guó)改革開放與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，我國(guó)居住環(huán)境也得到了改善。住宅在設(shè)計(jì)過(guò)程中從原始的滿足居住需求，提高到了居住的舒適性需求。住宅的性質(zhì)也是由社會(huì)福利產(chǎn)品變成了社會(huì)交易商品，消費(fèi)的初衷有了本質(zhì)的變化。根據(jù)住宅需求以及性質(zhì)的變化，對(duì)于住宅的設(shè)計(jì)理念有了根本的變化。住宅設(shè)計(jì)過(guò)程中在滿足規(guī)范的要求之上，更加注重環(huán)境保護(hù)、能源消耗、居住環(huán)境的美觀性、居住過(guò)程中的舒適性等，總而言之，住宅設(shè)計(jì)更加貼近人性化設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)理念更加注重以人為本。

我國(guó)城市化發(fā)展過(guò)程經(jīng)歷了三四十年的歷程，隨著新型施工方法和施工工藝的提出，住宅在結(jié)構(gòu)形式以及功能滿足方面有了長(zhǎng)足的進(jìn)步，發(fā)展到一定的階段，對(duì)于建筑需要拆除進(jìn)行重新的修建。拆除以及重建的過(guò)程消耗了大量的資金，如果能夠合理地對(duì)建筑進(jìn)行改造則能夠節(jié)省新建的資金，為老年人提供理想居住的老年公寓。

1.3 老年人居住安全問(wèn)題嚴(yán)峻

近年來(lái)，我國(guó)人口老齡化嚴(yán)重，尤其是獨(dú)居老人眾多，如何保障獨(dú)居老人生活起居的安全性成為了大眾關(guān)注的焦點(diǎn)。我國(guó)老年人居住條件差，居住環(huán)境中的硬件條件與軟件條件都不能夠滿足老年人居住的需求，尤其是我國(guó)能夠提供的養(yǎng)老院數(shù)量有限，不能夠滿足實(shí)際全部的需求，部分條件較好的養(yǎng)老院需要提前排隊(duì)。此外，養(yǎng)老院還存在一定的安全隱患，如養(yǎng)老院起火等等新聞屢見(jiàn)不鮮。

我國(guó)在發(fā)展的過(guò)程中人口老齡化問(wèn)題較為嚴(yán)峻，尤其是我國(guó)突然進(jìn)入到這個(gè)階段，并沒(méi)有給我們很長(zhǎng)的時(shí)間逐步過(guò)渡，逐步適應(yīng)。對(duì)于老年人居住安全問(wèn)題，也沒(méi)有很多成功的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，所以需要我們不斷探索。

2 老舊建筑適老性改造

2.1 衛(wèi)生間的適老性改造

衛(wèi)生間在設(shè)計(jì)過(guò)程中，需要考慮老人的需求，需要安裝馬桶，并且在起身過(guò)程中馬桶兩側(cè)安裝扶手。設(shè)計(jì)浴缸，方便洗澡，并做好干濕區(qū)分，防止在老年人洗澡過(guò)程中滑到，設(shè)置一鍵報(bào)警措施，如不慎滑倒則能夠快速發(fā)出警報(bào)，呼叫周圍人來(lái)進(jìn)行救助。

2.2 廚衛(wèi)空間的適老性改造

廚房是主要功能區(qū)，根據(jù)不同的功能可以區(qū)分為準(zhǔn)備區(qū)和制作區(qū)，根據(jù)實(shí)際操作過(guò)程進(jìn)行布置，以從冰箱中取出物品，進(jìn)行清洗和準(zhǔn)備、最后進(jìn)行制作的過(guò)程設(shè)計(jì)廚房的功能布置，避免不同區(qū)域之間的混亂和交叉，減少不必要的多余路程，提高廚房使用效率。老年公寓在設(shè)計(jì)過(guò)程中更應(yīng)當(dāng)考慮使用的方便性、舒適性和安全性。如在使用過(guò)程中適當(dāng)降低廚房的臺(tái)面，避免設(shè)置較高的櫥柜，保障廚房用氣、用電的安全性，增加報(bào)警功能，防止在廚房使用過(guò)程中忘記關(guān)氣等造成危險(xiǎn)。

2.3 公共空間的適老性改造

門廳是進(jìn)入住宅的第一印象，是進(jìn)入住宅內(nèi)部的主要通道，從功能上來(lái)講會(huì)設(shè)置值班室、信報(bào)箱等。設(shè)計(jì)過(guò)程中主要前提是舒適和美觀，對(duì)于高檔住宅區(qū)域，門廳設(shè)有專門的值班室來(lái)保障住戶的安全，對(duì)于普通住宅小區(qū)，多是放置信報(bào)箱，還有住戶在門廳堆放雜物等現(xiàn)象。考慮到老年居住者的實(shí)際需求，在設(shè)計(jì)改造過(guò)程中應(yīng)當(dāng)適當(dāng)考慮提高門廳整體高度，給人以寬闊、明亮的感覺(jué)。針對(duì)老年人設(shè)置無(wú)障礙通道、欄桿扶手，給老人的出行提供一定的便利，方便老年人的獨(dú)立進(jìn)出。另外走廊需要加寬，并且墻上應(yīng)設(shè)置扶手，保證老年人出行可以有輔助行走、防止摔倒的措施。

以上海黃浦區(qū)福華養(yǎng)老院為例，該養(yǎng)老院樓梯陡峭，養(yǎng)老院的老人和前來(lái)探望的家屬只能共用唯一的一部電梯，所以大多數(shù)時(shí)間老人們以及探望老人的親屬都只能走樓梯，樓梯陡峭，勢(shì)必有導(dǎo)致行人摔倒的危險(xiǎn)。根據(jù)該情況，養(yǎng)老院可以在將來(lái)的空間改造升級(jí)中，考慮對(duì)內(nèi)增加更多的樓梯空間，對(duì)外拓展停車或者緊急停放區(qū)域，若條件允許，也可再增加一部電梯。

解決方案：同政府或者交通部門反映這一情況，在墻面或者路口增加標(biāo)語(yǔ)，警示牌，攝像頭等設(shè)備。

繼續(xù)以福華養(yǎng)老院為例，因?yàn)樵擆B(yǎng)老院有一定年頭，很多設(shè)施設(shè)備存在老舊破損的情況，比如很多扶手會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)，螺絲釘脫落等的情況，也是潛在的安全隱患。

解決方案：定期檢測(cè)養(yǎng)老院的設(shè)施，及時(shí)更換老舊破損，尤其是老年人常接觸的設(shè)施。

2.4 安全性改造

2.4.1 報(bào)警器設(shè)置

公寓改造的過(guò)程中，除了設(shè)施的改造外，還應(yīng)當(dāng)保證居住的安全性，尤其是老年人受到身體健康因素的影響，在發(fā)生意外疾病時(shí)候不能夠及時(shí)進(jìn)行呼救，需要在老年居住的房間里設(shè)置多個(gè)報(bào)警器，一旦發(fā)生危險(xiǎn)則可以快速引起其他人的關(guān)注，以實(shí)現(xiàn)快速救治的目的。

2.4.2 滅火系統(tǒng)

近年來(lái)，養(yǎng)老院內(nèi)因?yàn)樵O(shè)施老化等原因，火災(zāi)頻發(fā)。當(dāng)發(fā)生意外時(shí)，老年人普遍不具備獨(dú)立逃生的能力，往往造成的后果嚴(yán)重。所以，針對(duì)老年公寓要針對(duì)性的設(shè)計(jì)滅火系統(tǒng)。增加火災(zāi)探測(cè)器個(gè)數(shù)，及時(shí)進(jìn)行火災(zāi)報(bào)警。另外還需要加強(qiáng)噴淋系統(tǒng)的敏感性，加大滅火能力。定期檢查電線線路，避免因?yàn)殡娐防匣斐傻幕馂?zāi)。

2.5 室外環(huán)境的適老性改造

老年公寓需要進(jìn)行配套設(shè)施的建設(shè)，如醫(yī)療、公園、商業(yè)，都是老年人生活所必備的。老年人生活過(guò)程中的物質(zhì)需求和精神需求不應(yīng)該被忽視。加強(qiáng)配套醫(yī)療設(shè)施是保證老年人能夠及時(shí)的檢測(cè)自身的身體健康的主要途徑。另外還需要加強(qiáng)配套的公園，提供一定的活動(dòng)空間給老年人提供娛樂(lè)休閑。此外，還需要配套的商業(yè)，保證生活的便利性。

3 結(jié)語(yǔ)

隨著我國(guó)人口老齡化程度的增加，對(duì)于老年公寓的需求也在不斷的增大，目前我國(guó)對(duì)于老年公寓是供不應(yīng)求，并且目前居住環(huán)境好的公寓更是少上加少，為了給老年人提供更舒適的環(huán)境頤養(yǎng)天年，所以在城市中進(jìn)行閑置建筑的適老性改造，提供更多的優(yōu)質(zhì)老年公寓，緩解目前的養(yǎng)老困難的現(xiàn)象。